阮琳 周剛

摘 要：高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)門面房可以提供一定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，為高校的各項(xiàng)事業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展提供一定經(jīng)濟(jì)支持。但是在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資產(chǎn)性門面房的管理存在一定的問題，門面房的功效未能得到有效的發(fā)揮，甚至因?yàn)楣芾砹Χ炔蛔愣霈F(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損的情況，造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失，違背了建立資產(chǎn)性門面房的初心，所以應(yīng)盡早針對(duì)門面房的管理現(xiàn)狀進(jìn)行改正，建立常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理體系。本文主要對(duì)門面房管理過(guò)程中存在的問題進(jìn)行分析，從管理者、承租人的角度進(jìn)行分析有效可行的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：高校;經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);門面房;管理

高校經(jīng)營(yíng)性門面房是以盈利和創(chuàng)造收益為目的的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，對(duì)高校周邊的門面房資源進(jìn)行合理開發(fā)利用可以帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)促進(jìn)高校的長(zhǎng)期發(fā)展有一定的積極意義。但是目前高校門面房的經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，查閱大量資料及數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，高校門面房的管理不夠完善，管理人員缺乏法律意識(shí)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)，隨著近幾年社會(huì)環(huán)境的不斷變化，高校門面房的數(shù)量也在不斷增加，管理工作的工作量日益增大，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理問題不斷暴露出來(lái)，給經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)門面房的盈利帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，如何及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證收益，是當(dāng)前高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理的重要課題。

一、高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)門面房管理存在的問題

針對(duì)高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理的情況，做大量的資料研究調(diào)查，對(duì)高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)門面房的管理情況從承租人和管理者的角度進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，高校門面房的管理存在以下幾個(gè)方面。

（一）承租人不尊重合同規(guī)定內(nèi)容，招牌懸掛凌亂

承租人本身沒有較強(qiáng)的合同意識(shí)，在門面房的使用期間對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容隨意更換，門牌標(biāo)識(shí)更換隨意，懸掛隨意，其更換經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或者變更店鋪招聘時(shí)沒有及時(shí)向?qū)W校有關(guān)部門反饋，導(dǎo)致學(xué)校對(duì)經(jīng)營(yíng)者的信息掌握情況不能及時(shí)更新，對(duì)門面房的使用情況了解不全面。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)者隨意變更門面房的招牌致使招牌懸掛雜亂，影響了門面房的整體美觀性，同時(shí)影響到資產(chǎn)性門面房在租賃方面的系統(tǒng)性以及規(guī)范性，給資產(chǎn)性門面房的有效管理帶來(lái)一定的阻礙，影響了高校門面房的長(zhǎng)期管理及發(fā)展。

（二）承租人隨意擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)范圍

在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，存在部分承租人私自將門面進(jìn)行分隔，將規(guī)定只能滿足一個(gè)招牌使用是門面分成多個(gè)門面，懸掛多個(gè)招牌，同時(shí)增加經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，力求經(jīng)濟(jì)效益最大化的結(jié)果。此外存在承租人簽訂多份合同成功達(dá)成租借協(xié)議，但是在實(shí)際使用過(guò)程中未經(jīng)學(xué)校允許私自打通門面房之間的間隔以達(dá)到擴(kuò)大門面的目的，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，提升經(jīng)營(yíng)種類。

（三）承租人私自進(jìn)行門面房的轉(zhuǎn)包

高校資產(chǎn)性門面房管理經(jīng)營(yíng)存在的關(guān)于承租和面積的問題除了私自擴(kuò)大和隨意更改經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以外，還存在承租人擅自將門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)包，通常情況下發(fā)生在第一承租人因?yàn)榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)地發(fā)生變化或者是經(jīng)營(yíng)不利需要停止租賃，或者是為尋求差價(jià)利益，將原先租賃成功的門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)包。同時(shí)存在部分承租人在滿足自身經(jīng)營(yíng)所需面積的情況下將多余面積進(jìn)行再出租，進(jìn)行租金的分割。但是擅自進(jìn)行門面房的轉(zhuǎn)承包一定程度上會(huì)給學(xué)校對(duì)門面房的管理帶來(lái)一定的麻煩，通常情況下表現(xiàn)為合同到期后的租金和租用問題，門面房的破壞損失分?jǐn)倖栴}等。

