丁楊洋

摘? ? 要：房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支，是一項政策性、技術性很強的測繪工作。它測定的主要范圍是房屋及其用地，測量人員運用測繪儀器、測繪技術進行房屋面積測定、房產(chǎn)調(diào)查等專業(yè)測繪工作。而房屋作為不動產(chǎn)的重要組成部分，在不動產(chǎn)的登記工作中占有重要的地位，關乎千家萬戶利益。測繪成果服務于不動產(chǎn)登記，成果的符合性和正確性，直接關系到登記工作是否能夠順利進行，是否能保護權利人的合法權益。因此，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中占有重要的地位。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;房產(chǎn)測繪;房屋面積;房屋調(diào)查

1? 房產(chǎn)測繪的作用

房產(chǎn)測繪有法律依據(jù)、財政稅收、社會服務和測繪服務的多方面的作用。房產(chǎn)測繪成果通過審核后，可以用于房屋的登記、交易、評估、房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費、城鎮(zhèn)規(guī)劃等，成果具有很強的權威性和公正性。

1.1? 法律方面的作用

房屋測繪為房屋的產(chǎn)權、房地產(chǎn)的開發(fā)提供的成果資料是進行不動產(chǎn)登記、轉移、交易和糾紛的依據(jù)。經(jīng)不動產(chǎn)部門確認的測繪成果資料具有法律意義。房屋分戶圖作為不動產(chǎn)權力證書的附圖是權利人持有的合法、有效的證明，是加強房地產(chǎn)管理、登記權屬、保障權利人合法的重要依據(jù)。

1.2? 財政經(jīng)濟方面的作用

房產(chǎn)測繪的成果為房地產(chǎn)的評估、房地產(chǎn)稅費、開發(fā)、交易、抵押等方面提供了數(shù)據(jù)和圖件等專業(yè)資料。

1.3? 社會服務方面的作用

房產(chǎn)測繪的成果不僅僅服務于不動產(chǎn)登記，同樣也為城鄉(xiāng)規(guī)劃、工程建設、市政建設、環(huán)保、醫(yī)療、綠化等城鎮(zhèn)建設提供有關信息，結合測繪“多測合一”的改革，避免了數(shù)據(jù)的重復測繪，促進了數(shù)據(jù)的共享。房產(chǎn)測繪成果中的房屋調(diào)查信息，例如建成年代、層次、用途、坐落位置等為房管部門和規(guī)劃部門提供了基礎數(shù)據(jù)，為城鎮(zhèn)的進一步規(guī)劃計劃和實施做鋪墊。

1.4? 測繪服務方面的作用

房產(chǎn)測繪具有更多的信息資源量大、涉及面廣、圖表邏輯性強，帶有一定的政府行為。房產(chǎn)測繪主要是對房屋和土地進行測繪，提供的大量準確的基礎資料，反映了市場上房屋和土地的基本現(xiàn)狀，為各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計、大數(shù)據(jù)和智慧城市提供重要的基礎數(shù)據(jù)。它為不動產(chǎn)登記提供了有力而準確的數(shù)據(jù)來源，同樣也是現(xiàn)代化城市建設的重要基礎成果。

2? 房屋面積測算的依據(jù)準確，提供高質(zhì)量服務

近年來，由于房屋設計理念的不斷改良和創(chuàng)新，促進建筑形式日趨復雜，《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.2000已經(jīng)難以滿足所有的測繪工作。加之購房者維權意識的增強，更加要求我們在運用和理解測繪規(guī)范和法規(guī)中，做到成果有理有據(jù)、合規(guī)合情。目前，對于規(guī)范中未能涉及的面積計算的問題，很多的地市相應出具的地方性的計算規(guī)則，對《房產(chǎn)測量規(guī)范》做合理的補充。例如：浙江省依托“多測合一”的改革制度，整合建筑行業(yè)的面積計算的規(guī)則，不僅解決了目前亟待解決的房產(chǎn)面積計算問題，也進一步的解決了建筑面積在各專業(yè)中、各階段計算規(guī)范不一致的問題。浙江省的做法是很值得借鑒和學習的。但若在實際的操作中，遇到一些特殊的問題，地方性的法規(guī)中不能沒有明示的，可以借鑒先進地市的規(guī)則，但應該在《項目技術書》中詳細描述，使面積的計算依據(jù)更加堅實有力，并形成技術規(guī)則，為今后的工作積累經(jīng)驗，促進測繪技術的不斷提高，成果更好的服務于不動產(chǎn)登記。

3? 房屋調(diào)查在不動產(chǎn)登記中的作用

房產(chǎn)測繪不僅僅是房屋及其用地的面積的測繪，還包含房屋調(diào)查。房屋調(diào)查的內(nèi)容包含坐落、產(chǎn)權人、產(chǎn)別、建筑結構、建成年份、層次、房屋用途、墻體歸屬、產(chǎn)權糾紛和其他權利等基本情況。房產(chǎn)測繪工作要求在進行房產(chǎn)面積測繪的同時，要對房屋進行調(diào)查，并將調(diào)查的結果體現(xiàn)在測繪的成果中。結合我的工作，就上述的要素中，房屋的用途、房號和層高在登記中的重要性談談我自己的看法。

