摘要：住房抵押貸款證券化（MBS）是資產(chǎn)證券化的一種類型，是指通過結(jié)構(gòu)性重組，把具有穩(wěn)定現(xiàn)金流但缺乏流動性的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變成可以出售和流動的證券，是一種金融創(chuàng)新。中國住房抵押貸款證券化市場的現(xiàn)狀為：體量大，但是證券化程度不足，證券化盤活存量資金、風(fēng)險分散等功能很難完全發(fā)揮出來。造成中國住房抵押貸款證券化發(fā)展緩慢的原因很大程度是由于：住房抵押貸款證券化抵押權(quán)變更登記操作難度大，成本高昂。本文將對區(qū)塊鏈技術(shù)進(jìn)行介紹，并對它應(yīng)用于MBS中解決抵押權(quán)變更的問題的可行性進(jìn)行闡述與展望。

關(guān)鍵詞：MBS 區(qū)塊鏈;抵押權(quán)變更

一、住房抵押貸款證券的抵押權(quán)變更問題

抵押登記制度是一種保護(hù)債權(quán)安全性的制度，而資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是一種對現(xiàn)金流和風(fēng)險進(jìn)行有效管理的金融創(chuàng)新工具。

為保障資產(chǎn)支持證券持有人利益的前提下，我國目前采取延遲辦理預(yù)登記或抵押權(quán)變更登記的做法。下面針對為了解決抵押權(quán)變更的延遲辦理與批量辦理方法，在實際運行中的問題進(jìn)行分析。

1.抵押權(quán)變更的延遲辦理

為了平衡債權(quán)的安全性與證券化業(yè)務(wù)實務(wù)操作所要求的成本與效率，我國在未能實現(xiàn)批量登記時，往往采取抵押權(quán)變更延遲辦理的方法。國內(nèi)首例房貸延遲變更抵質(zhì)押權(quán)登記的是“郵元 2014-1 ”，郵儲銀行專門協(xié)調(diào)12家分行，耗時1個多月，對2.36萬筆貸款進(jìn)行一一核實。同時在協(xié)議中明確寫出，設(shè)立觸發(fā)事件，在必要時對發(fā)生觸發(fā)事件的貸款辦理抵押權(quán)變更登記，并針對該類貸款做贖回處理?？梢姡匀恍枰馁M大量的人力物力與時間進(jìn)行調(diào)查，尤其是資產(chǎn)池要求資產(chǎn)分布廣，加劇了調(diào)查難度。其次，當(dāng)發(fā)生違約后在進(jìn)行登記，對于債權(quán)人的利益保障增加了不確定性，于制度化解決此類問題更是于事無補(bǔ)。

2.抵押權(quán)變更批量辦理方法

證券化業(yè)務(wù)中為防范證券化產(chǎn)品現(xiàn)金流風(fēng)險的一個主要要求就是需要歸集進(jìn)入資產(chǎn)池的抵押貸款具有地區(qū)分散性，導(dǎo)致變更登記工作量大大增加。所以該通知的效力等級低，實際操作難度和成本較大。

3.解決問題的模式分析——利用區(qū)塊鏈解決批量登記中的問題

要最終解決此問題，一般來說只有兩種選擇，一是在現(xiàn)有的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度內(nèi)部尋求完善，二是針對證券化業(yè)務(wù)形成獨立于現(xiàn)有制度的另外的模式。美國的解決方案即所謂的按揭貸款電子登記系統(tǒng)——“MERS”就是一種動產(chǎn)登記制度外的模式。我國市場發(fā)育尚不成熟，但法律體系上則主要是一個單一制國家，在法律制度上基本上屬于是統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。所以我國解決住房抵押貸款中抵押權(quán)變更的最好方法是建立統(tǒng)一的集中登記機(jī)制，同時進(jìn)行完善，降低實際操作難度。具體來講，我國可以充分考慮我國資產(chǎn)證券化數(shù)量大、地區(qū)分散的特點，推進(jìn)現(xiàn)行集中批量登記制度的全國聯(lián)網(wǎng)，逐步實現(xiàn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的電子化。區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用恰恰解決了全國不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)建設(shè)未完成、無法開展電子化抵押權(quán)批量的問題。區(qū)塊鏈技術(shù)有利于推動全國不動產(chǎn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫聯(lián)網(wǎng)的建成，同時可以提供公眾查詢功能，保障資產(chǎn)的安全性。

