江娥

摘?要： 近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)整、供需關(guān)系變化、開發(fā)成本上升等眾多因素影響，已然進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)離暴利，利潤(rùn)回歸社會(huì)平均水平是必然趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的下滑，這也促使房地產(chǎn)企業(yè)更加重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程，涵蓋了自項(xiàng)目決策至項(xiàng)目竣工等各個(gè)階段，本文就招標(biāo)階段的成本管控要點(diǎn)提出個(gè)人建議，僅供參考。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目;招標(biāo)階段;成本管控;要點(diǎn)

【中圖分類號(hào)】TU723.2?????【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A?????【文章編號(hào)】1674-3733（2020）23-0145-01

前言：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目需按照程序決策和建設(shè)實(shí)施，其實(shí)施的復(fù)雜性、長(zhǎng)期性和動(dòng)態(tài)性，導(dǎo)致成本影響因素較多，全過(guò)程成本處于動(dòng)態(tài)變化中。自工程策劃決策至項(xiàng)目竣工各個(gè)階段的成本管控各有側(cè)重，但招投標(biāo)階段的成本管控屬于事前控制，做好該階段的成本管控對(duì)擇優(yōu)選擇合作單位、合理控制成本、防范合同風(fēng)險(xiǎn)等均有重要意義。就招標(biāo)階段成本管控要點(diǎn)做以下建議：

1?正確選擇發(fā)包模式

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況、工程項(xiàng)目特點(diǎn)以及法律法規(guī)等確定是采用平行發(fā)包、施工承包還是勘察-設(shè)計(jì)-施工總承包，工程發(fā)包模式的正確選擇，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)正常、減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保證項(xiàng)目總目標(biāo)的重要一環(huán)。

如我公司某建設(shè)規(guī)模合計(jì)約100萬(wàn)平方米（3個(gè)地塊）商住項(xiàng)目，該項(xiàng)目要求同時(shí)開工建設(shè)。由于項(xiàng)目規(guī)模很大，建設(shè)的時(shí)間要求緊迫，為提高建設(shè)質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工深度融合，提高工程建設(shè)效率、減輕建設(shè)單位的管理壓力等原因，該項(xiàng)目最終確定采用勘察-設(shè)計(jì)-施工總承包模式，以利于節(jié)省工期，控制成本，協(xié)調(diào)各參建單位確保目標(biāo)的一致性。采用勘察-設(shè)計(jì)-施工總承包模式更加深度捆綁設(shè)計(jì)單位、施工總承包單位，限額設(shè)計(jì)、限額施工更具有可操作性，利于建設(shè)單位控制投資成本。

2?重視招標(biāo)文件的質(zhì)量

招標(biāo)文件是招標(biāo)人向投標(biāo)人提供參加投標(biāo)所需要的一切情況，是招投標(biāo)活動(dòng)中重要的法律文件，招標(biāo)文件對(duì)完整的招投標(biāo)程序進(jìn)行規(guī)定，同時(shí)提出投標(biāo)人需滿足的各項(xiàng)交易條件，包括資格要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求、擬訂立的合同主要內(nèi)容等。招標(biāo)文件是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件及參與投標(biāo)的依據(jù)，也是評(píng)標(biāo)專家的評(píng)審依據(jù)，同時(shí)也是合同訂立的依據(jù)，因此，招標(biāo)文件需要全面的反應(yīng)工程項(xiàng)目情況及招標(biāo)內(nèi)容，為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的事前預(yù)防、事中監(jiān)控、事后分析提供依據(jù)，具體如下：

（1）準(zhǔn)確描述招標(biāo)范圍，清清楚楚告知潛在投標(biāo)人標(biāo)的情況，便于投標(biāo)人投標(biāo)時(shí)全面考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)的組成;

（2）加強(qiáng)與設(shè)計(jì)、工程等技術(shù)人員的溝通，充分熟悉項(xiàng)目整體情況，才能高質(zhì)量完善、細(xì)化相關(guān)條款的約定，防止開口合同，利于建設(shè)單位成本的總體控制。如施工所需的水、電線路接至施工場(chǎng)地的要求，可在招標(biāo)文件中約定：①臨電接駁點(diǎn)以后（包含電源接入費(fèi)）由承包人自行解決，產(chǎn)生的施工用電配電材料、設(shè)備設(shè)施的所有費(fèi)用由承包人在投標(biāo)時(shí)綜合考慮到投標(biāo)報(bào)價(jià)的措施費(fèi)中，用電及維護(hù)在施工期間承包人應(yīng)定期到有關(guān)部門足額繳納費(fèi)用，因承包人原因未按時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用而導(dǎo)致的滯納金、罰款等均由承包人負(fù)擔(dān);②臨水接駁點(diǎn)以后（包含水源接入費(fèi)）由承包人自行解決，所有費(fèi)用由承包人在投標(biāo)時(shí)綜合考慮，用水及維護(hù)在施工期間承包人應(yīng)定期到有關(guān)部門足額繳納費(fèi)用，因承包人原因未按時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用而導(dǎo)致的滯納金、罰款等均由承包人負(fù)擔(dān);③承包人應(yīng)綜合考慮施工中臨時(shí)停電問(wèn)題，若遇臨時(shí)停電，承包人必須及時(shí)提供備用電源，不得因停電而延誤工期，該部分費(fèi)用由承包人在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)綜合考慮，發(fā)包人不另外支付。

