劉麗梅
摘 要:由于我國房地產(chǎn)市場的全面開放,房產(chǎn)交易的白熱化,加之互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展,基于地產(chǎn)交易的數(shù)字化房屋檔案確權(quán)體系凸顯諸多弊端,尤其是產(chǎn)權(quán)信息遭到篡改,引發(fā)交易爭端事件的持續(xù)增長,嚴重破壞了市場秩序。為了提高數(shù)字房產(chǎn)檔案的憑證價值,規(guī)范市場秩序,筆者將區(qū)塊鏈技術(shù)引入到房產(chǎn)數(shù)字檔案數(shù)字化研究中來,提出了建立房產(chǎn)檔案區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫、建立確權(quán)平臺、打擊犯罪追溯等等機制,意在為建立真實、可靠的房產(chǎn)數(shù)字檔案安全體系提供借鑒。
關鍵詞:區(qū)塊鏈技術(shù);房產(chǎn)數(shù)字檔案;安全體系
隨著網(wǎng)絡技術(shù)的飛速發(fā)展,尤其是近年來的互聯(lián)網(wǎng)+、云計算、云平臺技術(shù)的廣泛應用,使得房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化進程日益加快,并且逐漸進入信息化的快車道。在這個進程中,由于網(wǎng)絡技術(shù)的種種缺陷,使得房地產(chǎn)檔案在網(wǎng)絡流通和實體應用中的真實性和存證價值遭到質(zhì)疑,成為困擾社會各界的難題。近年來,由于區(qū)塊鏈技術(shù)與通用網(wǎng)絡技術(shù)的不斷融合,其獨具特色的技術(shù)優(yōu)勢得到空前凸顯,為提高房產(chǎn)數(shù)字檔案的存證效應提供了廣闊的發(fā)展空間。
1 房產(chǎn)數(shù)字檔案存證效力面臨的歷史性挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)檔案是指,在國家管理平臺的監(jiān)督管理下發(fā)生的房地產(chǎn)發(fā)證登記、地產(chǎn)交易、房屋買賣、房屋改造、房屋拆遷和小區(qū)開發(fā)等活動中形成的房產(chǎn)信息資料,主要包括文字材料、計算材料、圖紙、圖表和照片等,是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理和界定房產(chǎn)所有權(quán)的重要依據(jù),是保護私有財產(chǎn),實現(xiàn)社會公平、正義的國家價值管理體系的基礎。
隨著地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展和我國房產(chǎn)私有化進程的加快,自2008年以來,我國的商品房的購銷出現(xiàn)井噴式增長,交易形式也由過去的公對公交易轉(zhuǎn)入以私人之間交易為主的交易時代。這就對房產(chǎn)檔案的管理提出了更高的要求,房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理和利用,成為歷史發(fā)展的必然。近年來,全國各地的房產(chǎn)登記中心雖然動用了大量的人力、物力,進行了大量的數(shù)字化工作,但是由于房產(chǎn)交易量的劇增,加之不法分子受到利益的驅(qū)動,篡改不動產(chǎn)憑證的現(xiàn)象時有發(fā)生,導致房產(chǎn)交易糾紛訴訟大量增加,直接影響了政府的公信力和房屋交易的法律效力。在網(wǎng)絡漏洞不斷凸顯,面對挑戰(zhàn),如何加強網(wǎng)絡管理,消除網(wǎng)絡漏洞,全面提高網(wǎng)絡信息的可信度和公信力,則成為擺在房產(chǎn)檔案界面前的嚴峻課題。2017年,國家檔案局將區(qū)塊鏈技術(shù)與檔案工作的融合與發(fā)展納入課題研究,為全新的房產(chǎn)檔案安全體系建設提供了新的路徑和解決辦法。
2 基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房產(chǎn)數(shù)字檔案安全構(gòu)想
通俗地講,區(qū)塊鏈是一種數(shù)據(jù)庫技術(shù),是一種基于密碼學、哈希算法,融匯了P2P|——點對點網(wǎng)絡協(xié)議、時間戳、工作證明機制和拜占庭將軍問題等知識建立的一種點對點現(xiàn)金支付系統(tǒng)。它是一個去中心化共享賬簿。即記賬工作不是由某一單獨的核心組織完成,而是由區(qū)塊鏈網(wǎng)絡中每一個參與節(jié)點完成。所有的節(jié)點當找到一個工作量證明時,它向區(qū)塊上的所有節(jié)點廣播;節(jié)點通過在鏈上創(chuàng)建下一個區(qū)塊來表示對一個區(qū)塊的認可。所有的交易都按照時間順序執(zhí)行、記錄和驗證?;趨^(qū)塊鏈技術(shù)的特征,將其引入到房產(chǎn)數(shù)字檔案的管理中,建立全新的數(shù)據(jù)庫安全體系,必將為房產(chǎn)確權(quán)登記和交易提供真實、可靠的技術(shù)支撐。在這方面,筆者認為主要應從以下三個方面著手。
2.1 建立房產(chǎn)檔案區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫,實現(xiàn)房產(chǎn)信息的真實透明
