牟春玲

摘要 為了有效應(yīng)對當(dāng)前激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過并購的方式擴大經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)土地資源累積。但房地產(chǎn)企業(yè)并購必然會涉及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與重組，這也直接影響著企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對并購重組活動中各個環(huán)節(jié)的關(guān)注，做好交易準(zhǔn)備階段、交易進行階段以及后期整合階段的財務(wù)風(fēng)險預(yù)測與監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)并購重組中的潛在風(fēng)險和不確定因素，有效利用并購重組為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟價值。本文探討房地產(chǎn)企業(yè)并購重組存在的風(fēng)險，提出企業(yè)降低、防范和控制風(fēng)險的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè);并購;財務(wù)風(fēng)險

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險因素識別

（一）融資風(fēng)險

企業(yè)并購活動中的融資風(fēng)險與債務(wù)成本存在一定的聯(lián)系，或者企業(yè)并購所占用的資金對企業(yè)后期的發(fā)展所帶來的不良影響，造成企業(yè)資不抵債、資金鏈斷裂等問題，嚴(yán)重威脅到企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以將融資活動分為債務(wù)融資、權(quán)益融資以及混合融資等[1]。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期項目開發(fā)需要投入的資金規(guī)模較大，因此融資風(fēng)險也呈正比上升。如果企業(yè)在融合決策以前沒有客觀評估自身的償債能力和項目預(yù)期收益等，也沒有利用預(yù)算工具規(guī)劃融資規(guī)模、時間節(jié)點等，就可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟壓力。

（二）價值評估風(fēng)險

價值評估風(fēng)險就是在進行并購決策時，收購方需要客觀評估目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿蛯嶋H價值，如果價值評估方法不當(dāng)，可能造成評估結(jié)果過高或過低，進而給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。影響價值評估風(fēng)險的因素較為復(fù)雜，如房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對并購環(huán)節(jié)的價值評估工作建立完善的管理體系，并購決策容易受管理層干預(yù)，評估結(jié)果存在標(biāo)準(zhǔn)單一且主觀因素明顯等問題;價值評估環(huán)節(jié)是一個對等交易環(huán)節(jié)，這必然會涉及企業(yè)誠信問題。部分目標(biāo)企業(yè)為了提升價值評估結(jié)果，可能為了自身利益隱瞞財務(wù)狀況、虛報財務(wù)數(shù)據(jù)等，如果收購方?jīng)]有做好信息甄別工作，可能會影響評估結(jié)果的科學(xué)性;同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋和土地作為主要運營產(chǎn)品，其運營管理受外部政策環(huán)境和市場環(huán)境影響較大，經(jīng)營產(chǎn)品及資產(chǎn)的價值存在上下浮動的特征、宏觀調(diào)控政策變更或產(chǎn)業(yè)周邊土地開發(fā)情況等都是造成目標(biāo)企業(yè)價值評估財務(wù)風(fēng)險的主要原因。

（三）交易支付風(fēng)險

并購交易需要大規(guī)模的資金作為支持，通常情況下，企業(yè)可以采用的交易方式包括現(xiàn)金、股權(quán)以及實物等方式，但不同的交易支付方式對財務(wù)風(fēng)險的影響程度也是不一樣的。例如，企業(yè)在采取現(xiàn)金交易的過程中，不需要經(jīng)過較為復(fù)雜的辦理程序，具有高效便捷的優(yōu)勢。但收購活動本身涉及的資金量較大，采用現(xiàn)金交易的方式必然會使企業(yè)的流動資金量下降，后續(xù)可能引發(fā)資金周轉(zhuǎn)不及時、資金鏈斷裂等風(fēng)險，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)會采取股權(quán)交易的方式。但股權(quán)交易的方式會造成股東控制權(quán)降低和每股收益減少，影響投資者對企業(yè)的信心。杠桿支付通常是由收購方抵押目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)及未來現(xiàn)金流，利用貸款的形式收購目標(biāo)企業(yè)。在這一支付模式下，地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)雙重風(fēng)險，一方面，如果目標(biāo)企業(yè)后期經(jīng)營狀況不好，無法保證現(xiàn)金流穩(wěn)定增值，并購活動后的企業(yè)將需要償還巨額債務(wù);另一方面，杠桿支付過程較為復(fù)雜，需要接受多家金融機構(gòu)的評估，因此其實施成本也相對較高?？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇交易方式的過程中，如果無法準(zhǔn)確評估自身的風(fēng)險抵御能力，沒有合理判斷償債指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)，將會給企業(yè)的并購活動帶來風(fēng)險。

（四）財務(wù)整合風(fēng)險

財務(wù)整合就是為了爭取并購活動利益最大化，統(tǒng)一并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)之間的財務(wù)目標(biāo)。對于企業(yè)管理層來說，在并購活動以后，企業(yè)需要制定統(tǒng)一的財務(wù)目標(biāo)與財務(wù)管理制度，尤其要注意資金管理工作的適度集中和適度分散;同時，并購雙方后期的整合效率也直接關(guān)系到財務(wù)整合風(fēng)險，無論是整合方式選擇或者是各項財務(wù)管理制度執(zhí)行程度，都會造成財務(wù)整合率偏低，影響企業(yè)正常經(jīng)營管理活動，甚至是給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險防范的策略

