陸曉

摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)項目投資金額大、周期長的特點(diǎn)，導(dǎo)致項目現(xiàn)金流管理成為重中之重。資金來源除股東投入外，項目融資對項目運(yùn)營至關(guān)重要。本文介紹了當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下，現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目融資方式，同時試圖找出在項目融資實踐中需關(guān)注的重點(diǎn)事項，以期項目融資能夠在地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)揮作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項目融資;實踐研究

一、房地產(chǎn)項目融資概述

房地產(chǎn)項目是指基于相關(guān)法律法規(guī)，通過獲取土地、規(guī)劃設(shè)計、報規(guī)立項、施工建設(shè)、投融資等一系列管理活動，對土地或地上建筑物進(jìn)行投資開發(fā)與建設(shè)。

目前學(xué)界對項目融資尚無統(tǒng)一定義。本文所指房地產(chǎn)項目融資，是指開發(fā)商為了開發(fā)建設(shè)新地塊，成立法人公司，為平衡該公司現(xiàn)金流所進(jìn)行的資金借貸行為。

房地產(chǎn)項目融資以銀行開發(fā)貸款為主。但隨著開發(fā)商對高周轉(zhuǎn)的極致追求，地產(chǎn)非標(biāo)融資規(guī)模逐漸增加。近幾年雖面臨地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控、銀信業(yè)務(wù)收緊、資管新規(guī)出臺等不利因素，但房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)不斷創(chuàng)新，探索出了多種項目融資方式。

二、房地產(chǎn)項目不同階段主要融資方式

（一）土拍保證金融資

土拍保證金融資是指開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)以配資方式成立拿地資金池公司，在項目土地獲取之前進(jìn)行的融資行為。通常情況下，政府對土拍保證金有自有資金要求，所以金融機(jī)構(gòu)會采用假股真?zhèn)姆绞?。此類融資期限較短，年化資金成本達(dá)到25%左右。由于該融資方式無抵押物，所以目前只有頭部開發(fā)商具有可操作性。

（二）土地款融資

土地款融資是指開發(fā)商在簽訂土地出讓合同之后，為繳納剩余土地款進(jìn)行的融資，業(yè)內(nèi)稱為前前融。由于政策限制，參與該類融資的主要機(jī)構(gòu)為信托和私募基金，主要形式為集合資金信托計劃，采用明股實債、并購貸款、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、私募債等方式。該類融資成本年化在15%左右，期限在3個月到12個月之間，通常后續(xù)會考慮用開發(fā)貸款進(jìn)行置換。

（三）辦理土地證之后、取得四證之前融資

項目公司獲取土地證之后便有了抵押物，所以此階段融資較前面兩階段更為容易、成本也更低，稱為前融。該階段在監(jiān)管政策下處于灰色地帶，往往是監(jiān)管與被監(jiān)管方的斗智斗勇。操作模式同土地款融資，通過集合資金信托計劃，包裝成資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、非金債轉(zhuǎn)讓、借殼432項目等模式實現(xiàn)。

（四）取得開發(fā)四證之后融資

獲取四證之后，項目融資以開發(fā)貸款為主。此類方式期限較長，一般為1-3年。資金成本較低，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、項目情況等不同，利率為基準(zhǔn)下浮10%到上浮50%之間。缺點(diǎn)是此類貸款要求較高，需滿足432條件（432條件包括：1、房地產(chǎn)項目獲取土地使用證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證和施工許可證四本證件;2、項目自由資金達(dá)到30%以上;3、項目或者項目股東擁有房地產(chǎn)二級以上開發(fā)資質(zhì)）、放款節(jié)點(diǎn)較晚、且需要根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度按需逐步放款。

（五）項目預(yù)售后融資

保理、商業(yè)承兌匯票為此階段主要方式，通過延遲3-6個月的應(yīng)付賬款支付，更大程度提高房企的資金使用效率。此類融資一般不占用開發(fā)商銀行授信額度，且財務(wù)報表不體現(xiàn)為有息負(fù)債，所以越來越多的開發(fā)商參與到此階段融資。

三、房地產(chǎn)項目融資實踐需關(guān)注因素

（一）項目股東方背景

現(xiàn)階段金融企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)實行白名單管理，股東規(guī)模排名在50之外的地產(chǎn)項目很難獲得正規(guī)金融機(jī)構(gòu)貸款。大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)會在多家銀行獲得集團(tuán)授信額度，所以項目融資在選擇金融機(jī)構(gòu)時需關(guān)注項目股東方剩余授信額度。另外為方便融資，項目公司還需綜合考慮股東方資金管理目標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、上下游可供配合走賬企業(yè)等因素。

（二）項目自身特點(diǎn)

金融機(jī)構(gòu)為控制風(fēng)險，更愿意為自身現(xiàn)金流狀況較為安全的項目提供融資支持。一般情況下，住宅項目優(yōu)于商業(yè)項目、一二線城市項目優(yōu)于三四線城市項目。從項目公司角度看，選擇融資方式需要考慮項目開發(fā)周期長短、所處開發(fā)階段、資金缺口大小和持續(xù)時間、金融機(jī)構(gòu)放款速度等要素。

（三）相關(guān)行業(yè)政策

房地產(chǎn)行業(yè)受到多部門監(jiān)管，由于行業(yè)監(jiān)管政策的不確定性，很多繞過監(jiān)管的融資方式隨時會被喊停，所以融資速度要快。抵押為房地產(chǎn)項目融資的重要影響因素，不同城市抵押政策不完全相同，所以需提前咨詢項目所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相關(guān)抵押政策，并及時關(guān)注項目運(yùn)營取證節(jié)點(diǎn)的配合。

另外如前文所述，前前融、前融、開發(fā)貸款之間可能存在置換的需求，項目融資在做替換方案時也需要考慮當(dāng)?shù)氐盅赫叩南拗?，保證抵押的實現(xiàn)。

（四）資金成本

項目公司股東的資金實力不同，股東方對項目的融資成本容忍度也不盡相同。一般而言，項目需要平衡融資成本與放款時間的關(guān)系，往往放款時間越早對應(yīng)的融資成本越高。另外，不同的融資方式對應(yīng)不同的資金監(jiān)管要求，貸款金額與實際可使用的融資金額并不相同，所以在選擇融資方案時需比較實際可使用融資金額的資金成本。此外，融資方式的創(chuàng)新遠(yuǎn)快于稅法的制定，方案選擇時還需考慮所得稅對融資成本的影響。

（五）股東方報表影響及披露要求

項目融資需關(guān)注股東整體利益訴求，例如某些海外上市企業(yè)會控制報表負(fù)債率，以獲得高評級和低成本債券借款資金，而某些企業(yè)則追求最大化融資金額和實現(xiàn)快速放款。實務(wù)中有些融資方式可以出表，有些融資方式可以利用體外公司實現(xiàn)。另外，項目融資通常需要股東方以保證方式進(jìn)行擔(dān)保，所以項目融資時需考慮證監(jiān)會相關(guān)要求，提前獲得授權(quán)審批并盡早披露，以保證項目融資及時放款。

四、結(jié)語

項目融資能力直接決定了股東方規(guī)模擴(kuò)張速度。在行業(yè)調(diào)控和監(jiān)管政策趨嚴(yán)的情況下，融資口業(yè)務(wù)人員需要不斷學(xué)習(xí)與創(chuàng)新。隨著融資方式的多樣化，融資人員需綜合考慮多重因素，選擇適合項目特點(diǎn)和股東訴求的融資方式，保證項目順利開發(fā)建設(shè)。

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