王海 侯惟原

摘要：不動產(chǎn)單元的設(shè)定是實現(xiàn)不動產(chǎn)登記管理的先決條件。在當前進一步深化“放管服”改革和優(yōu)化營商環(huán)境的背景下，讓不動產(chǎn)登記更好服務(wù)于實體經(jīng)濟具有重要的現(xiàn)實意義，是有效增強企業(yè)的獲得感和滿意度的途徑。依據(jù)《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》及相關(guān)法律法規(guī)要求，從工業(yè)、科研用地的不動產(chǎn)單元設(shè)定基本要求出發(fā)，結(jié)合南京市工業(yè)、科研用地中不動產(chǎn)登記工作實際，分析當前設(shè)定方式下不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中存在的問題，進一步探索改進方向及提出可行性建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;不動產(chǎn)單元設(shè)定;不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0034-37? 收稿日期：2020-07-08

1前言

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，為實現(xiàn)不動產(chǎn)單元設(shè)定和編碼的標準化，合理劃分不動產(chǎn)單元并賦予唯一編碼，以適應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與登記的需要，在國家層面制定了《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（GB/T 37324-2019）。同時，結(jié)合南京市實際，由南京市不動產(chǎn)登記局出臺了《南京市不動產(chǎn)單元設(shè)定及代碼編制操作辦法補充規(guī)定》以此作為對國家標準的補充。

此外，為促進南京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，保障科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)用地，鼓勵生產(chǎn)研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項目建設(shè)，規(guī)范工業(yè)、科研用地管理，市級相關(guān)部門先后印發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理的意見》（寧政規(guī)字〔2013〕1號）及《關(guān)于進一步優(yōu)化工業(yè)用地供應(yīng)管理的實施意見》（寧國土資〔2018〕469號）等文件，用以指導工業(yè)、科研用地的開發(fā)利用工作，其中對涉及不動產(chǎn)登記的方面也做出一定的指導性建議。

2不動產(chǎn)單元設(shè)定依據(jù)

2.1國家標準要求

工業(yè)、科研用地的設(shè)定角度看，根據(jù)《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》中的相關(guān)要求，對不動產(chǎn)單元劃分有如下原則：

（1）若為一幢房屋等建筑物、構(gòu)筑物（包括該幢房屋的車庫、車位、儲藏室等）歸同一權(quán)利人所有的，宜劃分為一個定著物單元;

（2）若為一幢房內(nèi)多層（間）等歸同一權(quán)利人所有的，應(yīng)按照權(quán)屬界線固定封閉、功能完整且具有獨立使用價值的空間，劃分定著物單元;

（3）全部房屋等建筑物、構(gòu)筑物歸同一權(quán)利人所有的，該宗地（宗海）內(nèi)全部房屋等建筑物、構(gòu)筑物可一并劃分為一個定著物單元。

2.2南京市不動產(chǎn)設(shè)定與編碼要求

南京結(jié)合實際對工業(yè)、科研用地的不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制原則進行了細化，主要為宗地內(nèi)建構(gòu)筑物經(jīng)有權(quán)部門批準可分割銷售（轉(zhuǎn)讓）的或為區(qū)分所有權(quán)的建構(gòu)筑物，其建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)可按幢（層、間）設(shè)定不動產(chǎn)單元，否則原則上宗地內(nèi)所有建筑物應(yīng)與宗地合并設(shè)立為一個不動產(chǎn)單元。由此，對工業(yè)、科研用地的不動產(chǎn)單元代碼編制采用如下規(guī)則：

（1）工業(yè)用地原則上宗地內(nèi)所有建筑物與宗地確為一個不動產(chǎn)單元;

（2）科研用地中經(jīng)批準可分割銷售部分，可按幢（層、間）設(shè)定不動產(chǎn)單元，不可分割銷售部分整體與宗地設(shè)為一個不動產(chǎn)單元。

3對不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的影響

結(jié)合以上不動產(chǎn)單元設(shè)定的原則，在當前工業(yè)、科研用地的不動產(chǎn)單元設(shè)定的背景下，企業(yè)在辦理各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，尤其是在涉及抵押等業(yè)務(wù)進行融資時，對企業(yè)的進一步發(fā)展存在一定影響。

3.1對首次登記的影響

在首次登記中，工業(yè)與科研用地在不動產(chǎn)登記中存在明顯差異。在工業(yè)用地中，通常為同一權(quán)利人，宗地內(nèi)有多幢房屋通常為同一項目服務(wù)，以汽車制造廠為例，一般分為承裝車間，制件車間，涂裝車間，焊裝車間，檢查車間等，其各幢房屋通常各自獨立，但就不動產(chǎn)單元設(shè)定要求而言，這些房屋組成的整體才能形成功能完整的區(qū)域，因此在進行首次登記時，需設(shè)定成一個不動產(chǎn)單元號進行統(tǒng)一登記。而在科研用地中，通常按土地出讓合同約定存在可以分割轉(zhuǎn)讓的情形，因此在進行首次登記時需要分別對可分割部分和不可分割部分設(shè)立不動產(chǎn)單元進行登記。

然而，當前簽訂的土地出讓合同中，對于是否可以分割的表述并不一致，具體說來由以下兩種形式：

（1）土地出讓合同中明確了土地受讓人不得分割轉(zhuǎn)讓但未明確不得分割抵押;

（2）嚴格按照寧政規(guī)字〔2013〕1號文要求，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割銷售、分割抵押。

以上兩種不同表述使得在是否可以分割抵押的情形上出現(xiàn)了分歧，這必然導致首次登記中備注不動產(chǎn)單元的限制內(nèi)容產(chǎn)生差異。

3.2對變更登記的影響

在變更登記中，對于宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物的新增或部分滅失，通常的做法是把原已發(fā)出的權(quán)屬證書全部收回進行變更。然而，在實際操作中，存在如下情形：一個擁有多幢房屋的獨用宗，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，由于房產(chǎn)與土地分別登記，通常一個宗地頒發(fā)一本土地證，但宗地內(nèi)房屋按幢分別領(lǐng)取房產(chǎn)證，且可能存在有的樓幢已設(shè)立了抵押權(quán)或者已被查封的情形。因此，在變更登記時若將宗地內(nèi)所有房屋合并為一個不動產(chǎn)單元重新登記，實際上是改變了原抵押或查封單元。此外，在進行審核時，因原已發(fā)證幢與新增建筑物合并登記，實際上需對合并登記的所有幢信息進行審核，對原已登記樓幢的審核，增加了不必要的工作量及審核風險。

此外，依據(jù)《國土資源部關(guān)于貫徹實施〈不動產(chǎn)登記暫行條例〉的通知》（國土資發(fā)〔2014〕177號）中明確“要按照‘權(quán)利不變動，證書不更換的原則，做好新舊權(quán)屬證書的銜接，確保已經(jīng)頒發(fā)的證書繼續(xù)有效”。因此，目前將實際權(quán)利并無變化的原發(fā)證書全部收回合并發(fā)證的做法，似不符合上述原則，對權(quán)利人也造成諸多不便。

3.3對抵押登記的影響

在抵押登記中，對登記部門而言，工業(yè)、科研用地存在整宗地按一個不動產(chǎn)單元登記時，原土地設(shè)有抵押權(quán)的情形。此時，應(yīng)將原土地抵押登記簿加掛在新不動產(chǎn)單元登記簿下，以明確該不動產(chǎn)單元含有房屋建成前設(shè)立的土地抵押權(quán)。然而在實際操作中，由于不動產(chǎn)單元變化導致的信息對接的不完善，會產(chǎn)生審核的風險。