李明

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境越來越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，需要系統(tǒng)而全面地審視研究、適時(shí)轉(zhuǎn)換發(fā)展戰(zhàn)略并管控思路，以適應(yīng)新的市場(chǎng)發(fā)展需求。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等經(jīng)濟(jì)體量的增加和發(fā)展，房地產(chǎn)必將緩慢退出國家經(jīng)濟(jì)體系支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，因此，只有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的不足之處進(jìn)行不斷完善，才有可能在眾多競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。鑒于此，本文主要分析新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管控策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管控;策略

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢(shì)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、行業(yè)調(diào)控、金融政策等方面的影響較大。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，國際形勢(shì)復(fù)雜，穩(wěn)中承壓，房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健增長(zhǎng)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升;社會(huì)發(fā)展方面，在國家持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一線、二線城市中長(zhǎng)期仍有較大發(fā)展空間，三線、四線城市人口外流壓力大，購買主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，管控消費(fèi)預(yù)期也成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn);行業(yè)調(diào)控方面，國家將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對(duì)土地財(cái)政依賴，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)仍將持續(xù);金融政策方面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、局部地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等成為風(fēng)險(xiǎn)管控的核心，行業(yè)融資持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的危險(xiǎn)，房企加速周轉(zhuǎn)需求提升。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)管控思路，調(diào)整自身經(jīng)營策略。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容和有關(guān)特征

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)管理體系中，按項(xiàng)目開發(fā)的階段可以分為：項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建設(shè)銷售階段、交付及招商運(yùn)營階段三個(gè)階段。

首先在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，開發(fā)管理人員需要對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和客戶群進(jìn)行定位分析，對(duì)政策進(jìn)行有效的分析，對(duì)項(xiàng)目的初步配套、個(gè)性化研究、產(chǎn)品組合、套型進(jìn)行階段性研究，從而完成初期概念方案，并完成初步投資分析，同步進(jìn)行建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、安裝、營銷包裝、室內(nèi)各專業(yè)的深化設(shè)計(jì)研究，并通過報(bào)批報(bào)建完成開發(fā)建設(shè)第一個(gè)階段的工作。開工建設(shè)啟動(dòng)，在建設(shè)初期，應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行更專業(yè)的深化、細(xì)化設(shè)計(jì)管理，對(duì)主要的材料、設(shè)備、工藝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳盡準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)完善，設(shè)計(jì)階段控制著建設(shè)成本變動(dòng)的80%，因此在設(shè)計(jì)階段就要制定好產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)含鋼量、混凝土含量等影響到造價(jià)變化的部分需要給設(shè)計(jì)院提出準(zhǔn)確要求。在與承包方的招標(biāo)管理中涉及到材料、設(shè)備、建造工藝工法標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、執(zhí)行的規(guī)范、進(jìn)度要求、造價(jià)等進(jìn)行詳盡的要約，并對(duì)施工過程的配合管理、材料設(shè)備檢測(cè)鑒定、成品保護(hù)、完成施工任務(wù)的各項(xiàng)措施及費(fèi)用、勞動(dòng)力成本、民工社保等進(jìn)行明確清晰的約定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)工程進(jìn)行全面的掌控，在施工過程中更需要協(xié)同監(jiān)理方對(duì)材料設(shè)備見證取樣、對(duì)工程文明施工管理和工藝工法樣板領(lǐng)先進(jìn)行嚴(yán)抓嚴(yán)控，同時(shí)對(duì)工程的質(zhì)量和安全施工聘請(qǐng)第三方進(jìn)行專業(yè)評(píng)測(cè)打分，并將此納入雙方合約管理，將項(xiàng)目做到盡善盡美的程度。

3新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管控現(xiàn)狀

3.1前期相關(guān)準(zhǔn)備工作不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得一個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)之后，可以正式啟動(dòng)目標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，如公司注冊(cè)、開發(fā)資質(zhì)辦理、銀行賬戶設(shè)立、人員招聘、設(shè)立辦公場(chǎng)所、項(xiàng)目的周邊地質(zhì)條件地形地貌的勘測(cè)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)的申領(lǐng)、政策和配套等外部條件的獲取、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和文物等考古，市場(chǎng)的評(píng)估等，只有這樣通過系統(tǒng)具體的了解和充分的準(zhǔn)備之后，才可以根據(jù)具體的情況作出設(shè)計(jì)的定位和提資，才能為后期項(xiàng)目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的前期階段并未作出充分的準(zhǔn)備，而草草啟動(dòng)，勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運(yùn)營帶來巨大的隱患。

3.2過于追求利益至上，忽略社會(huì)利益

為控制房屋投資熱潮，限購限價(jià)的政策，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)入合理利潤(rùn)時(shí)代，因項(xiàng)目的溢價(jià)空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段的建設(shè)成本，其次是在招投標(biāo)階段進(jìn)行刻意壓價(jià)，承包方承接項(xiàng)目的利潤(rùn)壓縮、風(fēng)險(xiǎn)加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，追求低成本，增加了安全隱患的系數(shù)。更有甚者房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠以最大程度的降低相關(guān)方面的成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益。

