李娜

摘要：2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營改增試點(diǎn)方案。自2012年開始，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I改增試點(diǎn)，此后，營改增在全國開始分試點(diǎn)分階段逐步展開，直至2016年5月1日，全國全面實施營改增，至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度得到了進(jìn)一步完善和規(guī)范，財稅體制又迎來了一次深刻變革。本文嘗試對營改增以來房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化情況進(jìn)行了總結(jié)分析，并試著探討應(yīng)對辦法。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);會計處理;應(yīng)對辦法

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)組成中占有重要位置，對我國社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展起到了推動作用，由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的納稅環(huán)節(jié)和稅種繁多，房地產(chǎn)業(yè)的營改增頗具挑戰(zhàn)性且被業(yè)界稱為“最難啃的骨頭”。隨著營改增的全面實施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的影響，既有積極的一面也有消極的一面，并對企業(yè)財務(wù)部門提出了更高的要求，通過這幾年應(yīng)對新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題，積極轉(zhuǎn)變工作理念以及工作模式，現(xiàn)就營改增對房地產(chǎn)會計處理的影響及應(yīng)對辦法進(jìn)行如下探討。

一、營改增對房地產(chǎn)會計處理的積極影響

（一）基本消除了重復(fù)征稅

營改增的全面推行實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，打通了增值稅抵扣鏈條，基本消除了重復(fù)征稅。在營改增推行之前，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行營業(yè)稅計算的時候，主要是以銷售額為依據(jù)，按照成本情況來征收營業(yè)稅，主要包括土地成本、建筑安裝成本、材料成本費(fèi)用等。這也使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)過早繳稅的情況，在房地產(chǎn)建設(shè)期間就已經(jīng)完成繳稅，這樣也導(dǎo)致了重復(fù)征稅的情況經(jīng)常出現(xiàn)，對企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生了一定的影響[1]。營改增全面實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)只需要繳納開發(fā)銷售過程中的增值稅即可，在進(jìn)行增值稅繳納的時候，所支出建設(shè)成本的進(jìn)項稅額，可以憑增值稅專用發(fā)票在銷項稅額中進(jìn)行抵扣，這樣避免了營業(yè)稅重復(fù)征收、不能抵扣、不能退稅的弊端，實現(xiàn)了增值稅“道道征稅、層層抵扣”的目的，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。

（二）降低了資金占用成本

大多房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠良好的融資能力和充足的現(xiàn)金流來維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，利用財務(wù)杠桿使企業(yè)利益達(dá)到最大化。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，且在收到預(yù)售款時就形成了納稅義務(wù)，營業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而營改增后，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)企業(yè)將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間，這樣，在開發(fā)之初的較長時間內(nèi)，進(jìn)項稅額大于銷項稅額，減少了企業(yè)流動資金的占用，降低了資金占用成本。

（三）促進(jìn)提高財務(wù)管理水平

營改增的全面實施，使得納稅制度得到了嚴(yán)格規(guī)范，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展過程中，增值稅成為主體稅的一種，且覆蓋范圍更廣，這對宏觀財務(wù)管理水平與具體業(yè)務(wù)會計處理能力都提出了更高的要求。財務(wù)部門要對相關(guān)財務(wù)支出票據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證了票據(jù)的真實性以及準(zhǔn)確性，這一政策的實施需要財務(wù)工作人員自身有較強(qiáng)的會計核算能力作為支持，同時還應(yīng)該有較強(qiáng)的納稅意識，有利于提升財務(wù)工作人員的自身職業(yè)素養(yǎng)，這對其今后的發(fā)展也會起到一定促進(jìn)作用[2]。

二、營改增對房地產(chǎn)會計處理的消極影響

（一）對財務(wù)核算的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，由于其整體收入沒有發(fā)生變化，增值稅這一價外稅的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致營業(yè)收入呈現(xiàn)明顯下降的趨勢，這對企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了較大的影響。當(dāng)營改增政策落實之后，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出有所減少，也使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)云智能管理模式發(fā)生了一定變化，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的具體資產(chǎn)數(shù)額，使得財務(wù)核算工作在展開的時候面臨很大的困難，傳統(tǒng)的業(yè)績考核模式在應(yīng)用過程中沒有體現(xiàn)出真實性以及準(zhǔn)確性，這對房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)行以及發(fā)展產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，不利于財務(wù)核算工作的展開[3]。

（二）對財務(wù)納稅的影響

營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)納稅影響是系統(tǒng)的。首先，稅率的直接變化體現(xiàn)了大幅上升的態(tài)勢;其次，增值稅雖然可以進(jìn)行層層抵扣，但是需要有增值稅專用發(fā)票作為依據(jù)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，從實施情況來看，很多支出項目往往難以取得抵扣憑證，并且，房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)，其受營改增的影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)。因此無法實現(xiàn)抵扣操作，這也在一定程度上提升了很多房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，影響了企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，不利于企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

