劉晉業(yè)

摘? 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著極其重要的作用，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存越發(fā)艱難。因此，加強(qiáng)成本控制已經(jīng)成為維持企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵措施。很多房地產(chǎn)公司的施工管理階段成本管控逐步由粗獷型管理核算向精細(xì)化管理核算轉(zhuǎn)變。本論文以榮墅項(xiàng)目為例，在安全、經(jīng)濟(jì)、合理的總原則下重點(diǎn)研究施工階段成本管控措施，最后提出施工成本控制的技術(shù)措施改進(jìn)，為同行業(yè)企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);成本控制;施工管理，技術(shù)措施改進(jìn)

引言

在過(guò)去的20年里，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速、爆發(fā)式發(fā)展階段。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控在逐步加強(qiáng)，相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策[1]，這些政策很大程度抑制了房?jī)r(jià)的不斷上升。房地產(chǎn)行業(yè)盈利壓力越來(lái)越大，企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)攤薄，凈利潤(rùn)持續(xù)走低[2]。成本控制已經(jīng)成為維持企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。施工過(guò)程中成本管控及精細(xì)化管理顯得尤為重要。

本論文以榮墅項(xiàng)目為例，在安全、經(jīng)濟(jì)、合理的總原則下重點(diǎn)研究施工階段成本管控措施，為同行業(yè)企業(yè)提供參考。

1 榮墅項(xiàng)目施工階段的成本結(jié)構(gòu)分析

1.1 榮墅項(xiàng)目整體概況

榮墅項(xiàng)目是高端住宅類(lèi)項(xiàng)目，以疊拼和聯(lián)排別墅為主。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入63億元;項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入成本54億元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)約9億元。

1.2 榮墅項(xiàng)目施工階段的成本結(jié)構(gòu)分析

榮墅項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)放在施工階段。施工階段的成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、總包施工費(fèi)、通風(fēng)空調(diào)工程費(fèi)、幕墻工程費(fèi)、電梯安裝費(fèi)、消防工程費(fèi)、以及其他費(fèi)用。項(xiàng)目中，工程施工費(fèi)用為148655萬(wàn)元，其中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20430萬(wàn)元，總包施工費(fèi)91242萬(wàn)元，通風(fēng)空調(diào)工程10926萬(wàn)元，幕墻工程9454萬(wàn)元，電梯安裝7625萬(wàn)元，消防工程2548萬(wàn)元，其他分項(xiàng)施工費(fèi)一共為6430萬(wàn)元。榮墅項(xiàng)目的工程費(fèi)用詳見(jiàn)表1。

表1顯示，工程施工費(fèi)用中，總包施工費(fèi)所占比例最大，為61.3%，其次是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，13.7%。通風(fēng)空調(diào)工程占比為7.35%，幕墻工程占比為6.35%，電梯安裝占比為5.2%。此五項(xiàng)應(yīng)為成本控制的重點(diǎn)。

2 榮墅項(xiàng)目施工階段成本管控

榮墅項(xiàng)目在施工階段主要控制主體結(jié)構(gòu)施工成本（總包施工費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施施工成本、外幕墻施工成本、電梯及空調(diào)安裝成本。

2.1 主體結(jié)構(gòu)施工成本管控

主體結(jié)構(gòu)施工成本管控主要是一、優(yōu)化施工工藝，控制施工進(jìn)度;二、嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)變更洽商發(fā)生的數(shù)量。例如，室內(nèi)抹灰工程中，施工單位普遍采用水泥砂漿抹面，榮墅項(xiàng)目采用石膏砂漿抹面。相較于水泥砂漿的施工工藝，石膏砂漿可以大大縮減在終凝時(shí)間和養(yǎng)護(hù)期上所需的時(shí)間，比水泥砂漿至少提前7天。此工藝極大地提高了施工效率，縮短施工時(shí)間。榮墅項(xiàng)目簡(jiǎn)化變更洽商審批流程，禁止施工單位利用洽商、變更向甲方索取較多的額外費(fèi)用。榮墅項(xiàng)目把變更洽商的費(fèi)用控制在總包施工費(fèi)的1.5%，約為1368萬(wàn)。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施施工成本管控

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含園林景觀(guān)施工）占比13.73%。這部分的工作量在于水、電、燃?xì)?、通信等地下管線(xiàn)施工，還有后續(xù)的園林景觀(guān)的施工。此部分的成本控制主要是采用BIM技術(shù)進(jìn)行管線(xiàn)綜合排布，發(fā)現(xiàn)管線(xiàn)綜合中的問(wèn)題，能及時(shí)做出調(diào)整，剔除碰撞管線(xiàn)。這樣極大提高了施工準(zhǔn)確度，避免出錯(cuò)，提高施工效率，從而減少了施工中不必要的返工，提高了工程安裝的一次成功率。引進(jìn)了BIM技術(shù)，后續(xù)的管線(xiàn)的錯(cuò)漏碰缺很少發(fā)生，可直接節(jié)省成本1000萬(wàn)元。

