大盤翻紅，賣房炒股的聲音又起來了，賣房炒股是否靠譜，如何看待當(dāng)前股票市場和房產(chǎn)市場的投資機(jī)會，這應(yīng)該是各類投資者所關(guān)注的。

7月以來，股票市場表現(xiàn)較好，資本市場投資情緒也不斷高漲。此時(shí)關(guān)于賣房炒股的報(bào)道和討論也開始增加。那么，賣房炒股是否靠譜，如何看待當(dāng)前股票市場和房產(chǎn)市場的投資機(jī)會，這應(yīng)該是各類投資者所關(guān)注的內(nèi)容。以下通過對兩個(gè)市場基本面的把握和分析，以及對未來市場趨勢的判斷，對賣房炒股作出相關(guān)建議。

兩個(gè)市場的基本面

無論是購房還是炒股，其邏輯都屬于居民家庭資產(chǎn)配置的問題。作為兩個(gè)比較大的投資市場，投資者需要仔細(xì)分析其市場基本面和趨勢。此類基礎(chǔ)工作做到位了，那么在回答“買房還是買股”的問題上，自然會更加清晰。

從股票市場來看，最近出現(xiàn)了比較明顯的拉升。如何看待此類拉升，其是否具有可持續(xù)性，這都是投資者很關(guān)心的問題。第一，從宏觀經(jīng)濟(jì)基本面來看，當(dāng)前正處于企穩(wěn)階段，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)總體向好發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.9%，比5月上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。類似數(shù)據(jù)意味著，開復(fù)工等節(jié)奏在加快，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面在轉(zhuǎn)好。下一步，中小型企業(yè)的開復(fù)工等節(jié)奏也會加快?？傮w上這都為今年下半年穩(wěn)增長創(chuàng)造了積極的條件。第二，金融環(huán)境將繼續(xù)寬松，預(yù)計(jì)下半年各類金融刺激手段依然會出臺。同時(shí)從資本市場的表現(xiàn)看，各類改革和創(chuàng)新力度會強(qiáng)化，其本身是有助于股價(jià)反彈的。第三，從近期資本市場的表現(xiàn)看，實(shí)際上也和疫情壓力減少的大環(huán)境有關(guān)。尤其是北京疫情得到了較好的控制，其有助于北京及全國下半年各類工作的開展。結(jié)合這三個(gè)因素，以及股票市場在上半年持續(xù)被壓抑的特點(diǎn)，基本上可以認(rèn)為下半年是有反彈空間的。

而從房地產(chǎn)市場來看，其表現(xiàn)要比預(yù)期的好很多。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，包括開發(fā)投資、銷售、土地購置等數(shù)據(jù)，都呈現(xiàn)了U形走勢，即在第一季度降溫的大環(huán)境下，第二季度有比較明顯的反彈動力。類似表現(xiàn)說明地產(chǎn)行業(yè)有韌勁，具有很強(qiáng)的成長性。若從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，今年第二季度，地方政府預(yù)售許可證發(fā)放的節(jié)奏明顯加快，客觀上有助于帶動此類銷售行情的升溫。尤其是加上銀行按揭貸款政策比較寬松、房企積極降價(jià)促銷等因素，這都有助于帶動相關(guān)城市交易數(shù)據(jù)的上升。實(shí)際上，觀察今年上半年的樓市表現(xiàn)，部分城市表現(xiàn)不但不蕭條，反而比較火熱。尤其是部分城市出現(xiàn)了“萬人搖”事件，即部分樓盤開盤后出現(xiàn)很多人搖號搶房的現(xiàn)象，這都說明，購房需求量很充足，樓市交易總體上走出了低谷，后續(xù)有機(jī)會反彈。類似趨勢在下半年也有望延續(xù)。

賣房炒股的歷史情況

事實(shí)上，在股票市場高漲的時(shí)候，關(guān)于賣房炒股的討論就會開始增加。比如說在2014-2015年的時(shí)候也出現(xiàn)過。2014年下半年，中國股市明顯反彈，上證指數(shù)從2000點(diǎn)的低位水平一路攀升，市場情緒也隨之持續(xù)高漲。到了2015年6月底，此類指數(shù)創(chuàng)新了歷史高位，快速上升到5000多點(diǎn)的水平。在這期間，恰是外部金融環(huán)境較好的階段，同時(shí)房地產(chǎn)銷售行情面臨一定的去庫存壓力，所以賣房炒股的思想很流行。當(dāng)然關(guān)鍵點(diǎn)不在于樓市的低迷，而在于股票市場拉升確實(shí)比較快，其對投資者也很有誘惑力。

