摘要：十四五規(guī)劃中明確提出，要擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因此，研究公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先概述我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展歷程以及供需現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)之上分析了公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力，最終提出持續(xù)發(fā)展公共租賃住房的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房;可持續(xù)發(fā)展;住房保障

公共租賃住房是面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”群體出租的保障性住房，如何在兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的前提下，確保動(dòng)態(tài)的“夾心層”群體“住有所居”，研究公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展勢(shì)在必行。

1.我國(guó)公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

1.1我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展歷程

1.1.1公共租賃住房發(fā)展的雛形階段

2004年5月，建設(shè)部等四部委頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》提出經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉政策，國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)出租型的經(jīng)濟(jì)適用住房，由此公共租賃住房的雛形便產(chǎn)生了。2007年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，指出要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房保障對(duì)象上的銜接，并要求積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會(huì)出租，至此公共租賃住房將填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障對(duì)象的空白。

1.1.2公共租賃住房逐步成為保障房的主體階段

2010年6月，住建部等七部委頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)公租房房源渠道、出租管理和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督等制定支持政策。2012年5月，住建部發(fā)布《公共租賃住房管理辦法》明確了公租房分配、運(yùn)營(yíng)、使用、退出和管理等環(huán)節(jié)的基本要求。2013年12月，住建部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公租房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，提出公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，明確了公共租賃住房在我國(guó)保障性住房中將逐步成為主體。

1.1.3公共租賃住房的深化發(fā)展階段

2016年5月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出，鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。2018年10月，住建部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)推行政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)方案的通知》，其目標(biāo)是通過(guò)試點(diǎn)，在試點(diǎn)地區(qū)建立健全公租房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，完善政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的管理制度與流程，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，為提升公租房運(yùn)營(yíng)管理能力提供支撐。

2020年11月3日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》要求，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。至此，再次強(qiáng)調(diào)了國(guó)家持續(xù)發(fā)展公共租賃住房的決心。

1.2我國(guó)公共租賃住房供需現(xiàn)狀

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)金融研究所胡吉亞（2020）以2018年我國(guó)GDP排名前十的城市為例，統(tǒng)計(jì)分析截至2017年末這十座城市的每百萬(wàn)人擁有公共租賃住房情況，如下圖：

通過(guò)分析圖1，可以發(fā)現(xiàn)僅有重慶市和天津市的公租房數(shù)量達(dá)到了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，而北京、成都和武漢的每百萬(wàn)人公共租賃住房套數(shù)不及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的一半。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展，城鎮(zhèn)“夾心層”人群必將呈動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)，我國(guó)一線大城市的公共租賃住房的供需缺口將進(jìn)一步擴(kuò)大，可見(jiàn)研究公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展可以一定程度上縮減供需缺口。

2.公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力

2.1公共租賃住房的投資回報(bào)低

由于公共租賃住房投資收益主要來(lái)源于較低的租金，其投資回報(bào)率低，目前我國(guó)公共租賃住房建設(shè)資金主要還是僅限于財(cái)政撥款、銀行貸款、住房公積金貸款和土地出讓金凈收益等四項(xiàng)，其他社會(huì)資本參與公共租賃住房的積極性并不高。因此，公共租賃住房的建設(shè)資金仍然有較大缺口，從而成為公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力之一。

2.2公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范

公共租賃住房后期管理一般包括公共租賃住房建成交付后，移交運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)管理后的相關(guān)日常運(yùn)營(yíng)管理工作。我國(guó)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理仍然處于探索階段，僅在部分試點(diǎn)地區(qū)嘗試建立運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，尚未形成統(tǒng)一的管理規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。目前公共租賃住房的后期運(yùn)營(yíng)管理均存在專(zhuān)業(yè)人員配備不足、素質(zhì)不高，且人員更替頻繁、服務(wù)水平不高等問(wèn)題，導(dǎo)致公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展遇到阻力。

2.3公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理成本高

隨著物價(jià)水平和人力成本的逐年上漲，公共租賃住房項(xiàng)目不僅要支付逐年增長(zhǎng)的物業(yè)管理費(fèi)，還要償還每年的貸款利息。公共租賃住房項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)必須依賴(lài)政府的大量補(bǔ)貼，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本加大，成為公共租賃住房項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的阻力之一。

3.公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

3.1鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)，創(chuàng)新融資模式

公共租賃住房的建設(shè)資金除了財(cái)政撥款、銀行貸款、住房公積金貸款和土地出讓金凈收益等四個(gè)來(lái)源外，還要大力調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與。在公共租賃住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段允許一定比例的商業(yè)配套，將商業(yè)設(shè)施以市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行出售，可以使社會(huì)資本方回籠一部分資金;另一方面，創(chuàng)新公共租賃住房融資模式，積極試點(diǎn)并推廣利用REITs、保險(xiǎn)資金、債券融資、BT模式和PPP模式等開(kāi)展公共租賃住房融資。

3.2公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)化，建立績(jī)效評(píng)價(jià)體系

公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范化是公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的重要保障。目前公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理主要是由政府指定的政府類(lèi)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)管理，為了進(jìn)一步規(guī)范管理，可以充分發(fā)揮政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、委托管理的優(yōu)勢(shì)，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇最優(yōu)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)參與后期運(yùn)營(yíng)管理。另一方面，加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的績(jī)效評(píng)價(jià)和全過(guò)程間管，建立統(tǒng)一的績(jī)效考評(píng)機(jī)制，量化評(píng)價(jià)公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

3.3建立公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理成本補(bǔ)償機(jī)制

建立公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理補(bǔ)償機(jī)制是實(shí)現(xiàn)公租房經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。首先，政府適當(dāng)補(bǔ)貼公共租賃住房的后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu);其次，公共租賃住房的后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可以優(yōu)惠的價(jià)格運(yùn)營(yíng)管理小區(qū)內(nèi)配套的商業(yè)設(shè)施獲取一定收益;最后，對(duì)于考核優(yōu)秀的市場(chǎng)化公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，可對(duì)其實(shí)行其他相關(guān)優(yōu)惠政策。由此，便可以一定程度上補(bǔ)償公共租賃住房后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的成本，從而促進(jìn)公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展。

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基金項(xiàng)目：本文為武漢東湖學(xué)院2020年青年基金人文社科項(xiàng)目《武漢市公共租賃住房建設(shè)資金可持續(xù)循環(huán)利用機(jī)制研究》（項(xiàng)目編號(hào)：2020dhsk006）資助成果。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張瓊。

作者簡(jiǎn)介：張瓊（1983-），女，湖北監(jiān)利人，武漢東湖學(xué)院副教授，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。