梁靖

【摘要】現(xiàn)階段，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們的收入也越來(lái)越高，已經(jīng)不滿足解決溫飽問題，開始考慮生活環(huán)境的改善，在這樣的前提下使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，許多企業(yè)開始向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜資源，也因此增加了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)和控制難度。在這樣的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也越來(lái)越重視財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的工作，以此來(lái)提高財(cái)務(wù)管理的工作水平，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。本文就目前的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制進(jìn)行淺談分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 控制? 財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人民收益水平也越來(lái)越高，在這樣的背景下，人們開始對(duì)自身的生活水平和生活環(huán)境有了較高的要求，再加上現(xiàn)在的階段性付款住房，更加大了人們對(duì)于房屋的購(gòu)買欲望，在種種條件的綜合下房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展進(jìn)入快車道。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要較大的資金鏈，而在房屋建設(shè)的過程中，又面臨著許多不可控的因素，另有開發(fā)周期長(zhǎng)，賦稅較高的情況，因此房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防控和控制就顯得越加重要。一套完善的財(cái)務(wù)管理體系，可以大大的降低房地產(chǎn)建造過程中的風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)可以得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的主要風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）預(yù)算管理不充分

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的就是資金鏈的穩(wěn)定輸出，而在房屋建設(shè)過程中又因?yàn)闀r(shí)間周期長(zhǎng)的問題，在開發(fā)過程中還伴隨著大量的資金流動(dòng)，還有一些企業(yè)貪圖更大的經(jīng)濟(jì)利益，沒有節(jié)制地進(jìn)行囤地等手段。但是這樣的企業(yè)沒有一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，使得土地成本預(yù)算不到位，最終反而加重了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其次，我國(guó)的部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于國(guó)家的政策了解不到位，沒有根據(jù)國(guó)家政策進(jìn)行預(yù)算調(diào)整配合，也在一部分程度上降低了財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性，加重了企業(yè)財(cái)務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)于成本把控不夠重視

在房屋的建設(shè)過程中，一部分的企業(yè)管理人員對(duì)于房屋建設(shè)過程中的營(yíng)銷成本和管理把控不夠重視，在一部分非必要的環(huán)節(jié)造成資金浪費(fèi)，使得房地產(chǎn)企業(yè)增添上不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，不合理的資源管理及使用，還會(huì)使得本金利用率下降。部分房地產(chǎn)企業(yè)往往只看重房屋建設(shè)過程，和成本的把控形成脫節(jié)，更是降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）土地増稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是房屋建設(shè)中的重要稅種之一，與此同時(shí)，這一部分的稅額也占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅務(wù)的很大比例，因此，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是較重的稅負(fù)，稅務(wù)核算的工作也比較復(fù)雜，不僅需要專業(yè)人士的服務(wù)，還耗費(fèi)大量的人力物力。除此之外，土地屬于不可再生資源，我國(guó)政策的下達(dá)也加重了土地資源的稀缺化。

（四）資金利用率低下

就目前來(lái)說(shuō)，很大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身的資金使用往往沒有一個(gè)科學(xué)的系統(tǒng)的方案。不可避免的造成一些程度上的資源浪費(fèi)，同時(shí)對(duì)于閑置資金也沒有一個(gè)充分的利用和管理，導(dǎo)致了企業(yè)在一定程度上的資金周轉(zhuǎn)問題和經(jīng)濟(jì)效益下滑的情況，更在一定程度上給公司留下了隱患，使得一些不法分子找到可乘之機(jī)，嚴(yán)重的破壞了企業(yè)穩(wěn)定的可持續(xù)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施。

（一）制定完善的財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范體系

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行過程中，需要為自身制定一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)方案，在構(gòu)建企業(yè)相關(guān)體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的建設(shè)，提高內(nèi)部管理的工作效率，為后期工作的進(jìn)行提供良好的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，企業(yè)需要針對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)避進(jìn)行一定體系的制定，可以在企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候得到有力的控制，把風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害降到最低。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防控和控制，保證企業(yè)的效益，首先就是需要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著足夠的理解和分析。因此，企業(yè)需要針對(duì)以下幾點(diǎn)：其一，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的變化，從而分析市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)企業(yè)造成的影響，并研究防范和控制措施;其二，安排完善的市場(chǎng)調(diào)研部門，保證調(diào)研工作信息的快速，有效和準(zhǔn)確性;其三，企業(yè)要針對(duì)市場(chǎng)變化，明確在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中容易面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，再通過與市場(chǎng)變化相結(jié)合制定相關(guān)完善的控制和防范措施。

（三）加強(qiáng)土地增值稅籌劃意識(shí)

因?yàn)橥恋卣髟鲋刀惖闹芷诒容^長(zhǎng)，在這方面通常采用先預(yù)征后清算的處理方式，而且大部分政策都不夠精確，加重了增值稅籌劃的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地征稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作可以制定三個(gè)階段。首先，財(cái)務(wù)管理工作人員應(yīng)該提高納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，牢牢銘記各項(xiàng)稅收的計(jì)算方法和制度，可以精確地計(jì)算土增稅;其次，針對(duì)投資目標(biāo)進(jìn)行土增稅測(cè)算模型的構(gòu)建，使用彈性分析方法進(jìn)行利潤(rùn)投資演算;最后，在房屋開發(fā)過程中，針對(duì)每一年度的最新稅收政策和優(yōu)惠政策，在一定程度上對(duì)管理方案進(jìn)行修改，使得風(fēng)險(xiǎn)降低。除此之外，財(cái)務(wù)管理工作人員還需要時(shí)時(shí)刻刻掌握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，了解最新稅務(wù)政策的信息，根據(jù)企業(yè)情況牢牢的跟隨國(guó)家政策的變化做出改變，以此保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

總結(jié)：在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，各種風(fēng)險(xiǎn)也是接踵而來(lái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著種種考驗(yàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的情況下想要良性的成活并獲得收益，就需要制定一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制體系，針對(duì)國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策以及企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。做出相應(yīng)的改變和措施。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的控制，可以使得企業(yè)運(yùn)行降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

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