鄭路

摘 要 自2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)受到國家政策的影響，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)業(yè)逐步進入理性發(fā)展階段。為了適應(yīng)當前日益競爭的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須從自身管理入手，加強成本控制，完成從粗放成本管理向精細管理的模式轉(zhuǎn)變，以創(chuàng)造更多效益。本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)當前的全過程成本管理，進一步定義精細成本管理的概念，提出細化成本管理的一些具體措施，進而透視房地產(chǎn)項目的整個生命周期，并強調(diào)預(yù)控制成本的重要性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理控制提供幫助，促進其良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞 全過程成本管理;精細管理;細化成本

中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，同時，由于產(chǎn)業(yè)鏈條長，產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性程度高，房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大影響，而成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分[1，2]。目前，中國大約有2萬個合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)意識到成本管理的重要性，成本管理對于房地產(chǎn)項目價值的貢獻至關(guān)重要，除了使成本最小化以外，以相對最低的成本創(chuàng)造最大價值是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)追求的目標。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的特點

近年來，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮的現(xiàn)象引起了全社會的高度關(guān)注。自從2008年開始，政府開始不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，調(diào)整金融信貸政策，全國房地產(chǎn)市場逐漸陷入低潮，至此房地產(chǎn)暴利時代企業(yè)已經(jīng)過去。因此，成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占有越來越重要的地位[3]。

系統(tǒng)性：房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，成本差異大。傳統(tǒng)的成本管理通常將業(yè)務(wù)運營劃分為多個部分，分別管理每個部分的成本，并且將每個部分的成本最小化，以期實現(xiàn)整個項目成本的最小化?；趦r值創(chuàng)造的成本管理將項目視為緊密連接的系統(tǒng)。它平衡了內(nèi)部成本的分配，并基于相同成本優(yōu)化了價值。要基于價值創(chuàng)造來分析成本，企業(yè)應(yīng)首先弄清房地產(chǎn)項目的價值鏈，然后再基于整個價值鏈進行成本管理。

動態(tài)性：在項目運營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循成本管理過程，即“目標成本-動態(tài)成本調(diào)整核算”。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對目標成本或動態(tài)成本的理解，且企業(yè)在每個步驟中都沒有清晰的管理流程系統(tǒng)和相應(yīng)的控制措施，這將使成本失去控制。

多樣性：對于具有不同成本增加價值創(chuàng)造率的活動，成本管理目標存在差異。對于成本增加的創(chuàng)造價值較低的活動，企業(yè)應(yīng)嚴格控制成本，采用基于活動的成本分析等方法，以實現(xiàn)最低的成本，從而獲得最大的利潤。對于增加成本創(chuàng)造價值率較高的活動，企業(yè)可以適當?shù)卦黾映杀就度?，從而通過增加價值獲得最大的利潤，而不是盲目地降低成本。

2房地產(chǎn)行業(yè)中的全過程成本管理

成本管理不僅僅是成本部門的任務(wù)，它還需要設(shè)計部門工程部門以及房地產(chǎn)項目成本控制生命周期的所有企業(yè)成員（如項目公司、運營公司等）參與。房地產(chǎn)企業(yè)的全過程管理是一種管理技術(shù)化，制度化，常規(guī)化，數(shù)據(jù)化的管理方式被用在房地產(chǎn)項目的全生命周期中，實施全過程成本管理的思想。房地產(chǎn)成本控制可細分為三個方向，分別為財務(wù)成本控制、建設(shè)成本控制、銷售成本控制[4]。

財務(wù)成本控制：房產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)中對資金的需求數(shù)量較大，資金使用時間較長，在財務(wù)管理的角度做好項目成本控制會對項目的利潤產(chǎn)生非常重要的影響。從項目出發(fā)，財務(wù)成本控制應(yīng)在項目前期完成預(yù)算管理，匯總和分析各類費用需求節(jié)點及周期，在費用執(zhí)行過程中對各類費用動態(tài)核算、審計監(jiān)督與結(jié)算管理。從企業(yè)出發(fā)，促使項目間各類資金需求之間緊密銜接，形成一個有機的循環(huán)體系，提高資金的周轉(zhuǎn)頻率。