（四）承租人安全意識(shí)不強(qiáng)

高校門面房的根據(jù)需求以及學(xué)生特點(diǎn)，涵括了餐飲、文具、服飾商品、文化產(chǎn)業(yè)、生活用品等一系列內(nèi)容，但是高校門面房往往受到經(jīng)營(yíng)面積的限制致使經(jīng)營(yíng)者盈利受限。所以部分承租人為盡可能地提高盈利，實(shí)現(xiàn)利益最大化，充分利用店鋪空間，在店鋪內(nèi)堆積大量貨物，盡可能密實(shí)的擺放，對(duì)往往對(duì)物品的存放沒有明確的分類，室內(nèi)通風(fēng)困難，可供人行走面積小，同時(shí)存在商鋪沒有配備足夠的消防設(shè)備，人群密集，存在較大安全隱患，通常情況下，門面房經(jīng)營(yíng)者忽視了日常經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管，增加了安全風(fēng)險(xiǎn)。

（五）門面房的合同管理難度大

近些年來(lái)隨著社會(huì)飛速發(fā)展，高校的發(fā)展速度也在不斷提升，多數(shù)高校的建設(shè)通常會(huì)進(jìn)行多校區(qū)的發(fā)展，校區(qū)的分布范圍較廣，導(dǎo)致門面房的管理難度不斷增大，比如多數(shù)學(xué)習(xí)與生活的區(qū)域都有門面房的存在，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)較為分散，導(dǎo)致高校在這一模塊的管理不能系統(tǒng)性、規(guī)范性的進(jìn)行。同時(shí)因?yàn)椴煌拈T面房簽訂的合同時(shí)間以及時(shí)長(zhǎng)不同，增加了相關(guān)管理人員對(duì)門面房的資料整理工作任務(wù)量，極易出現(xiàn)不能對(duì)門面房的到期時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確管理的情況，且容易產(chǎn)生收租盲區(qū)，導(dǎo)致高校不能得到應(yīng)得利益，對(duì)高校的門面房管理產(chǎn)生不好的影響。

（六）管理者日常管理專業(yè)性不強(qiáng)

通常情況下高校門面房管理者是學(xué)校的行政管理人員，一定程度上對(duì)于門面房的日常管理不能做到全面考量，不能對(duì)不同類別的門面房管理的工作重點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的把控，降低了高校門面房的管理質(zhì)量，例如不能對(duì)餐飲類門面房的管理重點(diǎn)為衛(wèi)生狀況進(jìn)行嚴(yán)格把控，衛(wèi)生檢查過(guò)程中容易出現(xiàn)紕漏。此外，對(duì)承租人進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)承租人在收租以及簽訂合同以外的時(shí)間，基本上見不到管理者，管理者不經(jīng)常對(duì)實(shí)際場(chǎng)地進(jìn)行巡查和登記，使得高校門面房管理部門不能掌握門面房的最新信息，不能更好對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，不能夠做好門面房管理數(shù)據(jù)的更新、完善，實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)掌握，違背了租賃門面房的初衷。

二、提高門面房管理實(shí)效的途徑

在對(duì)高校門面房存在的問題進(jìn)行了全面分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合高校發(fā)展特點(diǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需求，提升門面房的管理質(zhì)量，提出以下可行對(duì)策：

（一）完善門面房管理部門工作職責(zé)

在高校內(nèi)部的行政機(jī)構(gòu)上建立專門的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理部門，將原有的負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的人員的工作職責(zé)進(jìn)行重新劃分，增強(qiáng)其對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理工作內(nèi)容上的重視，對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，明確部門工作職責(zé)、將管理人員的任務(wù)范疇進(jìn)行規(guī)章化的制定。對(duì)門面房進(jìn)行集中的管理，保證管理者能夠直接、清晰明了地掌握門面房管理動(dòng)態(tài)。

