李從軍

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有高收益與高風險特點，企業(yè)通過財務(wù)杠桿獲取企業(yè)高效益，負債經(jīng)營也成為普遍的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)壯，房地產(chǎn)開發(fā)模式自然也伴隨著高風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中需要龐大的資金且伴隨著較長的時間周期，一旦房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)問題或受外界經(jīng)濟環(huán)境變化也將會承擔巨大的財務(wù)風險，因此相關(guān)管理人員必須要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營所面臨的風險采取相應(yīng)的措施，以便于企業(yè)可以良好的可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);負債經(jīng)營;風險

負債經(jīng)營是合法的也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較為常見的經(jīng)營方式，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入龐大且持續(xù)時間周期長，自然會為企業(yè)帶來較大的風險。因此企業(yè)在利用財務(wù)杠桿盈利時，要控制好財務(wù)杠桿系數(shù)以便于為企業(yè)造成無法承受的損失。財務(wù)風險將會很大程度影響公司的正常發(fā)展，甚至可能會造成破產(chǎn)，因此企業(yè)要結(jié)合自身實際情況尋找有效的措施以降低企業(yè)負債經(jīng)營的風險。本文首先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營所存在的問題進行闡述，其次提出有效的降低風險的措施。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營中所面臨的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理性

在通過財務(wù)杠桿獲利的同時集資所出現(xiàn)的風險也是無可避免的，負債經(jīng)營在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍應(yīng)用。但在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理性，大部分企業(yè)為得到高效益盲目增加自身企業(yè)負債率，對于自身企業(yè)的經(jīng)營特點是否符合自身的負債比率并沒有進行詳細的分析考慮。在有關(guān)數(shù)據(jù)中顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率過高普遍在70%～80%左右，甚至更高的到達100%以上，造成資本結(jié)構(gòu)的不合理化，自然自身也需要承擔巨大的財務(wù)風險，也增加了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)率，對我國的經(jīng)濟發(fā)展造成一定影響。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)合理性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債數(shù)量之間的比例關(guān)系稱為負債結(jié)構(gòu)，主要重視。長期負債與短期負債的比例關(guān)系。企業(yè)在負債總額度限定的情況下對于流動負債的安排其中也存在一定問題。影響了企業(yè)的融資環(huán)境。在我國當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中對于企業(yè)內(nèi)部債務(wù)結(jié)構(gòu)沒有很好的掌控，僅僅考慮企業(yè)資產(chǎn)的負債并不能很大程度上降低企業(yè)的負債風險。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有重視短期債務(wù)與長期債務(wù)的有效組合，造成內(nèi)部負債資金不能合理化使用，因此也增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債經(jīng)營風險。

2 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營風險的具體措施

2.1 樹立風險意識并建立相關(guān)財務(wù)風險防范體系

2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)企業(yè)必須要時刻樹立起風險意識，當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于自主經(jīng)營企業(yè)，需要經(jīng)營者自主承擔相應(yīng)風險，自負企業(yè)盈虧。而房地產(chǎn)需要龐大的資金投入，如果管理不當，則將會造成巨大的經(jīng)濟損失，因此企業(yè)需要加大風險防范意識。如果在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險到來時，企業(yè)對于風險防范毫無準備，造成無法挽回的損失將會為公司的整體發(fā)展帶來巨大影響。對于負債經(jīng)營的風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況使面臨的財務(wù)危機在自身承受范圍之內(nèi)。此外對于經(jīng)營風險與財務(wù)風險間的關(guān)系也要進行合理掌控，經(jīng)營風險高要看是否可以根據(jù)情況降低負債比率，以達到減少財務(wù)風險的目的。在企業(yè)負債比率增高的情況下，就要考慮降低經(jīng)營風險，因為投資者加大了自身企業(yè)的債務(wù)成本，提高了財務(wù)風險自然也削弱了對經(jīng)營風險抵抗的能力。因此負債比率在較高情況下，要相對將經(jīng)營風險降到最低。

2.1.2 建立相關(guān)財務(wù)風險防范體系并合理利用信息網(wǎng)絡(luò)對財務(wù)進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好風險預(yù)測防范等工作。首先可以通過建立企業(yè)經(jīng)營風險檢測體系，有效進行經(jīng)營風險的預(yù)測與防范工作，實現(xiàn)對投資風險的掌握度，在結(jié)合自身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況后結(jié)合市場需求對自身企業(yè)進行相應(yīng)調(diào)整。以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，也就避免了錯誤決策所造成的風險。另一方面可以通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)建立風險預(yù)測機制與財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有效的數(shù)據(jù)分析實現(xiàn)對于財務(wù)風險的合理預(yù)測與防范，并通過掌握的精準數(shù)據(jù)制定詳細的風險防范方案。

2.2 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況確定最佳資本結(jié)構(gòu)，適度舉債

2.2.1 資本最佳結(jié)構(gòu)在企業(yè)可接受風險內(nèi)總資本成本最低的資本結(jié)構(gòu)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最佳資本結(jié)構(gòu)的確立，要根據(jù)實際情況綜合考慮多種外界因素從而合理的構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)。債務(wù)在公司的資本結(jié)構(gòu)中占有一定比例，債務(wù)所占比例越高，便會增加企業(yè)的流動性從而增加企業(yè)的財務(wù)風險。而債務(wù)所占比例偏低，這將會造成企業(yè)資金應(yīng)用率較低，無法實現(xiàn)企業(yè)的高收益，也會降低企業(yè)在市場中的競爭。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的運營情況，確立資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)風險與效益的最優(yōu)化，在有效抵御外界環(huán)境變化的情況下實現(xiàn)。收益最大化。相應(yīng)的風險自然也伴隨著利益，如若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有開啟負債資本即使避免了投資風險，但由于房地產(chǎn)企業(yè)較長的時間周期，高資金的投入并不能在短期得到收益。在日益激烈的市場競爭中無法取得生存優(yōu)勢。

2.2.2 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身實際情況確立合理的負債資本，使負債比率科學(xué)合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要合理的把握企業(yè)負債度。保證企業(yè)息稅前資金利潤低于借款利息，這也是企業(yè)負債經(jīng)營的基本條件。如果企業(yè)息稅前資金利潤低于借款利息，這時候貸款便會使自身企業(yè)處于不利位置，相反可能會損害企業(yè)自身收益，因此在這種情況下只能采用蒸制的方法來籌集資金，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的債務(wù)，防止財務(wù)杠桿的反作用使公司陷入財務(wù)危機。除了對于資金投入回報的考慮之外，也需要把握好企業(yè)負債率，國外較為發(fā)達的國家有具體的負債率標準，但我國目前為止并未設(shè)立具體統(tǒng)一的負債率標準，因此企業(yè)需要借鑒國外的負債率標準，并結(jié)合自身企業(yè)的實際情況制定合理的負債率標準，以實現(xiàn)對于風險的合理掌控。

總而言之，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的風險是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)性良好發(fā)展的保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立風險意識并建立相關(guān)的風險防范機制。以此很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債經(jīng)營風險，在一定程度上幫助企業(yè)實現(xiàn)利益最大化，為企業(yè)的良好發(fā)展提供了保障。

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