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        如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易間的數(shù)據(jù)共享

        2020-07-17 02:45:40唐義德范秋霞
        關(guān)鍵詞:接口數(shù)據(jù)共享

        唐義德 范秋霞

        摘要:房產(chǎn)交易的安全與交易雙方利益密切相關(guān)。在當(dāng)下相對(duì)合理且安全的房產(chǎn)交易過(guò)程中,不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易監(jiān)管極大程度保護(hù)了交易過(guò)程的安全,同時(shí)又有效維護(hù)了交易雙方的合法權(quán)益。從發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看,對(duì)自然資源、稅收及市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)劃管理都有著重要作用。如何將不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)以最安全、及時(shí)、便捷的方式進(jìn)行共享值得探討。

        關(guān)鍵詞:數(shù)據(jù)共享;中間庫(kù);接口

        中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

        文章編號(hào):1001-9138-(2020)06-0060-63 收稿日期:2020-05-22

        《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第38條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同依法應(yīng)當(dāng)備案的,申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買(mǎi)賣(mài)合同。然而,合同備案與不動(dòng)產(chǎn)登記分屬兩個(gè)不同部門(mén),各項(xiàng)信息都屬于各部門(mén)內(nèi)獨(dú)立的數(shù)據(jù)。若要順利開(kāi)展整個(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程,就需要房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)進(jìn)行共享互通。在現(xiàn)實(shí)交易中,房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)是如何實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交互的呢?

        1當(dāng)前數(shù)據(jù)共享的方式

        在房產(chǎn)交易中,系統(tǒng)數(shù)據(jù)可能是由不同介質(zhì)、格式的信息組合而來(lái);因辦理的業(yè)務(wù)不同,所需共享的數(shù)據(jù)量與即時(shí)性也不同。為了滿(mǎn)足房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)銜接通暢,可以利用中間庫(kù)與接口的特性來(lái)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與互通。

        1.1通過(guò)中間庫(kù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享

        中間庫(kù)是提供數(shù)據(jù)訪(fǎng)問(wèn)服務(wù)的中間件,數(shù)據(jù)是其存儲(chǔ)的基本對(duì)象(數(shù)據(jù)是由采集過(guò)程中的數(shù)字、文字、圖形以及音視頻等構(gòu)成,經(jīng)過(guò)數(shù)字化處理后存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)中的有序物理符號(hào))。數(shù)據(jù)庫(kù)采集到的信息有限,所以可利用的數(shù)據(jù)也有限制。通常在系統(tǒng)操作過(guò)程中,除了運(yùn)用到自身的數(shù)據(jù)資源外,有時(shí)還需借助其他數(shù)據(jù)庫(kù)的資源來(lái)開(kāi)展后續(xù)操作。為了保證自身數(shù)據(jù)庫(kù)的安全,可以利用privatenet-work搭建獨(dú)立的數(shù)據(jù)共享庫(kù)房,方便數(shù)據(jù)的傳輸與流傳。

        中間庫(kù)作為多系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享的連接點(diǎn),以自身的優(yōu)勢(shì)備受使用者青睞(見(jiàn)圖1)。通過(guò)中間庫(kù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):

        第一,完整性。由于現(xiàn)實(shí)情況不斷發(fā)生改變,庫(kù)內(nèi)的數(shù)據(jù)也會(huì)隨之變化。單憑節(jié)選的數(shù)據(jù),很容易引起錯(cuò)誤,從而殃及其他數(shù)據(jù)或操作。一般情況下中間庫(kù)的儲(chǔ)空間較大,所以數(shù)據(jù)能較為完整的存儲(chǔ)在中間庫(kù)內(nèi)。避免因數(shù)據(jù)不完整而引起的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。

        第二,一致性。當(dāng)涉及到數(shù)據(jù)變動(dòng)時(shí),利用數(shù)據(jù)同步的特性,更替中間庫(kù)內(nèi)的老舊數(shù)據(jù),使得原始數(shù)據(jù)庫(kù)與中間庫(kù)內(nèi)的數(shù)據(jù)始終保持一致。這樣可以避免原始數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)更新時(shí),因中間庫(kù)內(nèi)的數(shù)據(jù)無(wú)更新,導(dǎo)致提供給使用者錯(cuò)誤的信息。

