劉曉光

摘要：我國經(jīng)濟的發(fā)展加快了我國城鎮(zhèn)化的進程，而且也促進了我國商業(yè)地產的發(fā)展。當前，市場營銷的支持作用變得越來越明顯，在商業(yè)地產運行中合理運用市場營銷方法，有助于商業(yè)地產突破當前所處的尷尬局面，保障商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)地產;營銷;策劃

長期以來我國商業(yè)地產發(fā)展一直處于摸索中前進的狀態(tài)，商業(yè)地產市場發(fā)展存在著一定的問題，商業(yè)地產產品在開發(fā)過程中也有著許多的情況，十分不利于商業(yè)地產項目的整體規(guī)劃。商業(yè)地產開發(fā)項目前期規(guī)劃工作有利于開發(fā)者對項目整體有一個更加清晰、直觀的了解，在未來的整體銷售過程中，可以將資源進行合理的配置，也使房產企業(yè)更加具有市場競爭力，在激烈的商業(yè)地產市場競爭中可以獨占鰲頭，獲得一席之地。

1.商業(yè)地產市場營銷

商業(yè)地產市場營銷主要以現(xiàn)代銷售理論為基礎，結合有效的銷售方法，銷售商業(yè)地產產品，從而獲取利潤，保證企業(yè)的正常運營以及健康發(fā)展。狹義的商業(yè)地產營銷是將商業(yè)地產產品出售給消費者的過程，廣義的商業(yè)地產營銷是根據(jù)營銷原則以及企業(yè)自身特點制定不同的計劃，結合營銷策略，滿足社會需要。商業(yè)地產營銷是一個整體營銷過程，是商業(yè)地產開發(fā)、銷售以及售后過程，其中涉及的內容不僅包括市場流通，還包括社會生產以及市場調研、產品設計以及售后服務等。

2.我國商業(yè)地產營銷的不足之處

2.1沒有樹立市場營銷觀念

當前，許多地產商家對市場營銷概念理解尚淺，還停留在產品銷售概念的階段，沒有仔細分析市場的實際需要，僅根據(jù)自身原有經(jīng)驗進行生產，結果不如人意，往往需要大量的時間和精力去推銷，導致銷售額度不能達到預期，這種問題在中小型商業(yè)地產企業(yè)中頻發(fā)。

2.2宣傳效果較差

商業(yè)地產市場營銷活動是全方位的，由于商業(yè)地產競爭比較激烈，許多開發(fā)商會借助媒體進行宣傳，實現(xiàn)資金的快速回流甚至盈利的目的，而地產商家通常借助電視廣告以及傳單宣傳，不僅成本過高，而且實際的宣傳效果差強人意?，F(xiàn)在新媒體行業(yè)逐漸興起，其廣告費用相對較低，如何借助新媒體提升宣傳效果，是值得關注的問題。

2.3市場定位不明確

市場是企業(yè)發(fā)展的主要場所，也是企業(yè)獲得真實數(shù)據(jù)的主要來源，但商業(yè)地產行業(yè)的前期調研數(shù)據(jù)普遍不準確，具體體現(xiàn)如下：（1）信息缺乏真實性。大多數(shù)企業(yè)在前期對市場的調研不夠，調查方式陳舊，甚至偷工減料，利用之前的調研數(shù)據(jù)，使得企業(yè)對市場的了解不夠透徹，忽視了消費者的需求。在這種情況下，企業(yè)在制定市場計劃時，參考錯誤的信息，對消費者的實際需要、支付狀況都缺乏真實的了解，最終會造成企業(yè)制定的計劃與實際需要產生偏差，影響企業(yè)資金回籠;（2）企業(yè)在前期數(shù)據(jù)的基礎上，應該對數(shù)據(jù)進行科學化的處理，利用不同的數(shù)據(jù)模型以及統(tǒng)計分析，使市場計劃更加科學，但在實際制定計劃的過程中，由于企業(yè)對市場盲目樂觀，通常會忽視科學化市場營銷方案的制定，從而出現(xiàn)樓盤滯銷的情況;（3）隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，高收入人群逐漸增多，對商業(yè)地產產品的要求也不斷提高，城市居民由于收入以及思想差異，對商業(yè)地產產品的需求也各式各樣。但許多地產商家忽視了這一社會訴求，建造單一房型，只適合高收入人群，說明企業(yè)對社會的需求不明確，建造的房屋類型不合理，導致住房困難問題不能得到解決。

