阮琳 周剛

摘 要：高校經(jīng)營性資產門面房可以提供一定的經(jīng)濟來源，為高校的各項事業(yè)長期發(fā)展提供一定經(jīng)濟支持。但是在實際的經(jīng)營過程中，資產性門面房的管理存在一定的問題，門面房的功效未能得到有效的發(fā)揮，甚至因為管理力度不足而出現(xiàn)經(jīng)營虧損的情況，造成了國有資產的流失，違背了建立資產性門面房的初心，所以應盡早針對門面房的管理現(xiàn)狀進行改正，建立常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理體系。本文主要對門面房管理過程中存在的問題進行分析，從管理者、承租人的角度進行分析有效可行的解決對策。

關鍵詞：高校;經(jīng)營性資產;門面房;管理

高校經(jīng)營性門面房是以盈利和創(chuàng)造收益為目的的經(jīng)營性資產，對高校周邊的門面房資源進行合理開發(fā)利用可以帶來一定的經(jīng)濟收益，對促進高校的長期發(fā)展有一定的積極意義。但是目前高校門面房的經(jīng)營狀況不甚理想，查閱大量資料及數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，高校門面房的管理不夠完善，管理人員缺乏法律意識及經(jīng)濟意識，隨著近幾年社會環(huán)境的不斷變化，高校門面房的數(shù)量也在不斷增加，管理工作的工作量日益增大，經(jīng)營過程中的管理問題不斷暴露出來，給經(jīng)營性資產門面房的盈利帶來了極大的風險。所以，如何及時規(guī)避風險，保證收益，是當前高校經(jīng)營性資產管理的重要課題。

一、高校經(jīng)營性資產門面房管理存在的問題

針對高校經(jīng)營性資產管理的情況，做大量的資料研究調查，對高校經(jīng)營性資產門面房的管理情況從承租人和管理者的角度進行分析發(fā)現(xiàn)，高校門面房的管理存在以下幾個方面。

（一）承租人不尊重合同規(guī)定內容，招牌懸掛凌亂

承租人本身沒有較強的合同意識，在門面房的使用期間對經(jīng)營內容隨意更換，門牌標識更換隨意，懸掛隨意，其更換經(jīng)營內容或者變更店鋪招聘時沒有及時向學校有關部門反饋，導致學校對經(jīng)營者的信息掌握情況不能及時更新，對門面房的使用情況了解不全面。同時，經(jīng)營者隨意變更門面房的招牌致使招牌懸掛雜亂，影響了門面房的整體美觀性，同時影響到資產性門面房在租賃方面的系統(tǒng)性以及規(guī)范性，給資產性門面房的有效管理帶來一定的阻礙，影響了高校門面房的長期管理及發(fā)展。

（二）承租人隨意擴張經(jīng)營范圍

在實際的經(jīng)營管理過程中，存在部分承租人私自將門面進行分隔，將規(guī)定只能滿足一個招牌使用是門面分成多個門面，懸掛多個招牌，同時增加經(jīng)營內容，力求經(jīng)濟效益最大化的結果。此外存在承租人簽訂多份合同成功達成租借協(xié)議，但是在實際使用過程中未經(jīng)學校允許私自打通門面房之間的間隔以達到擴大門面的目的，擴大經(jīng)營面積，提升經(jīng)營種類。

（三）承租人私自進行門面房的轉包

高校資產性門面房管理經(jīng)營存在的關于承租和面積的問題除了私自擴大和隨意更改經(jīng)營內容以外，還存在承租人擅自將門面房進行轉包，通常情況下發(fā)生在第一承租人因為經(jīng)營場地發(fā)生變化或者是經(jīng)營不利需要停止租賃，或者是為尋求差價利益，將原先租賃成功的門面房進行轉包。同時存在部分承租人在滿足自身經(jīng)營所需面積的情況下將多余面積進行再出租，進行租金的分割。但是擅自進行門面房的轉承包一定程度上會給學校對門面房的管理帶來一定的麻煩，通常情況下表現(xiàn)為合同到期后的租金和租用問題，門面房的破壞損失分攤問題等。

（四）承租人安全意識不強

高校門面房的根據(jù)需求以及學生特點，涵括了餐飲、文具、服飾商品、文化產業(yè)、生活用品等一系列內容，但是高校門面房往往受到經(jīng)營面積的限制致使經(jīng)營者盈利受限。所以部分承租人為盡可能地提高盈利，實現(xiàn)利益最大化，充分利用店鋪空間，在店鋪內堆積大量貨物，盡可能密實的擺放，對往往對物品的存放沒有明確的分類，室內通風困難，可供人行走面積小，同時存在商鋪沒有配備足夠的消防設備，人群密集，存在較大安全隱患，通常情況下，門面房經(jīng)營者忽視了日常經(jīng)營的監(jiān)管，增加了安全風險。

（五）門面房的合同管理難度大

近些年來隨著社會飛速發(fā)展，高校的發(fā)展速度也在不斷提升，多數(shù)高校的建設通常會進行多校區(qū)的發(fā)展，校區(qū)的分布范圍較廣，導致門面房的管理難度不斷增大，比如多數(shù)學習與生活的區(qū)域都有門面房的存在，但是相對來說較為分散，導致高校在這一模塊的管理不能系統(tǒng)性、規(guī)范性的進行。同時因為不同的門面房簽訂的合同時間以及時長不同，增加了相關管理人員對門面房的資料整理工作任務量，極易出現(xiàn)不能對門面房的到期時間進行準確管理的情況，且容易產生收租盲區(qū)，導致高校不能得到應得利益，對高校的門面房管理產生不好的影響。