而2020年下半年開始出現(xiàn)的股票行情拉升，進(jìn)一步使得大家關(guān)注賣房炒股的做法。從近期股票市場表現(xiàn)看，券商、保險(xiǎn)、釀酒、地產(chǎn)、半導(dǎo)體、芯片、免稅等概念活躍，股票價(jià)格持續(xù)攀升。而且從交易數(shù)據(jù)看，也非常強(qiáng)勁。比如說7月7日A股開盤1小時(shí)，滬深兩市成交額就突破8000億元。資金進(jìn)入股市的動力明顯增強(qiáng)。關(guān)于牛市的各類判斷不斷增加，市場情緒也不斷趨于樂觀，總體上使得投資者非常關(guān)注近期的股票走勢。所以，如何籌集資金積極入市，成為投資者當(dāng)前關(guān)注的內(nèi)容。此時(shí)全國地產(chǎn)市場還不至于非?；鸨再u房炒股的提法也會開始增加或流行。

當(dāng)然，需要明確的一點(diǎn)是，即便這個(gè)時(shí)候有關(guān)于賣房炒股的說法，但部分或也只是停留在新聞報(bào)道中，部分或可能是噱頭。從操作難易程度來說，賣股要比賣房容易得多。換句話說，對于一個(gè)投資者來說，要拋售一套房產(chǎn)，其實(shí)還是需要斟酌很多內(nèi)容的。投資者還不至于腦子一熱，就急于把房產(chǎn)拋售掉。所以股票市場表現(xiàn)火熱，說明投資者積極入市，但和賣房炒股的操作關(guān)聯(lián)度或相對小。

賣房炒股的相關(guān)建議

從地產(chǎn)投資的角度看，實(shí)際上地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于股票市場。兩個(gè)市場有一個(gè)非常明顯的區(qū)別，即股票市場有很強(qiáng)的波動性，尤其是今年疫情下面臨很多壓力，包括海外市場依然有很多不確定性，因此這都會對股價(jià)走勢形成一定的壓力。而房產(chǎn)市場相對來說比較穩(wěn)健。今年上半年雖然出現(xiàn)了很多看空樓市的觀點(diǎn)和聲音，但樓市總體上已經(jīng)開始活躍，沒有大蕭條跡象。至少樓市已經(jīng)比較穩(wěn)妥地處于復(fù)蘇和回暖的通道之中了。

從這個(gè)角度看，不建議采取賣房炒股的行為，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太大。尤其是有幾種房子是肯定不能隨便拋售的。第一，對于一些換房的人來說，可能會有類似的想法，即把第一套房賣了，先進(jìn)入股市進(jìn)行短線操作，然后再退出去購房。此類操作風(fēng)險(xiǎn)是很大的。如果股市被套，那么可能就會影響置業(yè)計(jì)劃。第二，部分投資者可能有多套房產(chǎn)，但是對于股票市場不熟悉，僅僅是根據(jù)股價(jià)表現(xiàn)就推測未來的走勢，此時(shí)賣了房產(chǎn)后，可能錯過了最佳的股票投資機(jī)會，這也往往會有風(fēng)險(xiǎn)?；蛘哒f如此折騰下帶來的收益并不高。

當(dāng)然，部分情況下，是建議可以進(jìn)行賣房炒股的，這個(gè)更取決于投資者對股票市場的判斷能力。如果投資者對股票市場的走向把握比較清晰，那么基于當(dāng)前抗疫工作的實(shí)際情況，參與股票短線或長線投資，其實(shí)是有很多盈利機(jī)會的。尤其是對于有多套房產(chǎn)的投資者來說，若是看好部分股票的表現(xiàn)，同時(shí)認(rèn)可今年下半年中國經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇的走向，那么適當(dāng)參與股票投資，應(yīng)該說問題不大，尤其是在股價(jià)被低估的時(shí)候更是如此。

從資產(chǎn)配置的角度看，投資者可能還有一個(gè)問題，即近期手上有閑錢，那么是投資股票還是投資買房呢？針對這個(gè)問題，建議分兩種情況進(jìn)行。第一，若是股票投資經(jīng)驗(yàn)比較豐富，那么近期盯緊國家層面各類改革發(fā)展措施，預(yù)計(jì)相關(guān)概念的股票是有很好的投資機(jī)會的，可以入市。第二，若是股票投資經(jīng)驗(yàn)少，對后續(xù)走勢吃不準(zhǔn)，那么依然要考慮買房。至少今年下半年在各類省會城市、都市圈、軌道交通等概念下，相關(guān)房產(chǎn)投資機(jī)會依然是比較大的。

嚴(yán)躍進(jìn)

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)。