鑒于區(qū)塊鏈技術(shù)的多點廣播和去中心化原則,可以建立起一個點對點的數(shù)據(jù)庫,并可以根據(jù)其設計原理增強房產(chǎn)檔案的透明性。它所推崇的去中心化的認證,是一個并不排除以往的管理中心,而是在原有中心的基礎上,需要大量的機構(gòu)參與的信任邏輯體系,而且不再局限于中心化的保管機構(gòu),而是通過多個非利益相關方之間的制約和協(xié)同來構(gòu)建信任體系。在紙質(zhì)檔案時代,基于房產(chǎn)檔案的管理體系,是一種“中心化”的管理,只有房屋登記中心和已經(jīng)購買到房產(chǎn)實體的購房人才知道房屋信息是否可靠,是否真實。換句話說,原來的房產(chǎn)信息是買受人和國家房屋管理機構(gòu)的專屬信息,外界是不知曉的。由于信息的封閉不對稱,就給不法的信息第三方提供了實施犯罪的機會和可能。如果建立起房產(chǎn)檔案區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫,就可以有效地化解矛盾,消除風險。在數(shù)據(jù)庫的設計上,可以采用多節(jié)點信息發(fā)布和時間、鏈長、節(jié)點廣播、工作量證明等建立最長信任鏈,并進行記錄和驗證。一是建立房地產(chǎn)、物權(quán)全過程進行完整記錄;二是將登記的內(nèi)容中,將房產(chǎn)地址、面積大小以及權(quán)利狀況進行清楚標注;三是對產(chǎn)權(quán)人變更、房屋買賣、繼承、贈與等房地產(chǎn)物權(quán)變更情況進行工作量證明,以確保信息的準確性、真實性;四是將數(shù)字化信息納入?yún)^(qū)塊鏈的節(jié)點廣播,以圖、檔、卡、冊等形式再次認證房屋產(chǎn)權(quán);對于首次銷售的商品房和在房屋中介中心的擬出售房屋信息,建立一個獨立的區(qū)塊鏈,在多個節(jié)點上廣播,并進行工作量證明印證,進而防止一房多賣現(xiàn)象的發(fā)生。
2.2 建立區(qū)塊鏈確權(quán)平臺,確保房產(chǎn)數(shù)字檔案的真實性
以往的房產(chǎn)確權(quán)是基于開發(fā)商、銷售商和中介管理機構(gòu)——房地產(chǎn)交易中心的三者信任機制下建立的。在未取得房屋交易產(chǎn)區(qū)證明——不動產(chǎn)登記證前,這一認證過程是不透明或者是半透明的。在商品房的銷售現(xiàn)場,消費者所能看到的征信證明,只是一批復印件。關于它的真實性,消費者所得到的只是一種懵懵懂懂的信任。如果有疑問,要想找到答案簡直比登天還難。無奈的消費者——房屋的買受人,只能是一批“被信任者”。如何解決類似的問題,建立區(qū)塊鏈確權(quán)平臺不失為一種好的解決辦法。根據(jù)區(qū)塊鏈技術(shù)要求,開發(fā)和利用區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫則需要多個節(jié)點的介入。根據(jù)我國的商品住宅審批程序,是列入發(fā)展規(guī)劃、實施測繪、土地產(chǎn)權(quán)交易——進行國有土地拍賣、辦理土地使用證明、實施同名地址印證、進行建筑設計、進行設計規(guī)劃審批等。為了給消費者一個公開透明的信息環(huán)境,作為房屋交易管理機構(gòu)應該從實際出發(fā),組建由規(guī)劃、土地、開發(fā)商、地名、城建、測繪等部門聯(lián)合開發(fā)的區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫,實施多節(jié)點鏈上確權(quán)認證。
2.3 利用時間戳記憶,追溯篡改犯罪記錄
區(qū)塊鏈的建立是依據(jù)時間順序執(zhí)行、記錄和驗證的。其中“最長鏈被認為是正確的,并且會持續(xù)延伸下去”。如果要篡改區(qū)塊鏈中的數(shù)據(jù),則需要51%以上的節(jié)點同時更改。這就決定了區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)的篡改難度是相當大的?;谶@一原則,系統(tǒng)會給每個節(jié)點信息以“時間戳”記憶,并廣播告知每個節(jié)點,作為防范措施。由此奠定了區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)的不可篡改性。這種全新的數(shù)據(jù)來源追蹤和可靠的評估機制,可以通過多節(jié)點的驗證,在傳播、分享構(gòu)成中實現(xiàn)防篡改和可追溯。區(qū)塊鏈房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫就是要利用這一功能,為房產(chǎn)交易保駕護航。傳統(tǒng)的房產(chǎn)檔案管理數(shù)據(jù)庫可以對目錄數(shù)據(jù)進行創(chuàng)建、讀取、刪除、修改等操作,但是區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)庫的用戶只能在數(shù)據(jù)庫中實施節(jié)點數(shù)據(jù)添加廣播,但卻不能修改或刪除數(shù)據(jù)。如果想實施犯罪,必須聯(lián)合51%以上的節(jié)點用戶實施節(jié)點篡改和信息發(fā)布,這無論是在理論上,還是在實踐中,都是不現(xiàn)實的,并且是無法實現(xiàn)的。
3 結(jié)語
自區(qū)塊鏈技術(shù)誕生以來,社會各界進行了大量的研究和實踐,取得了一定的成果,實現(xiàn)了個性化的融合與發(fā)展。但是從檔案界來看,將區(qū)塊鏈技術(shù)與房地產(chǎn)數(shù)字檔案管理相融合的研究,目前還甚少發(fā)現(xiàn)。筆者不識淺薄,將區(qū)塊鏈技術(shù)研究納入房產(chǎn)數(shù)字檔案管理中,提出了建立數(shù)字征信體系的構(gòu)想,意在建立安全、可靠的房產(chǎn)檔案數(shù)字管理體系,匡正缺失的房產(chǎn)交易行為。