        關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)采用非實(shí)時(shí)更新模式,盡管以現(xiàn)在的技術(shù)可以將更新的時(shí)間差壓縮到很小,但因中間庫(kù)共享的數(shù)據(jù)量龐大,所以在共享過(guò)程中,就會(huì)出現(xiàn)一定的時(shí)間差。

        1.2利用接口實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)分享

        接口是對(duì)協(xié)定進(jìn)行定義的引用類(lèi)型。在兩個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)操作時(shí),通過(guò)接口通道形成關(guān)聯(lián),提供數(shù)據(jù)源支持,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸與信息交流。其自身在數(shù)據(jù)共享時(shí)的優(yōu)勢(shì)有以下幾個(gè)方面:

        第一,準(zhǔn)。相較中間庫(kù)完整且復(fù)雜的數(shù)據(jù),接口實(shí)現(xiàn)共享必須通過(guò)特定的通道,能快速找到目的數(shù)據(jù)。比如:通過(guò)合同編號(hào)提取合同主要信息,通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)提取此不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)信息。

        第二,快。對(duì)于有些數(shù)據(jù)或狀態(tài)來(lái)講,更新延遲一毫秒,都不算是實(shí)時(shí)更新。當(dāng)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)有變動(dòng)時(shí),確保及時(shí)更替庫(kù)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)的情況下,即使前一秒數(shù)據(jù)做了變動(dòng),但當(dāng)下通過(guò)固定的接口便能同一時(shí)間查找到最新的數(shù)據(jù),做到共享數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)保持高度一致。

        第三,穩(wěn)。在網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的情況下,數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)處理,通過(guò)固定接口通道進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸,高匹配度大大降低傳輸過(guò)程中相關(guān)信息的干擾,保證數(shù)據(jù)在傳輸中的穩(wěn)定性。

        雖然數(shù)據(jù)通過(guò)接口方式,對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行“準(zhǔn)、快、穩(wěn)”的共享。但在現(xiàn)實(shí)中,不同的用戶(hù)或系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)的需求不一致,很難一次性滿(mǎn)足所有需求,需要針對(duì)數(shù)據(jù)需求不斷地進(jìn)行開(kāi)發(fā)與維護(hù);同時(shí)面對(duì)大數(shù)據(jù)量的請(qǐng)求時(shí),只用一個(gè)接口無(wú)法完成數(shù)據(jù)分享。因此,采用接口形式分享數(shù)據(jù)時(shí),存在難以快速滿(mǎn)足多類(lèi)數(shù)據(jù)需求以及同一需求可能需要多個(gè)接口完成等弊端。

        2房產(chǎn)交易中業(yè)務(wù)流程與數(shù)據(jù)共享

        眾所周知,不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之間的數(shù)據(jù)是相輔相成的。但雙方之間到底有著什么聯(lián)系,其共享數(shù)據(jù)到底有哪些?本文通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)交換流程圖(見(jiàn)圖2)來(lái)詳細(xì)了解房產(chǎn)交易監(jiān)管與不動(dòng)產(chǎn)登記之間有哪些數(shù)據(jù)需要共享,以什么方式共享最好。

        2.1新房樓盤(pán)表數(shù)據(jù)(房產(chǎn)交易系統(tǒng)樓盤(pán)數(shù)據(jù))

        由圖2可知,新房在建資金監(jiān)管、預(yù)(現(xiàn))售許可前,房管部門(mén)都會(huì)在房產(chǎn)交易系統(tǒng)中新建此項(xiàng)目的樓盤(pán)表。此時(shí)項(xiàng)目樓盤(pán)表存在于房產(chǎn)交易系統(tǒng)中,而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中并無(wú)項(xiàng)目樓盤(pán)表。如果企業(yè)去不動(dòng)產(chǎn)登記中心做預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)時(shí),是否可以調(diào)用房產(chǎn)交易系統(tǒng)中的樓盤(pán)信息或者與之校對(duì)呢?答案是肯定的。因?yàn)闃潜P(pán)表的數(shù)據(jù)量大,數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。此時(shí)要進(jìn)行數(shù)據(jù)共享,筆者建議通過(guò)中間庫(kù)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。中間庫(kù)數(shù)據(jù)共享的一致性、完整性,幫助房產(chǎn)交易系統(tǒng)可快速、完整地將樓盤(pán)表信息共享給不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)。