3.3工程驗(yàn)收制度不夠完善

房地產(chǎn)的相關(guān)部門對(duì)驗(yàn)收合格的工程檢驗(yàn)完以后，就認(rèn)為與該項(xiàng)目沒有關(guān)系了，可以投入到下一個(gè)的工程項(xiàng)目當(dāng)中去，但是，這樣就會(huì)造成一時(shí)的假象。因此，需要對(duì)工程進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與檢驗(yàn)。

4新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管控策略

4.1策劃階段的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)性工程，需要提前做好策劃準(zhǔn)備工作，而在這個(gè)階段，無論是土地的掛拍還是方案的設(shè)計(jì)，都需要投入大量的資金，因此策劃準(zhǔn)備階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中很多時(shí)候也會(huì)被稱為純投入階段，這個(gè)階段只有資金的投入而沒有相應(yīng)的盈利收入，企業(yè)的現(xiàn)金流出量非常巨大。從現(xiàn)金流量的角度對(duì)策劃階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理進(jìn)行分析，主要是針對(duì)土地掛拍、開發(fā)策劃以及方案設(shè)計(jì)等的管理，在項(xiàng)目開發(fā)前期，必須就土地采購所需的現(xiàn)金進(jìn)行預(yù)測(cè)，做好土地現(xiàn)有價(jià)值和未來銷售收益的全面細(xì)致分析，配合有效的分析，確定當(dāng)前土地采購現(xiàn)金流出給未來房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)帶來的利潤(rùn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理需要做好現(xiàn)金流出成本及風(fēng)險(xiǎn)的合理衡量，為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售所能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流入能力提供保障。配合切實(shí)可行的管理手段和管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在開發(fā)項(xiàng)目的策劃準(zhǔn)確階段，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避和防范，減少風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失。在這個(gè)階段，要做好整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，包括流入和各項(xiàng)流出，并具體細(xì)分到每個(gè)月。確保在開發(fā)前測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的利息支出，后期實(shí)施過程中，以此為目標(biāo)，確保利息不超標(biāo)，以便及時(shí)有效控制整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。

4.2建設(shè)階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不要只考慮經(jīng)濟(jì)收益和進(jìn)度快慢，要依據(jù)企業(yè)制度和設(shè)計(jì)要求規(guī)范操作，確保建設(shè)質(zhì)量的前提下盡可能提升建設(shè)速度縮短工期，一定要注意建設(shè)狀況和周遭環(huán)境的協(xié)調(diào)性。另外我國政府不會(huì)過于干涉房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)功能為主，必要情況下政府會(huì)實(shí)施一定的調(diào)節(jié)措施，引導(dǎo)市場(chǎng)更好的發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。工程監(jiān)管工作涉及建設(shè)的整個(gè)期間，監(jiān)管人員要密切關(guān)注重點(diǎn)，不放過細(xì)節(jié)之處，發(fā)現(xiàn)建設(shè)中的問題及時(shí)反饋給建設(shè)企業(yè)，督促其整改。

要加強(qiáng)對(duì)采購人員的管理，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，原材料的采購起著至關(guān)重要的作用，所以在進(jìn)行采購的分配工作中約定要有一套完善的流程，在選擇時(shí)一定要選擇性價(jià)比較高的原材料，杜絕劣質(zhì)的原材料應(yīng)用于施工當(dāng)中，好的原材料對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的提升有著決定性的作用。

在施工現(xiàn)場(chǎng)我們可能會(huì)遇到各種的問題，但絕大多數(shù)問題是可以提前避免的。在施工前，要對(duì)工作人員對(duì)于此次工程進(jìn)行告知。同時(shí)，各部門之間要默契地配合，清晰明確地對(duì)工人的工作任務(wù)進(jìn)行安排，從而做到有條不紊。除了人員安排以外，還有機(jī)器設(shè)備的檢修、物料的分發(fā)統(tǒng)計(jì)等等，都需要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查與管理，從而提高整個(gè)工程的效率，做到高效性、準(zhǔn)確性。

4.3銷售階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后，就會(huì)進(jìn)入銷售階段，通過產(chǎn)品銷售將絕大部分資金流出轉(zhuǎn)化為資金流入，同時(shí)也可以借助相應(yīng)的經(jīng)營銷售活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利局面的形成。為了保證盈利效果，在銷售階段，必須切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作，借助合理有效的經(jīng)營手段，對(duì)前期投入的資金進(jìn)行回收，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流量從負(fù)數(shù)形式到正數(shù)的轉(zhuǎn)變。如果從現(xiàn)金流的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理進(jìn)行分析和探討，必須將關(guān)注的重心放在銷售模式等內(nèi)容的管理，確保現(xiàn)金流流入量能夠得到最大限度的提高。此外，在本階段中，需要注意稅費(fèi)的現(xiàn)金流出對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的影響。通過有效的管理，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的現(xiàn)金可以得到持續(xù)流入，實(shí)現(xiàn)盈利的最終目的。

總之，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程持續(xù)加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，現(xiàn)金流管理會(huì)影響項(xiàng)目整體的發(fā)展，必須得到足夠的重視。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該從開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，把握好現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)信息，做好投入資金的合理調(diào)度和管控，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避和化解，做好現(xiàn)金流量的控制，切實(shí)提高資金使用效率，減少資金浪費(fèi)問題，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)定健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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