裴建宇 馬驍飛 劉詩冬

摘?要： 隨著我國土地制度的改革，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)逐漸放開，涉及集體建設(shè)用地評估也越來越多。目前，仍存在較多空白區(qū)域有待發(fā)掘，本文以幾種可能涉及的集體建設(shè)用地評估，提出可行的評估方法。通過對比分析集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地價格構(gòu)成的差異，選擇合適的評估方法及應(yīng)注意事項。

關(guān)鍵詞： 集體建設(shè)用地;評估;探討

【中圖分類號】S-9?????【文獻標(biāo)識碼】A?????【文章編號】1674-3733（2020）23-0151-01

引言：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市流轉(zhuǎn)、同權(quán)同價。而集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是一項系統(tǒng)工程，涉及集體土地所有權(quán)實現(xiàn)形式等一系列制度的改革。目前，相關(guān)法律法規(guī)細則還未出臺，本文主要對涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)的價格評估進行探討。

1?我國的土地法律制度

我國有關(guān)土地的立法狀況主要以《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》為基礎(chǔ)，以《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等單項法律為核心，以大量的行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章為補充。已基本形成適應(yīng)經(jīng)濟社會科學(xué)發(fā)展、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制要求的土地管理法律體系。

2?集體建設(shè)用地的概念

集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地，其中經(jīng)營性用地涵蓋了集體工礦用地和集體商服用地。

3?集體建設(shè)用地價格類型及內(nèi)涵

集體建設(shè)用地價格類型主要包括宅基地使用權(quán)價格，集體公共設(shè)施用地價格，集體工礦用地價格和集體商服用地價格。基本上對應(yīng)了國有建設(shè)用地中的住宅用地、公共管理與服務(wù)用地、工業(yè)用地、商服用地。但集體建設(shè)用地價格與國有建設(shè)用地價格在內(nèi)涵上差異較大。首先，土地所有權(quán)權(quán)利的主體不一致，集體建設(shè)用地所有權(quán)主體為集體經(jīng)濟組織，而國有建設(shè)用地所有權(quán)主體為國家;第二，土地使用年限不一致，集體建設(shè)用地中宅基地使用權(quán)按照相關(guān)法律及實際使用來說，具有繼承的屬性，也就說其土地使用年限為無限年期，但國有住宅用地土地使用權(quán)法定最高土地使用年限為70年，而經(jīng)營性的租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)年限按照《合同法》規(guī)定最多不超過20年，若是集體經(jīng)濟組織自用企業(yè)用地，則土地使用權(quán)年限為無限年期，與國有工業(yè)用地使用權(quán)土地年限的50年、國有商服用地使用權(quán)土地年限的40年不一致;第三，國有建設(shè)用地符合城市建設(shè)總體規(guī)劃、符合土地總體利用規(guī)劃、符合土地年度利用計劃。而集體土地使用權(quán)大都位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村和城市規(guī)劃幾乎涉及不到的地方，遠離規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計和有序的市場機制。第四，集體建設(shè)用地目前入市比較困難，決定了其市場的正常交易量稀少，評估價格難以進行驗證，缺乏數(shù)據(jù)支撐。

4?集體建設(shè)用地價格評估探討

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于國有建設(shè)用地使用權(quán)評估，共有基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法、市場比較法等五種方法可以使用。集體建設(shè)用地評估又分為使用權(quán)評估和所有權(quán)評估，其中使用權(quán)的評估分為完善的土地使用權(quán)評估和租賃土地使用權(quán)評估。本文主要對集體建設(shè)用地使用權(quán)評估方法進行探討。

4.1?農(nóng)村宅基地價格評估。

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用的本集體所有的土地。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。目前涉及宅基地的部分法律規(guī)定如下：

《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”;

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定“下列財產(chǎn)不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》中指出宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合下列要求：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）;（2）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

因宅基地與城鎮(zhèn)住宅用地類似，所以宅基地使用權(quán)的評估可以參照城鎮(zhèn)住宅用地采用剩余法、市場比較法進行評估。評估時，需注意集體建設(shè)用地不能用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。

使用剩余法應(yīng)注意其與城鎮(zhèn)住宅用地評估的差異，其中，所選售價應(yīng)收集近期宅基地成交案例取得，銷售費用、稅金、利潤應(yīng)區(qū)別于城鎮(zhèn)住宅用地評估參數(shù)。

使用市場比較法時，應(yīng)注意土地使用年限的設(shè)定，土地開發(fā)程度的區(qū)別及區(qū)位因素對宅基地及國有住宅用地的不同影響。

4.2?集體工業(yè)用地價格評估。

集體工業(yè)用地本身與國有工業(yè)用地類似，劃分為兩種類型：一、租賃集體工業(yè)用地;二、集體建設(shè)用地入股企業(yè)經(jīng)營或集體經(jīng)濟組織自有企業(yè)用地。

兩種類型土地價格評估首選成本逼近法，其次為收益還原法。使用收益還原法時，需注意土地使用年限及租金的設(shè)定，第一種類型用地按照《合同法》規(guī)定，土地使用年限不應(yīng)超過20年，且在有租約的前提下，應(yīng)以合同租金進行測算，超出合同約定租金的時段應(yīng)以同區(qū)域平均租金測算。第二種類型用地土地使用年限應(yīng)為無限年期，租金應(yīng)為同區(qū)域平均租金。使用成本逼近法時，應(yīng)注意集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費、利潤和增值收益上的差異，由于集體建設(shè)用地補償主要由集體經(jīng)濟組織自行完成，并對本村村民進行安置，其土地取得費低于國有建設(shè)用地的土地取得費。因集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)性較差，其可能不存在增值收益，或低于國有建設(shè)用地。

4.3?集體商服用地價格評估。

集體商服用地評估與國有商服用地評估類似，評估時采用剩余法、收益法、市場比較法。需注意的問題有，租賃土地使用權(quán)年限不超過《合同法》中規(guī)定的20年，收益還原法中租金的設(shè)定在有無租約不同情況的選取，剩余法中售價、銷售費用、稅金及利潤與國有商服用地評估的不同。

4.4?集體建設(shè)用地租賃權(quán)價格評估。對于集體建設(shè)用地租賃權(quán)的價值評估，建議優(yōu)先使用收益還原法，其租金為客觀租金與實際租金的差額。第二種方法則是采用除收益法外的其他方法評估集體建設(shè)用地使用權(quán)價格，然后采用實際租金利用收益還原法計算其租金資本化后的租賃成本，將集體建設(shè)用地使用權(quán)價格減去租賃成本即可得到集體建設(shè)用地租賃權(quán)價值。

5?結(jié)束語

在現(xiàn)行政策下，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)性較差的根本問題如果得不到解決，那么集體建設(shè)用地本身的價值也就無法體現(xiàn)。對集體建設(shè)用地進行評估就存在很大的局限性，集體建設(shè)用地作為一種特殊的商品，其交換的屬性遠遠低于國有建設(shè)用地。更多的，只能是從成本的角度去考慮，而不是其本身真實的商品價值。本文僅在于探討集體建設(shè)用地評估中較為可行的方法，對于土地估價機構(gòu)而言，這是一個新的課題。實際上，集體建設(shè)用地價格評估較為復(fù)雜，在推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的過程中也可能出現(xiàn)新的問題，有待于我們共同解決，共同進步。