建設(shè)建設(shè)成本控制：房地產(chǎn)企業(yè)確定好投資項目后，接下來要進行項目設(shè)計、項目招標、項目施工，項目銷售等階段，其中最為關(guān)鍵的是項目設(shè)計和施工階段的成本控制。在項目設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇資質(zhì)良好、技術(shù)過硬的設(shè)計團隊進行設(shè)計，同時雙方之間要簽訂責任合同，并且要由專業(yè)的咨詢機構(gòu)對設(shè)計公司設(shè)計的方案進行評估，提高設(shè)計方案的可靠性;在施工階段，首先要完善監(jiān)管制度，建立考評機制并對涉及人員開展培訓，對原材料、設(shè)備、人工等支出進行合理的控制，同時，建立合理有效的施工周期，將人力、物力資源的閑置浪費降低到最低。如果設(shè)計圖紙與施工現(xiàn)場存在差異，施工方要與設(shè)計方及時溝通交流，并估算相應(yīng)設(shè)計變更所發(fā)生的費用以供業(yè)主和設(shè)計參考，如果經(jīng)業(yè)主方和設(shè)計方評估后，確要調(diào)整設(shè)計圖紙或設(shè)計變更，則根據(jù)現(xiàn)場情況及時進行調(diào)整，防止后續(xù)出現(xiàn)安全、質(zhì)量等嚴重問題，導(dǎo)致項目工程停滯不前，進而增加工程額外成本或造成工期延誤索賠。銷售階段成本控制：銷售階段成本管理主要指的是竣工后的房產(chǎn)銷售階段，利用有效的銷售手段，根據(jù)前期銷售計劃，完成銷售任務(wù)，并在執(zhí)行過程中盡量壓縮中介費用和銷售人力資源費用，加快房產(chǎn)存量去化，快速回籠資金，減少企業(yè)負債率，降低財務(wù)成本，用以促進房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

而為了更好地控制房地產(chǎn)建設(shè)全壽命周期的成本控制，引入了精細化管理策略，從全過程控制成本粗放式的管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣芾砟Ｊ?，可以?chuàng)造更高的收益。

3成本管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理包括：項目前期成本管理、建設(shè)過程動態(tài)成本監(jiān)控、項目結(jié)算后評估三個階段。

3.1 項目前期的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重點和關(guān)鍵是早期的規(guī)劃設(shè)計階段，在項目管理過程產(chǎn)生的所有成本中，我們只能將招標和建設(shè)階段的成本控制在社會平均水平之內(nèi)，而土地成本，設(shè)計費，政策費和管理費的可壓縮空間卻極為有限。但是，決策階段和設(shè)計過程對項目成本的影響可能會超過75%，并附表1所示，在此階段可以很好地預(yù)估并控制成本，實現(xiàn)收益最大化。

表1 項目各階段對成本的控制

階段 設(shè)計階段 招投標階段 施工階段 結(jié)算階段

所占費用 10%-20% 10%-20% 60%-70% 20%-30%

對造價控制的影響 75%-95% 20%-35% 10%-20% 0.5%-1%

（1）循環(huán)優(yōu)化方案

項目的位置從源頭確定了項目成本的范圍。從市場分析出發(fā)，結(jié)合項目現(xiàn)有的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，進行市場預(yù)測和成本估算，可以得出該方案的市場和經(jīng)濟評價指標，確保項目定位方案的收益率達到市場水平和理想目標。

（2）采用合同措施

在規(guī)劃設(shè)計過程中，采用合同措施約束設(shè)計公司可以有效地控制成本。首先，在與設(shè)計公司簽訂的合同中，必須有設(shè)計公司提供的設(shè)計進度和與設(shè)計質(zhì)量有關(guān)的付款計劃，雙方都應(yīng)認可并有明確的延長賠償責任，房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計部門應(yīng)隨時跟蹤設(shè)計質(zhì)量和進度。其次，在合同條款中對相應(yīng)的獎懲制度做出合理的規(guī)定，有機地結(jié)合技術(shù)指標和經(jīng)濟指標，在保證項目設(shè)計特點和技術(shù)規(guī)范的前提下，控制建設(shè)成本。

（3）注意設(shè)計審查

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，薄弱的設(shè)計管理導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)現(xiàn)場問題，嚴重影響了項目的成本，質(zhì)量和工期。因此，設(shè)計審查工作尤為重要。首先，設(shè)計部門、成本部門、工程部門和監(jiān)理公司應(yīng)共同審圖完成糾正。根據(jù)“研討會-估算-決策”原則，對設(shè)計圖的合理性、施工可行性、經(jīng)濟成本進行全面詳細的審查，以提高設(shè)計質(zhì)量，避免設(shè)計技術(shù)失誤。同時，避免那些在項目實施過程中對產(chǎn)品價值的提升沒有作用的多余設(shè)計，控制那些無法獲得客戶認可和補償?shù)臒o效成本，從而避免以節(jié)約建設(shè)成本。