（六）管理者日常管理專業(yè)性不強

通常情況下高校門面房管理者是學校的行政管理人員，一定程度上對于門面房的日常管理不能做到全面考量，不能對不同類別的門面房管理的工作重點進行準確的把控，降低了高校門面房的管理質量，例如不能對餐飲類門面房的管理重點為衛(wèi)生狀況進行嚴格把控，衛(wèi)生檢查過程中容易出現(xiàn)紕漏。此外，對承租人進行調查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)承租人在收租以及簽訂合同以外的時間，基本上見不到管理者，管理者不經(jīng)常對實際場地進行巡查和登記，使得高校門面房管理部門不能掌握門面房的最新信息，不能更好對可能出現(xiàn)的風險做出預判，不能夠做好門面房管理數(shù)據(jù)的更新、完善，實現(xiàn)對承租人、經(jīng)營內容的實時、動態(tài)掌握，違背了租賃門面房的初衷。

二、提高門面房管理實效的途徑

在對高校門面房存在的問題進行了全面分析的基礎上，結合高校發(fā)展特點長遠發(fā)展需求，提升門面房的管理質量，提出以下可行對策：

（一）完善門面房管理部門工作職責

在高校內部的行政機構上建立專門的經(jīng)營性資產管理部門，將原有的負責該項工作的人員的工作職責進行重新劃分，增強其對經(jīng)營性資產管理工作內容上的重視，對工作內容進行進一步的細化，明確部門工作職責、將管理人員的任務范疇進行規(guī)章化的制定。對門面房進行集中的管理，保證管理者能夠直接、清晰明了地掌握門面房管理動態(tài)。

（二）建立健全經(jīng)營性資產管理辦法

制度的建立是管理工作全面有序開展的基礎，科學合理的管理制度可以使管理工作有序開展，高校應結合本校特色以及本校在門面房管理中存在的具體問題進行具體分析，出臺行之有效的管理辦法，并在出臺之初擴大宣傳、推廣實施， 持續(xù)執(zhí)行，保證力度，使得門面房經(jīng)營能夠真正能夠達到經(jīng)營目的。在制定門面房管理的制度辦法時應圍繞學校發(fā)展、機構設置、科學管理、承租人利益等原則展開，管理制度的規(guī)定應包含承租相關流程、管理人員的管理范疇、承租雙方的權利義務、責任追究、處理辦法等，保證在出現(xiàn)問題時能夠有章可依。

（三）加強租賃合同管理

各高校應根據(jù)學校要求和門面房管理的實際情況，進行“一對一”的合同簽訂，不能用統(tǒng)一的合同模板，根據(jù)不同的經(jīng)營性質進行歸類，合同內容應全面，在起草相關條文時咨詢專業(yè)的法律人員進行合同的制定。租賃合同是租賃方和承租方權責依據(jù)，對合同雙方都具有約束效力，合同內容應包含門面房位置、門面房面積、門面房租金、門面房的租賃期限、水電使用權限、承租人信息、經(jīng)營內容等內容，特別是要重點明確租賃要求，如承租人不得私自對房屋的構造進行私自改造、承租人沒有權利對門面房進行轉租轉讓，同時應明確租賃方和承租方的權利義務等。

（四）定期巡查，啟動動態(tài)監(jiān)管制度

現(xiàn)階段下急需提升門面房的實時監(jiān)控頻率，加強對門面房的監(jiān)管力度，保證門面房的信息能夠及時反饋給高校的資產性管理部門。門面房管理人員應成立專門的檢查小組，對門面房經(jīng)營現(xiàn)場進行定期或不定期的檢查，重點內容是對承租人是否存在隨意更改房屋結構的行為、檢查其經(jīng)營內容是否符合合同約定、檢查門面房經(jīng)營者是否存在違規(guī)經(jīng)營、私自轉包等情況;通報最新管理動態(tài)，加強與承租人的溝通交流，對承租人的意見或建議進行收集整理，對可行建議進行采納。定期組織學校保衛(wèi)處查看防火防盜情況，進行安全經(jīng)營提醒。

（五）加強對承租人的管理

因為高校承租人的客戶群體為學生，所以應該加強其經(jīng)營內容、經(jīng)營方式的檢查，對經(jīng)營者的經(jīng)營方式進行正確引導，加強對承租人的管理，對承租人的社會關系進行一定程度的調查，避免因為其社會關系對學生及學校造成的不利影響。加強對承租人防火防盜意識的培養(yǎng)保證校園安全。

（六）優(yōu)化租賃區(qū)管理，擴大租賃影響

高校作為租賃方，做好門面房周圍環(huán)境的管理是必需的，例如對路面狀況的檢查及維護、綠化、門面房附近環(huán)境衛(wèi)生等的處理，對門面房的環(huán)境進行優(yōu)化，有利于提升門面房的整潔度，在門面房管理者和承租人共同的努力下，營造出方便、干凈、規(guī)范的經(jīng)營環(huán)境。提升門面房租賃層次，使租賃方和承租方雙方受益。

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作者簡介：阮琳（1987-），女，陜西省商洛市人，本科，中級會計師。研究方向：企業(yè)運營成本管理;周剛（1983-），男，寧夏銀川人，本科。研究方向：高校經(jīng)營性資產經(jīng)營管理。