（3）界面劃分應(yīng)清楚、描述應(yīng)正確，責(zé)任范圍清晰，避免重復(fù)計(jì)量、合約交叉、爭(zhēng)議不斷，利于施工現(xiàn)場(chǎng)管理、合理控制成本。

（4）由于工程建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性、長(zhǎng)期性和動(dòng)態(tài)性，合同條款約定應(yīng)在合法合規(guī)、公平公正的基礎(chǔ)上明確清楚，可減少履約過(guò)程的舌糾紛，確保工程有序推進(jìn)，從而保證成本的有效控制：①合同履行過(guò)程中可能會(huì)發(fā)生各種不確定的因素（如市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)）導(dǎo)致合同價(jià)款必須調(diào)整，因此基于公平公正、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則，需要在招標(biāo)文件中明確有關(guān)材料價(jià)格調(diào)整的條款，以利于投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)的考慮以及后期合同執(zhí)行的順利推進(jìn)。如明確可調(diào)整材料范圍（鋼材、混凝土等）;明確可調(diào)整材料價(jià)格在規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)包干使用，工程實(shí)施過(guò)程中不予調(diào)整，其價(jià)差由承包人承擔(dān)或受益;明確可調(diào)整材料價(jià)格超過(guò)規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)范圍，其價(jià)差由發(fā)包人承擔(dān)或受益（承包人違約的除外）。②招標(biāo)文件中針對(duì)影響質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本的情況，需明確責(zé)任歸屬，盡量少留活口，避免在合同履約過(guò)程及后期結(jié)算中引起爭(zhēng)議，增加施工過(guò)程協(xié)調(diào)難度及成本控制難度。并且對(duì)未來(lái)可預(yù)見并可能影響質(zhì)量、進(jìn)度、成本的情況需明確雙方責(zé)任，如停工損失費(fèi)用與工期補(bǔ)償，趕工費(fèi)用的計(jì)算等，盡可能描述完整詳盡，減少索陪的發(fā)生，從而控制成本。

（5）合理編制招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)控制價(jià)是招標(biāo)時(shí)的最高投標(biāo)限價(jià)，它的編制一定要在充分理解編制依據(jù)（如計(jì)價(jià)規(guī)范及配套文件、計(jì)價(jià)定額及配套文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件、圖紙等）情況下進(jìn)行編制，編制時(shí)對(duì)定額的套用，項(xiàng)目特征的描述、工程量的計(jì)算都應(yīng)進(jìn)行核對(duì);基準(zhǔn)價(jià)（發(fā)包人確認(rèn)的用于工程可調(diào)價(jià)材料調(diào)價(jià)核算的價(jià)格基準(zhǔn)）按規(guī)定采用工程造價(jià)信息公布的價(jià)格，涉及材料暫估價(jià)的以招標(biāo)人給定的暫估價(jià)材料（設(shè)備）價(jià)格為準(zhǔn)，投標(biāo)時(shí)要求投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)綜合單價(jià)分析表中的材料費(fèi)必須與招標(biāo)人給定的價(jià)格保持一致，最終按照雙方在招標(biāo)文件中明確的方式確定最終價(jià)格。

3?專業(yè)部門之間的協(xié)同

會(huì)同相關(guān)專業(yè)人員，如與工程建設(shè)有關(guān)的設(shè)計(jì)、技術(shù)、現(xiàn)場(chǎng)管理人員等共同研究討論招標(biāo)文件的合理性、適用性及條款表述的準(zhǔn)確性，結(jié)合以往項(xiàng)目實(shí)施工程中的經(jīng)驗(yàn)，注重對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理及管理的規(guī)定，以確保最大化實(shí)現(xiàn)成本控制。

綜上所述，為了在招標(biāo)階段做好房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段成本管控，應(yīng)著重選擇正確的發(fā)包模式，重視招標(biāo)文件的質(zhì)量（包括招標(biāo)范圍、細(xì)化相關(guān)合同條款、界面劃分清楚、明確材料價(jià)格調(diào)整約定、合理編制招標(biāo)控制價(jià)等），同專業(yè)部門之間做好協(xié)同，確保招標(biāo)階段成本管控質(zhì)量，促進(jìn)工程項(xiàng)目整體成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]?殷雅萍.招標(biāo)階段建筑工程成本控制要點(diǎn)，1007-6344（2019）09-0189-01.