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        房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的實(shí)踐研究

        2020-09-10 07:22:44陸曉
        環(huán)球市場 2020年5期
        關(guān)鍵詞:項(xiàng)目融資房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐研究

        陸曉

        摘要:隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、周期長的特點(diǎn),導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流管理成為重中之重。資金來源除股東投入外,項(xiàng)目融資對項(xiàng)目運(yùn)營至關(guān)重要。本文介紹了當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下,現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式,同時試圖找出在項(xiàng)目融資實(shí)踐中需關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng),以期項(xiàng)目融資能夠在地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)揮作用。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目融資;實(shí)踐研究

        一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述

        房地產(chǎn)項(xiàng)目是指基于相關(guān)法律法規(guī),通過獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報規(guī)立項(xiàng)、施工建設(shè)、投融資等一系列管理活動,對土地或地上建筑物進(jìn)行投資開發(fā)與建設(shè)。

        目前學(xué)界對項(xiàng)目融資尚無統(tǒng)一定義。本文所指房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,是指開發(fā)商為了開發(fā)建設(shè)新地塊,成立法人公司,為平衡該公司現(xiàn)金流所進(jìn)行的資金借貸行為。

        房地產(chǎn)項(xiàng)目融資以銀行開發(fā)貸款為主。但隨著開發(fā)商對高周轉(zhuǎn)的極致追求,地產(chǎn)非標(biāo)融資規(guī)模逐漸增加。近幾年雖面臨地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控、銀信業(yè)務(wù)收緊、資管新規(guī)出臺等不利因素,但房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)不斷創(chuàng)新,探索出了多種項(xiàng)目融資方式。

        二、房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段主要融資方式

        (一)土拍保證金融資

        土拍保證金融資是指開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)以配資方式成立拿地資金池公司,在項(xiàng)目土地獲取之前進(jìn)行的融資行為。通常情況下,政府對土拍保證金有自有資金要求,所以金融機(jī)構(gòu)會采用假股真?zhèn)姆绞?。此類融資期限較短,年化資金成本達(dá)到25%左右。由于該融資方式無抵押物,所以目前只有頭部開發(fā)商具有可操作性。

        (二)土地款融資

        土地款融資是指開發(fā)商在簽訂土地出讓合同之后,為繳納剩余土地款進(jìn)行的融資,業(yè)內(nèi)稱為前前融。由于政策限制,參與該類融資的主要機(jī)構(gòu)為信托和私募基金,主要形式為集合資金信托計(jì)劃,采用明股實(shí)債、并購貸款、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、私募債等方式。該類融資成本年化在15%左右,期限在3個月到12個月之間,通常后續(xù)會考慮用開發(fā)貸款進(jìn)行置換。

        (三)辦理土地證之后、取得四證之前融資

        項(xiàng)目公司獲取土地證之后便有了抵押物,所以此階段融資較前面兩階段更為容易、成本也更低,稱為前融。該階段在監(jiān)管政策下處于灰色地帶,往往是監(jiān)管與被監(jiān)管方的斗智斗勇。操作模式同土地款融資,通過集合資金信托計(jì)劃,包裝成資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、非金債轉(zhuǎn)讓、借殼432項(xiàng)目等模式實(shí)現(xiàn)。

        (四)取得開發(fā)四證之后融資

        獲取四證之后,項(xiàng)目融資以開發(fā)貸款為主。此類方式期限較長,一般為1-3年。資金成本較低,根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目情況等不同,利率為基準(zhǔn)下浮10%到上浮50%之間。缺點(diǎn)是此類貸款要求較高,需滿足432條件(432條件包括:1、房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取土地使用證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證和施工許可證四本證件;2、項(xiàng)目自由資金達(dá)到30%以上;3、項(xiàng)目或者項(xiàng)目股東擁有房地產(chǎn)二級以上開發(fā)資質(zhì))、放款節(jié)點(diǎn)較晚、且需要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度按需逐步放款。

        (五)項(xiàng)目預(yù)售后融資

        保理、商業(yè)承兌匯票為此階段主要方式,通過延遲3-6個月的應(yīng)付賬款支付,更大程度提高房企的資金使用效率。此類融資一般不占用開發(fā)商銀行授信額度,且財(cái)務(wù)報表不體現(xiàn)為有息負(fù)債,所以越來越多的開發(fā)商參與到此階段融資。