3.提升我國商業(yè)地產營銷的建議和措施

3.1有效的市場調研

地產商家在項目啟動前，應該了解市場發(fā)展趨勢、當?shù)卣咝蝿?、市場實際需要以及產品實際供應情況，從而推出滿足市場需要的產品，解決市場的燃眉之急。對于企業(yè)的滯銷商品，應該根據(jù)相關政策，通過降低價格、增加產品附加品、刺激銷售等方式，在現(xiàn)有的市場中另辟蹊徑，同時，為后續(xù)的企業(yè)發(fā)展奠定基礎。

3.2重視招商與運營環(huán)節(jié)

地產商家應該注重商品招商與運營時的關鍵環(huán)節(jié)，增加產品的亮點，推動產品的銷售。商業(yè)是項目的關鍵環(huán)節(jié)，效果良好則有助于提升產品銷量，失敗則會造成產品滯銷等嚴重后果，所以，地產商家應該注重招商環(huán)節(jié)，聘請有專業(yè)經(jīng)驗的人才進行相關操作，在產品設計之前就應該確定有實力的商家，根據(jù)商家特點推出個性化產品，打造新品牌并發(fā)展口碑，有助于吸引其他商家，形成羊群效應，確保商業(yè)地產行業(yè)的健康發(fā)展。商業(yè)地產開發(fā)商不僅開發(fā)住宅產品，也開發(fā)商業(yè)產品。商業(yè)產品在運營階段的問題也需要重視，負責商業(yè)產品開發(fā)與銷售的部門應該開展多種形式的活動，幫助用戶體驗商業(yè)產品，打造火熱營銷氛圍，進一步增加住宅產品的銷量。

3.3創(chuàng)新營銷方案

地產商家應該根據(jù)新時期的社會需求，不斷發(fā)展營銷新形式。當前，人們接收信息不局限于電視、廣播以及報刊，更多的是使用手機、電腦等新型互聯(lián)網(wǎng)設備，要想達到宣傳效果，必須結合時代發(fā)展特點，根據(jù)產品自身的特點來制作媒體廣告。同時，可以采用微信、抖音、直播等方式進行多種多樣的營銷，真正帶動產品銷量、樹立良好的企業(yè)形象，保證企業(yè)在激烈的競爭中獲得一席之地，維持可持續(xù)發(fā)展。

3.4樹立科學的企業(yè)擴張體制

在商業(yè)地產行業(yè)不斷發(fā)展的今天，地產商家應該樹立一個科學的擴張體制并實施個性化的營銷管理模式。在這一過程中，地產商家應該保持科學、清晰的擴張思路，完善企業(yè)內部管理模式，明確企業(yè)內部各部門的職能，以總公司為主要的指導單位，各個分公司為執(zhí)行單位，各司其職，將指揮工作與具體工作區(qū)分開來。同時，吸收與借鑒國內外管理經(jīng)驗，引進市場信息管理系統(tǒng)，對市場中收集的信息做到及時處理，并準確把握當前市場動態(tài)，幫助企業(yè)管理者對發(fā)展動態(tài)迅速作出正確的反應。

4.結束語

隨著商業(yè)地產市場規(guī)范化、品牌化的不斷發(fā)展，商業(yè)地產市場走向了日趨成熟的狀態(tài)，商業(yè)地產企業(yè)管理層逐漸意識到了在正式銷售前，對產品進行清晰定位，了解產品實際情況的重要性，通過完成的策劃體系，來實現(xiàn)商業(yè)地產產品的營銷策劃工作，真正實現(xiàn)商業(yè)地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張宏生.基于STP戰(zhàn)略理論的商業(yè)地產營銷應用研究[D].西安建筑科技大學，2016.

[2]王林杰.商業(yè)房地產營銷策劃流程[J].基建管理化，2013.