三、營改增對房地產(chǎn)會計處理消極影響的應(yīng)對辦法

（一）建立健全企業(yè)財稅控制制度

營改增后，針對開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的財務(wù)核算，以及新舊項目的區(qū)別賬務(wù)處理，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有與之相配套的營改增轉(zhuǎn)型制度，實際落實效果并不理想，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)階段自身發(fā)展的實際情況建立健全切實可行的財稅制度規(guī)范，同時還應(yīng)提升企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，從而保證財務(wù)工作開展的質(zhì)量和效率。企業(yè)的財稅制度建設(shè)應(yīng)該注重對營改增政策的針對性，且要有嚴(yán)格的、切實可行的制度對財務(wù)人員進(jìn)行約束，在整個開發(fā)過程中也要有相應(yīng)的控制條款作為工作展開的具體依據(jù)，比如采購環(huán)節(jié)應(yīng)盡可能取得進(jìn)項發(fā)票后支付款項，重視增值稅專用發(fā)票的管理，開發(fā)環(huán)節(jié)加強(qiáng)對各項成本發(fā)生憑據(jù)及佐證資料的管理，銷售環(huán)節(jié)要加強(qiáng)與營銷部門的聯(lián)動溝通，著重考慮不同的銷售方式以及付款方式對納稅義務(wù)的影響。企業(yè)的財稅制度還應(yīng)該包含定期對財務(wù)工作情況的評價與考核，并且對其中存在的風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確評估，從而保證財務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。

（二）提高財務(wù)人員專業(yè)水平

隨著營改增全面實施，我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到一個新的發(fā)展轉(zhuǎn)型階段，在這一階段，企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營管理模式也隨之改變，財務(wù)部門作為企業(yè)資金周轉(zhuǎn)開支的重要執(zhí)行部門，要避免工作過程中的疏忽而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)損失，以至于影響到企業(yè)的發(fā)展。會計人員是房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作落實的主體，其工作能力會直接影響到企業(yè)財務(wù)管理工作展開的質(zhì)量以及效率[4]。因此，要想提升企業(yè)員工整體協(xié)作能力，就應(yīng)該對財務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，強(qiáng)化整體納稅意識，充分學(xué)習(xí)相關(guān)稅收政策，著重關(guān)注政策更新及實際運(yùn)用，從而使財務(wù)工作的展開更符合現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展的實際情況?，F(xiàn)代財務(wù)管理工作已離不開計算機(jī)信息技術(shù)，應(yīng)用信息系統(tǒng)對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析以及記錄的方式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)人工記賬，不僅使得數(shù)據(jù)信息的記錄效率大大提升，同時也降低了出現(xiàn)錯漏的可能性，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)更加穩(wěn)定。隨著企業(yè)運(yùn)行管理模式不斷向現(xiàn)代化的方向靠攏，這就需要會計工作人員對計算機(jī)軟件有較高的熟知度，可以靈活運(yùn)用計算機(jī)系統(tǒng)來辦公。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對會計人員展開培訓(xùn)的時候，應(yīng)該注意對會計人員的計算機(jī)信息技術(shù)操作水平進(jìn)行針對性提升，計算機(jī)信息技術(shù)已經(jīng)成為未來財務(wù)工作展開的基礎(chǔ)技能，只有具備較高的信息技術(shù)水平才能夠滿足會計工作以及財務(wù)管理工作的需求[5]。

（三）尋求政府政策支持

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會直接影響到我國社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定性。房地產(chǎn)是中國第三大產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會直接影響到一些附屬行業(yè)的發(fā)展，例如建筑行業(yè)、機(jī)械行業(yè)以及裝修行業(yè)等。營改增全面推行后，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營模式以及經(jīng)營理念也發(fā)生了一定改變。由于房地產(chǎn)企業(yè)是集多項活動于一體的，屬于綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因此，在展開服務(wù)工作的過程中，如果其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能會對最終房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營以及發(fā)展產(chǎn)生較為嚴(yán)重的影響。政府的政策支持對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢必會產(chǎn)生很大的積極影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更加廣闊的發(fā)展空間，不僅要緊跟行業(yè)市場的發(fā)展動態(tài)，還應(yīng)該時刻關(guān)注政府相關(guān)政策的出臺以及變動情況，爭取在發(fā)展過程中從政府政策中獲得實惠。在之前很長一段時間當(dāng)中，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對政府政策制度關(guān)注程度不夠的情況，也正是由于缺乏對政府政策動向的觀察，使得企業(yè)方面在展開財務(wù)管理工作的時候經(jīng)常會遇到一些難以解決的問題，從而限制了企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展[6]。營改增政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響是持續(xù)性的，企業(yè)如果實現(xiàn)對營改增政策的有效應(yīng)用，可以使稅收工作的綜合品質(zhì)得到提升，有效降低企業(yè)稅負(fù)，從而使得企業(yè)在發(fā)展過程中真正得到實惠;相反，企業(yè)如果沒有很好的適應(yīng)營改增政策，往往很難實現(xiàn)對市場變化情況的有效應(yīng)對。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式在營改增全面推行后發(fā)生了很大的變化，主要體現(xiàn)在財務(wù)管理、會計核算以及納稅方式。一方面，提升了房地產(chǎn)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)的綜合品質(zhì)，使得納稅工作在開展過程中受外界因素影響的可能性大大降低，使得納稅業(yè)務(wù)活動得到了有效整合;另一方面，營改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的落實也對企業(yè)的內(nèi)部管理以及運(yùn)營產(chǎn)生了一定的消極影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)對營改增政策的合理運(yùn)用，不僅要掌握行業(yè)市場發(fā)展動態(tài)，還應(yīng)該對企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行提升，重視財稅統(tǒng)籌以及規(guī)劃工作。為了更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，還要建立健全包含財稅控制制度在內(nèi)的企業(yè)內(nèi)部控制制度，從而更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

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