        三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)踐需關(guān)注因素

        (一)項(xiàng)目股東方背景

        現(xiàn)階段金融企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行白名單管理,股東規(guī)模排名在50之外的地產(chǎn)項(xiàng)目很難獲得正規(guī)金融機(jī)構(gòu)貸款。大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)會在多家銀行獲得集團(tuán)授信額度,所以項(xiàng)目融資在選擇金融機(jī)構(gòu)時需關(guān)注項(xiàng)目股東方剩余授信額度。另外為方便融資,項(xiàng)目公司還需綜合考慮股東方資金管理目標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、上下游可供配合走賬企業(yè)等因素。

        (二)項(xiàng)目自身特點(diǎn)

        金融機(jī)構(gòu)為控制風(fēng)險,更愿意為自身現(xiàn)金流狀況較為安全的項(xiàng)目提供融資支持。一般情況下,住宅項(xiàng)目優(yōu)于商業(yè)項(xiàng)目、一二線城市項(xiàng)目優(yōu)于三四線城市項(xiàng)目。從項(xiàng)目公司角度看,選擇融資方式需要考慮項(xiàng)目開發(fā)周期長短、所處開發(fā)階段、資金缺口大小和持續(xù)時間、金融機(jī)構(gòu)放款速度等要素。

        (三)相關(guān)行業(yè)政策

        房地產(chǎn)行業(yè)受到多部門監(jiān)管,由于行業(yè)監(jiān)管政策的不確定性,很多繞過監(jiān)管的融資方式隨時會被喊停,所以融資速度要快。抵押為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的重要影響因素,不同城市抵押政策不完全相同,所以需提前咨詢項(xiàng)目所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相關(guān)抵押政策,并及時關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營取證節(jié)點(diǎn)的配合。

        另外如前文所述,前前融、前融、開發(fā)貸款之間可能存在置換的需求,項(xiàng)目融資在做替換方案時也需要考慮當(dāng)?shù)氐盅赫叩南拗?,保證抵押的實(shí)現(xiàn)。

        (四)資金成本

        項(xiàng)目公司股東的資金實(shí)力不同,股東方對項(xiàng)目的融資成本容忍度也不盡相同。一般而言,項(xiàng)目需要平衡融資成本與放款時間的關(guān)系,往往放款時間越早對應(yīng)的融資成本越高。另外,不同的融資方式對應(yīng)不同的資金監(jiān)管要求,貸款金額與實(shí)際可使用的融資金額并不相同,所以在選擇融資方案時需比較實(shí)際可使用融資金額的資金成本。此外,融資方式的創(chuàng)新遠(yuǎn)快于稅法的制定,方案選擇時還需考慮所得稅對融資成本的影響。

        (五)股東方報表影響及披露要求

        項(xiàng)目融資需關(guān)注股東整體利益訴求,例如某些海外上市企業(yè)會控制報表負(fù)債率,以獲得高評級和低成本債券借款資金,而某些企業(yè)則追求最大化融資金額和實(shí)現(xiàn)快速放款。實(shí)務(wù)中有些融資方式可以出表,有些融資方式可以利用體外公司實(shí)現(xiàn)。另外,項(xiàng)目融資通常需要股東方以保證方式進(jìn)行擔(dān)保,所以項(xiàng)目融資時需考慮證監(jiān)會相關(guān)要求,提前獲得授權(quán)審批并盡早披露,以保證項(xiàng)目融資及時放款。

        四、結(jié)語

        項(xiàng)目融資能力直接決定了股東方規(guī)模擴(kuò)張速度。在行業(yè)調(diào)控和監(jiān)管政策趨嚴(yán)的情況下,融資口業(yè)務(wù)人員需要不斷學(xué)習(xí)與創(chuàng)新。隨著融資方式的多樣化,融資人員需綜合考慮多重因素,選擇適合項(xiàng)目特點(diǎn)和股東訴求的融資方式,保證項(xiàng)目順利開發(fā)建設(shè)。

        參考文獻(xiàn):

        [1]姜永銘,史聞東.項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2013(8):74-79.

        [2]鄧婕.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的探討與思考[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2020(1):189-190.

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