二、區(qū)塊鏈技術(shù)的基本特征

1.去中心化分布式數(shù)據(jù)存儲

區(qū)塊鏈技術(shù)采用的是分布式賬本，可以有多個副本，副本由網(wǎng)絡(luò)參與者共同持有。

2.共享賬本與共識機(jī)制

賬本是指網(wǎng)絡(luò)節(jié)點上存儲的一份參與者專屬的完整信息記錄檔案。

3.不可篡改與可追溯

數(shù)據(jù)一旦通過驗證并添加至區(qū)塊鏈，就會打上時間戳永久存儲在分布式賬本。

4.智能合約

智能合約可以執(zhí)行復(fù)雜的多方協(xié)議，主要用于區(qū)塊鏈成員之間的自動化交易。智能合約建立的權(quán)利和義務(wù)是由計算機(jī)或者計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行的。

三、區(qū)塊鏈技術(shù)在批量處理抵押貸款登記中的應(yīng)用

1.確保資產(chǎn)信息真實可靠

資產(chǎn)信息的真實性是全國不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)與有效監(jiān)管的前提。區(qū)塊鏈技術(shù)創(chuàng)造了一個不可消磨的記錄，抵抗任何一個組織和個人的篡改。設(shè)置完整的資產(chǎn)信息接入程序之后，區(qū)塊鏈技術(shù)能夠根據(jù)既定技術(shù)規(guī)則進(jìn)行有序運作，同時在運作的過程中還可以根據(jù)現(xiàn)實需求不斷進(jìn)行自我維護(hù)和升級。

2.保證資產(chǎn)信息安全

區(qū)塊鏈運用非對稱加密技術(shù)和零知識證明算法等技術(shù)來保障個人信用信息安全。據(jù)《中國區(qū)塊鏈技術(shù)與應(yīng)用發(fā)展白皮書 （2016）》顯示，區(qū)塊鏈技術(shù)安全性主要包括以下三個方面，即寫入數(shù)據(jù)安全、讀取數(shù)據(jù)安全、分布式拒絕服務(wù)（DDOS）攻擊抵抗。那么區(qū)塊鏈技術(shù)對資產(chǎn)信息安全性的價值也從以上三方面進(jìn)行分析。其一，寫入資產(chǎn)信息的安全性。在區(qū)塊鏈技術(shù)之上，只有當(dāng)多數(shù)節(jié)點（或多個關(guān)鍵節(jié)點）同時認(rèn)為記錄是正確的時，才會認(rèn)定是真實的。此外，區(qū)塊鏈技術(shù)可減少手工輸入資料的需要，從而減低人為失誤的機(jī)會，資產(chǎn)信息格式的標(biāo)準(zhǔn)化可以幫助行業(yè)增強(qiáng)他們的記錄管理效率和減少他們的業(yè)務(wù)成本。其二，讀取資產(chǎn)信息的安全性。雖然資產(chǎn)信息會公開記錄在區(qū)塊鏈上，但這并不代表任何人都有訪問和獲取權(quán)限。

3.實現(xiàn)資產(chǎn)信息共用共享

區(qū)塊鏈?zhǔn)且渣c對點技術(shù)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的，能夠方便不同個體之間的有效溝通。應(yīng)用到資產(chǎn)信息共享上也是一樣，點對點技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)全體數(shù)據(jù)主體共同擁有數(shù)據(jù)，解決了傳統(tǒng)資產(chǎn)信息共享需要第三方中介組織的弊端。通過訪問資產(chǎn)信息系統(tǒng)，相關(guān)主體可以在短時間、大范圍內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)信息的廣播、驗證和識別。在處理平衡資產(chǎn)信息與保持?jǐn)?shù)據(jù)透明度以便政府能夠采取某些行動的矛盾時，區(qū)塊鏈顯然是更好的選擇。與傳統(tǒng)應(yīng)用程序系統(tǒng)一樣，在區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫上讀取或更新資產(chǎn)信息的權(quán)限僅限于 “必要”的基礎(chǔ)上，政府實施的數(shù)據(jù)獲取以及查閱、核查、復(fù)制與銷毀資料的措施都將被適當(dāng)?shù)赜涗洝?/p>

四、結(jié)語

區(qū)塊鏈技術(shù)所具有的多種優(yōu)勢被認(rèn)為能夠為我國住房抵押貸款證券化優(yōu)化提供支持。但同時區(qū)塊鏈技術(shù)的理論分析還較為薄弱，區(qū)塊鏈在實際服務(wù)中的應(yīng)用還沒有得到充分驗證。區(qū)塊鏈應(yīng)用于抵押權(quán)變更領(lǐng)域，還面臨監(jiān)管與制度方面的協(xié)調(diào)配合。

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作者簡介：白雅文（1995—），女，回，河北，研究生在讀，華東師范大學(xué)，研究方向：房地產(chǎn)