3.1? 房屋的用途

房屋的用途作為房產(chǎn)的抵押、交易、評估中的主要參數(shù)，對于房屋價值起到至關重要的作用。通常的情況下房屋的用途分為兩種，分別是現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途?，F(xiàn)狀用途是指房屋在進行現(xiàn)場實勘過程中或后期利用中的實際用途。規(guī)劃用途是指《建筑工程規(guī)劃許可證》或其他規(guī)劃手續(xù)賦予房屋的用途。在不動產(chǎn)登記中，用途的登記是其中重要的一部分。在許多的地市，如果登記中只顯示一種功能，那么不動產(chǎn)登記部門，主要依據(jù)規(guī)劃部分的批準文件認定房屋的用途，即規(guī)劃用途。也有一部分的地市會在不動產(chǎn)登記簿中同時登記規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途。我個人認為，規(guī)劃用途更具有權威性，是規(guī)劃部門根據(jù)城鎮(zhèn)建設、整體規(guī)劃、統(tǒng)籌運作的綜合考量的結果，是促進現(xiàn)代化城市建設的重要舉措，是維護權利人利益的重要依據(jù)，為提供更好的生態(tài)生活提供保障。因此，在房產(chǎn)測繪中，房屋的用途要重點研究規(guī)劃部門的規(guī)劃用途，結合不動產(chǎn)登記的要求，形成相應的測繪成果。工作的實際中，規(guī)劃部門對于不動產(chǎn)登記中用途的理解會出現(xiàn)不對等，或者因為雙方的系統(tǒng)平臺對于用途的認定不一致，造成了測繪公司的一些困擾。結合我的工作，建議測繪公司與規(guī)劃部門、房管部門、不動產(chǎn)登記部門可以建立良好的溝通機制，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對于房屋功能的分類，促進整個流程上房屋用途的統(tǒng)一、規(guī)范，促使測繪成果更加嚴謹、合理。

3.2? 房號的規(guī)則

房屋的面積計算以幢為單位，登記系統(tǒng)中建立樓盤表一般也以幢為單位。房號作為識別本幢內(nèi)房屋的主要標志，在本幢內(nèi)必須是唯一的。《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》中不動產(chǎn)登記單元號是房屋的唯一碼，但在生產(chǎn)、生活中，房號更具有普遍性、通用型。結合我的工作，房號規(guī)則的確定應遵循以下的原則：①符合不動產(chǎn)登記部門的要求。部分地市對于房號有許多強制性的要求。比如：房號中不允許含有字母，地下房屋的房號中必須包含其所在部位的符號，同層房屋中不同功能不得采用同一房號的規(guī)則等;②符合人類生產(chǎn)、生活的習慣。比如人們習慣在住宅功能的房號前面加上單元，習慣在房號中包含樓層的信息，不同功能的房屋采用不同的房號規(guī)則，保持房屋房號的唯一性;③如果樓棟先期辦理了預售許可，現(xiàn)房的房號要與期房的房號盡量一致;④考慮樓盤的完整性和上下對應關系。

3.3? 房屋的層高

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術》相關描述，層高指房屋的上下兩層的樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。房屋的面積測繪主要分為面積預測和面積實測。預測面積主要用于辦理預售許可，測繪的成果中的房屋面積數(shù)據(jù)、房屋的屬性信息、房屋的分層分戶圖紙作為了購房合同的主要依據(jù)和組成部分。實測面積主要用于辦理竣工備案登記，辦理初始登記和轉移登記。測繪的成果中的房屋面積數(shù)據(jù)、房屋的屬性信息、房屋的分戶圖紙作為了不動產(chǎn)登記的重要組成部分。層高是房屋屬性信息的一部分。在面積預測項目中，層高的信息主要根據(jù)委托方提供的經(jīng)規(guī)劃部門的批準的施工圖紙顯示的結構層標高計算而來;而在面積實測中，層高主要根據(jù)測量人員的實地測量凈高并結合圖紙上的樓板的厚度計算而來。層高作為了合同中的房屋屬性信息的組成部分，并在房屋的評估、交易中決定的房屋價值的主要依據(jù)。因此，在房屋測繪中，不能專注于面積的測算，也要注意房屋屬性信息的調(diào)查。

4? 結束語

房產(chǎn)測繪與人民群眾的生活息息相關，作為行業(yè)工作人員，要潛心研究測繪生產(chǎn)技術，掌握不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)管理等方面法律法規(guī)，不斷提高測繪成果的質(zhì)量，為不動產(chǎn)登記工作提供高標準數(shù)據(jù)。

參考文獻：

[1] 呂永江主編.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術—房產(chǎn)測量規(guī)范有關技術說明[M].北京：中國標準出版社，2001.

[2] 楊木壯，劉武，徐興彬等.不動產(chǎn)測繪[M].北京：中國地質(zhì)大學出版社，2016.