（一）并購前準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)與外部政策環(huán)境聯(lián)系較為緊密，首先，企業(yè)在并購活動前不僅要考慮到未來的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，還要充分考慮到國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策規(guī)劃，保證企業(yè)并購戰(zhàn)略符合國家的政策導(dǎo)向。其次，在確定好目標(biāo)公司后，為了保證調(diào)查評估結(jié)果的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)需要對目標(biāo)企業(yè)進行全面的審計調(diào)查，分析目標(biāo)企業(yè)的財務(wù)狀況、行業(yè)競爭力、市場前景、行業(yè)定位、盈利能力等。通過對目標(biāo)企業(yè)并購可能產(chǎn)生的風(fēng)險分析與判斷，形成企業(yè)并購計劃可行性研究報告[2]。在該報告中應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)未來發(fā)展前景、行業(yè)管制、整合難易程度等;同時，對目標(biāo)企業(yè)的財務(wù)信息、資產(chǎn)信息、負債信息、勞動責(zé)任信息以及法律訴訟信息進行風(fēng)險測評，在并購交易前就要做好財務(wù)風(fēng)險控制措施。再次，部分目標(biāo)企業(yè)為了提高并購價格，可能存在虛報財務(wù)信息等問題，目標(biāo)企業(yè)所提供的財務(wù)報表也并不能確保其真實性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注報表的附注披露信息，對合同違規(guī)、法律仲裁、權(quán)責(zé)糾紛等事項進行重點調(diào)查，及時發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)的隱藏信息。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要選擇合理的價值評估方法，對目標(biāo)企業(yè)的業(yè)務(wù)項目和資產(chǎn)存量進行有效評估。常見的價值評估方法包括重置成本法、收益現(xiàn)值法以及現(xiàn)行市價法等。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇價值評估方法時要考慮到企業(yè)實際經(jīng)營情況以及后期整合問題，避免個人主觀意愿對評估方法選擇的干擾，有效防范價值評估環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）并購中執(zhí)行環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險控制策略

在并購交易過程中，當(dāng)雙方企業(yè)就并購交易活動已經(jīng)達成并購意向后，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個并購實施團隊，主要針對并購風(fēng)險展開工作。在這一過程中，由于并購執(zhí)行環(huán)節(jié)較為突出的風(fēng)險因素為融資風(fēng)險與支付風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于自身的資本結(jié)構(gòu)，考慮與戰(zhàn)略目標(biāo)最為匹配的最優(yōu)資本機構(gòu)，選擇合理的支付方式。例如，通過財務(wù)杠桿融資方式，保證權(quán)益融資與債務(wù)融資相結(jié)合，既要充分利用債務(wù)融資杠桿效應(yīng)，又要保證財務(wù)風(fēng)險在可控范圍之內(nèi);此外，在支付方式選擇上，由于現(xiàn)金支付、股權(quán)支付以及實物支付各有優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇現(xiàn)金與股權(quán)搭配的模式，既要避免資金占用過度，也要保證股東對企業(yè)的控制力，以此達到降低并購活動財務(wù)風(fēng)險的目的。

（三）并購后整合環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注意財務(wù)戰(zhàn)略的整合工作，以統(tǒng)一的財務(wù)戰(zhàn)略作為企業(yè)未來的經(jīng)營管理目標(biāo)和運營方向，并確定統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃和管理目標(biāo)，確保并購雙方能夠在統(tǒng)一的管理環(huán)境下開展各項業(yè)務(wù)活動。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)財務(wù)管理制度體系的整合。其中，統(tǒng)一的財務(wù)制度體系包括財務(wù)管理目標(biāo)、財務(wù)管理制度以及財務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財務(wù)管理體系環(huán)節(jié)要考慮到雙方企業(yè)的實際情況，對目標(biāo)企業(yè)的財務(wù)管理模式進行評估和改革，保證新舊制度的銜接與執(zhí)行;同時，企業(yè)要注意規(guī)范運行目標(biāo)企業(yè)各項財務(wù)信息資源的轉(zhuǎn)接及管理工作，并配備合理的財務(wù)監(jiān)管體系，以保證財務(wù)管理工作能夠順利開展[3]。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要重視財務(wù)人員的整合工作。財務(wù)管理人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)會直接影響到企業(yè)的財務(wù)管理水平，因此，在并購整合環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對目標(biāo)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)人員進行考核與篩選，并實施財務(wù)總監(jiān)委派制度，定期向企業(yè)匯報目標(biāo)企業(yè)的財務(wù)收支狀況，降低企業(yè)并購整合風(fēng)險。

三、結(jié)語

在并購交易活動過程中，不同階段、不同的交易方法以及不同的管理模式都會影響企業(yè)的財務(wù)管理質(zhì)量。為了有效降低財務(wù)風(fēng)險、提升企業(yè)的內(nèi)部管理效率，房地產(chǎn)企業(yè)需要從并購前準(zhǔn)備環(huán)節(jié)、并購中執(zhí)行環(huán)節(jié)以及并購后整合環(huán)節(jié)這幾個方面入手，優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營程序，加強并購活動中的風(fēng)險防范工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（作者單位為北京昊遠置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 杜文雅.房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險防控分析[J].納稅，2020（04）.

[2] 顏進勇.房地產(chǎn)企業(yè)并購的財務(wù)風(fēng)險及對策[J].中國民商，2019（1）.

[3] 王妤婕.房地產(chǎn)企業(yè)并購的財務(wù)風(fēng)險及對策[J].市場研究，2018，000（006）：56-57.