3.2 建設(shè)過程動態(tài)成本監(jiān)控

施工階段的重點是對成本進行動態(tài)監(jiān)控，以控制循環(huán)的理論為指導(dǎo)，定期的經(jīng)常性的收集工程項目的實際投資數(shù)據(jù)，進行投資的目標值和實際值的動態(tài)比較分析。如發(fā)現(xiàn)偏差，則及時采取措施糾偏，以使建設(shè)工程的投資目標盡可能的實現(xiàn)。措施包括：

（1）組織管理

根據(jù)項目需求合理調(diào)配業(yè)主管理人員及中介機構(gòu)，讓各專業(yè)管理人員及中介機構(gòu)各司其職是項目有序推進的基石。在管理團隊中必須明確劃分工作界面，以及績效考核。由專業(yè)工程師負責組織相關(guān)崗位人員、中介機構(gòu)參加現(xiàn)場工程例會及有關(guān)經(jīng)濟協(xié)調(diào)會，完成工程現(xiàn)場成本管理工作，及時解決涉及成本方面的有關(guān)問題，負責完成每月驗工月報的審核和工程量的確認。要求中介機構(gòu)配合業(yè)主管理團隊對設(shè)計優(yōu)化作好費用核算工作并出具核算資料，負責圖紙計算、現(xiàn)場測量、資料交接等具體工作，協(xié)助業(yè)主管理團隊工作。中介公司成本管理負責人必須全面了解項目的進展情況，與公司內(nèi)部及建設(shè)單位保持良好溝通，做到不瞞報、不漏報，實事求是、專業(yè)客觀。并協(xié)調(diào)施工監(jiān)理等其他參建單位主動配合投資監(jiān)理加強對項目的投資控制。

（2）動態(tài)資金監(jiān)管

成本管理團隊必須對項目建設(shè)資金實施動態(tài)監(jiān)管，配合財務(wù)人員檢查各項費用開支，協(xié)助建設(shè)單位編制月度用款計劃、控制工程付款進度、對承包單位的用款申請明細進行審核，保證項目資金能?？顚Ｓ茫约皩Σ缓侠砬闆r進行預(yù)警及更正。制定《投資控制動態(tài)跟蹤表》和《設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證發(fā)生金額臺賬》，及時記錄合同發(fā)生時點和金額情況，以及與批復(fù)概算的造價對照情況;及時測算設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證涉及的造價金額，并歸類于對應(yīng)合同內(nèi)，進行各分項合同動態(tài)成本控制，提示資金使用風險，并組織相關(guān)單位對重大項目變更方案簽訂《補充協(xié)議》。

（3）合同管理

核心在于通過對合同的管理來達到控制造價的目的。主要工作包括：參與各項工程合同的談判工作，監(jiān)督各項合同簽訂與履行的情況。對中標合同的動態(tài)管理，建立合同履行臺賬，加強中標承包合同的價格管理，保證項目合同中的質(zhì)量、進度、投資的動態(tài)控制，并建立設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證臺賬，定期編制實際投資與概算動態(tài)對照表，做到對成本目標值的有序控制。

3.3 結(jié)算后評估

在結(jié)算后評估工作中，最重要的工作是數(shù)據(jù)分析。首先，需要對房地產(chǎn)項目估算、設(shè)計概算、施工預(yù)算進行整理，明確各階段成本的編制依據(jù)、工程量計算過程、取費標準等，在項目結(jié)束后完成工程結(jié)算審計后將結(jié)算審計結(jié)果進行“四算對比”，這不僅有利于成本數(shù)據(jù)的準確性，而且很容易在事后實際成本變化后發(fā)現(xiàn)差異的原因，并對差異產(chǎn)生原因進行詳細分析和總結(jié)，以形成自己的數(shù)據(jù)庫?？偨Y(jié)常規(guī)信息，用以在后期項目計劃，設(shè)計和施工過程中提供科學的數(shù)據(jù)支持。最后，需對各階段費用分析并發(fā)現(xiàn)提取無效成本，創(chuàng)建無效成本文件，并定期通知公司管理層和所有部門。根據(jù)無效的成本原因分析，改善工作方式，避免浪費成本，提高效率。

4結(jié)束語

在競爭日益激烈的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理必須從廣泛的管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫毜墓芾砟Ｊ健７康禺a(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理結(jié)合精細化成本管理技術(shù)，從源頭上做好前期管理，控制成本，避免后期的成本增加。房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理在有效控制項目開發(fā)成本，增強企業(yè)競爭力和在激烈競爭的環(huán)境下提高企業(yè)利潤方面起著重要作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

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