2.3 外幕墻的施工成本管控

此項(xiàng)主要成本控制措施是簡(jiǎn)化外立面細(xì)節(jié)，在幕墻設(shè)計(jì)時(shí)將原來(lái)的兩直角邊的石材拼縫由原設(shè)計(jì)的45°圓角簡(jiǎn)化為90°直接拼角。這樣提高石材加工效率，簡(jiǎn)化工序，實(shí)現(xiàn)成本的優(yōu)化。簡(jiǎn)化石材拼角后每棟樓節(jié)省成本5萬(wàn)元，共42棟樓，節(jié)省成本210萬(wàn)。

2.4 電梯及空調(diào)安裝成本控制

此項(xiàng)成本優(yōu)化主要采用減少成本項(xiàng)目及簡(jiǎn)化流程的方法來(lái)控制成本。刪除每戶(hù)的電梯，預(yù)留安裝條件，后期購(gòu)房者自行安裝，按市場(chǎng)行情，每戶(hù)電梯費(fèi)用大約10萬(wàn)元，422戶(hù)共節(jié)省4220萬(wàn)。項(xiàng)目采用送空調(diào)設(shè)備但不安裝的方式，每戶(hù)節(jié)省空調(diào)安裝費(fèi)12萬(wàn)，總體節(jié)省成本5064萬(wàn)。通過(guò)減少成本項(xiàng)，簡(jiǎn)化施工流程在此項(xiàng)上共節(jié)省成本9284萬(wàn)元。

榮墅項(xiàng)目具體控制成本詳情見(jiàn)表2。

3 施工過(guò)程中成本控制的改進(jìn)措施

土建結(jié)構(gòu)施工過(guò)程的成本控制措施。從施工組織設(shè)計(jì)、降水、支護(hù)、土方平衡、吊裝等多方面優(yōu)化施工方案。認(rèn)真審核施工方案，防止出現(xiàn)施工方不按標(biāo)準(zhǔn)做法圖施工的情況發(fā)生。加強(qiáng)基坑支護(hù)方案的評(píng)審與管理。根據(jù)場(chǎng)地情況，滿(mǎn)足安全前提下優(yōu)先選用放坡開(kāi)挖，其次才是土釘墻?；咏邓?jīng)過(guò)計(jì)算一般施工到地上三層即可停止降水。按以上操作榮墅項(xiàng)目降低3%左右的基坑施工成本。

土方超挖的控制。和施工單位簽訂合同，土方超挖量大于審批挖土方案總挖土量的3%，甲方不給施工單位結(jié)算，施工方自行承擔(dān)費(fèi)用。嚴(yán)格按照甲方審批的方案進(jìn)行土方開(kāi)挖，開(kāi)挖前甲方、監(jiān)理、施工方要三家簽字確認(rèn)。按以上操作榮墅項(xiàng)目可降低0.2%的建安成本控制施工中的無(wú)效成本，嚴(yán)格執(zhí)行立體交叉作業(yè)，使施工工序更加合理。嚴(yán)格控制施工進(jìn)度，使進(jìn)度在可控范圍內(nèi)，避免由于政策停工所帶來(lái)的趕工費(fèi)用發(fā)生。嚴(yán)控施工質(zhì)量，避免后期大面積的物業(yè)維修，降低后續(xù)物業(yè)維修成本。按以上操作榮墅項(xiàng)目共節(jié)省0.2%左右的建安成本。

施工中通過(guò)施工方案優(yōu)化，控制土方超挖、降低施工中的無(wú)效成本，合計(jì)降低建安成本3.4%左右，榮墅二期項(xiàng)目建安成本148655萬(wàn)元，降低成本為148655*3.4%=5054萬(wàn)元。

工程款付款流程的改進(jìn)。工程款付款流程要嚴(yán)格按合同為準(zhǔn)則，以實(shí)際工期調(diào)整付款金額，優(yōu)化付款計(jì)劃，為公司贏(yíng)得現(xiàn)金流，從付款計(jì)劃上起到成本控制作用[3]。

4 結(jié)論

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，必須靠成本控制領(lǐng)先對(duì)手才能在市場(chǎng)中生存下去。施工階段應(yīng)從成本占比較大的主體結(jié)構(gòu)施工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、外幕墻施工費(fèi)、電梯安裝及空調(diào)安裝費(fèi)方面進(jìn)行管控，同時(shí)對(duì)施工過(guò)程也需進(jìn)行嚴(yán)格管控。

房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，誰(shuí)能做好成本控制，誰(shuí)就能在未來(lái)的市場(chǎng)中占有更大份額，逐步發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)

[1]鐘學(xué)勇.A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理研究[D].華南理工大學(xué)，2018.

[2]2018年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告[EB/OL].https：//max.book118.com/html/2018/0326/158794239.shtm

[3]胡欣.A公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理與改進(jìn)的研究[D].天津大學(xué)，2013.