（二）建立健全經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理辦法

制度的建立是管理工作全面有序開展的基礎(chǔ)，科學(xué)合理的管理制度可以使管理工作有序開展，高校應(yīng)結(jié)合本校特色以及本校在門面房管理中存在的具體問題進(jìn)行具體分析，出臺(tái)行之有效的管理辦法，并在出臺(tái)之初擴(kuò)大宣傳、推廣實(shí)施， 持續(xù)執(zhí)行，保證力度，使得門面房經(jīng)營(yíng)能夠真正能夠達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的。在制定門面房管理的制度辦法時(shí)應(yīng)圍繞學(xué)校發(fā)展、機(jī)構(gòu)設(shè)置、科學(xué)管理、承租人利益等原則展開，管理制度的規(guī)定應(yīng)包含承租相關(guān)流程、管理人員的管理范疇、承租雙方的權(quán)利義務(wù)、責(zé)任追究、處理辦法等，保證在出現(xiàn)問題時(shí)能夠有章可依。

（三）加強(qiáng)租賃合同管理

各高校應(yīng)根據(jù)學(xué)校要求和門面房管理的實(shí)際情況，進(jìn)行“一對(duì)一”的合同簽訂，不能用統(tǒng)一的合同模板，根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)進(jìn)行歸類，合同內(nèi)容應(yīng)全面，在起草相關(guān)條文時(shí)咨詢專業(yè)的法律人員進(jìn)行合同的制定。租賃合同是租賃方和承租方權(quán)責(zé)依據(jù)，對(duì)合同雙方都具有約束效力，合同內(nèi)容應(yīng)包含門面房位置、門面房面積、門面房租金、門面房的租賃期限、水電使用權(quán)限、承租人信息、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等內(nèi)容，特別是要重點(diǎn)明確租賃要求，如承租人不得私自對(duì)房屋的構(gòu)造進(jìn)行私自改造、承租人沒有權(quán)利對(duì)門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，同時(shí)應(yīng)明確租賃方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

（四）定期巡查，啟動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度

現(xiàn)階段下急需提升門面房的實(shí)時(shí)監(jiān)控頻率，加強(qiáng)對(duì)門面房的監(jiān)管力度，保證門面房的信息能夠及時(shí)反饋給高校的資產(chǎn)性管理部門。門面房管理人員應(yīng)成立專門的檢查小組，對(duì)門面房經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期或不定期的檢查，重點(diǎn)內(nèi)容是對(duì)承租人是否存在隨意更改房屋結(jié)構(gòu)的行為、檢查其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是否符合合同約定、檢查門面房經(jīng)營(yíng)者是否存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)、私自轉(zhuǎn)包等情況;通報(bào)最新管理動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與承租人的溝通交流，對(duì)承租人的意見或建議進(jìn)行收集整理，對(duì)可行建議進(jìn)行采納。定期組織學(xué)校保衛(wèi)處查看防火防盜情況，進(jìn)行安全經(jīng)營(yíng)提醒。

（五）加強(qiáng)對(duì)承租人的管理

因?yàn)楦咝３凶馊说目蛻羧后w為學(xué)生，所以應(yīng)該加強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式的檢查，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)承租人的管理，對(duì)承租人的社會(huì)關(guān)系進(jìn)行一定程度的調(diào)查，避免因?yàn)槠渖鐣?huì)關(guān)系對(duì)學(xué)生及學(xué)校造成的不利影響。加強(qiáng)對(duì)承租人防火防盜意識(shí)的培養(yǎng)保證校園安全。

（六）優(yōu)化租賃區(qū)管理，擴(kuò)大租賃影響

高校作為租賃方，做好門面房周圍環(huán)境的管理是必需的，例如對(duì)路面狀況的檢查及維護(hù)、綠化、門面房附近環(huán)境衛(wèi)生等的處理，對(duì)門面房的環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，有利于提升門面房的整潔度，在門面房管理者和承租人共同的努力下，營(yíng)造出方便、干凈、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。提升門面房租賃層次，使租賃方和承租方雙方受益。

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作者簡(jiǎn)介：阮琳（1987-），女，陜西省商洛市人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師。研究方向：企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理;周剛（1983-），男，寧夏銀川人，本科。研究方向：高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。