        2.2不動(dòng)產(chǎn)樓盤(pán)表數(shù)據(jù)

        在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)遇到權(quán)利人因?yàn)槟承┰蛐鑼⒍嗵祝▋商准耙陨希┖蠟橐惶锥k理合并登記或者一套房屋拆分為多套房屋。此時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記中心需對(duì)房屋所在的樓盤(pán)表做對(duì)應(yīng)的變更。對(duì)于經(jīng)過(guò)拆分或者合并的房屋,只有不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)才有最全、最新、最真實(shí)的樓盤(pán)表數(shù)據(jù)。而房屋交易系統(tǒng)又需根據(jù)在樓盤(pán)表中確定房屋的唯一性,因此房屋交易系統(tǒng)需要不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中全面的樓盤(pán)表信息。同商品房樓盤(pán)表信息共享一樣,可利用中間庫(kù)的方式實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)量的共享互通。

        2.3備案合同信息

        《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同依法應(yīng)當(dāng)備案的,申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買(mǎi)賣(mài)合同??梢?jiàn),不管是商品房還是存量房,只要買(mǎi)賣(mài)就必須到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同備案。同時(shí),合同備案信息是不動(dòng)產(chǎn)中心辦理登記業(yè)務(wù)的依據(jù)。但由于備案合同數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)呈現(xiàn)方式不一等因素,筆者認(rèn)為,對(duì)備案合同的數(shù)據(jù)可以采用中間庫(kù)的共享方式來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)互通。

        2.4不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息

        買(mǎi)賣(mài)雙方在房管部門(mén)進(jìn)行合同備案時(shí),房管部門(mén)依法履行監(jiān)管職責(zé),有義務(wù)對(duì)本次交易的公平、公正與合法性進(jìn)行全面的審核。因此,需要審查客體是否存在影響本次交易的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)互斥業(yè)務(wù)。一套不動(dòng)產(chǎn)可能涉及多個(gè)業(yè)務(wù),數(shù)據(jù)量較大。筆者建議不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息的共享,可以利用中間數(shù)據(jù)庫(kù)的模式進(jìn)行共享保證業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的完整性。

        2.5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)信息

        在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,為了保障買(mǎi)方利益,一般都會(huì)要求所賣(mài)房屋無(wú)查封、無(wú)限制。但查封、限制等相關(guān)業(yè)務(wù)僅在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記,因此在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中有房屋準(zhǔn)確的抵押及查封等權(quán)屬信息。

        在房產(chǎn)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)未全面實(shí)時(shí)共享的時(shí)候,一般會(huì)要求賣(mài)方去不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印所售房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證明,買(mǎi)方確認(rèn)該房屋權(quán)屬無(wú)異議、無(wú)抵押及無(wú)查封后才與賣(mài)方簽訂購(gòu)房合同。但由于開(kāi)出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明到簽訂買(mǎi)賣(mài)合同中間有一定的時(shí)間差,導(dǎo)致某些人通過(guò)此漏洞進(jìn)行不規(guī)范操作,損害權(quán)利人的合法權(quán)益。

        如何避免時(shí)間差呢?數(shù)據(jù)交換的重點(diǎn)是查看房屋當(dāng)前權(quán)屬狀態(tài),此時(shí)所需的數(shù)據(jù)量小,且對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性與準(zhǔn)確性要求高。筆者認(rèn)為,利用接口的方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)或其他編號(hào)(比如:房屋編碼)“準(zhǔn)、快、穩(wěn)”地調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中不動(dòng)產(chǎn)最新的權(quán)屬狀態(tài)信息,即刻了解房屋權(quán)屬狀態(tài),實(shí)現(xiàn)“零時(shí)間”差。

        3總結(jié)

        隨著區(qū)塊鏈概念的不斷普及,其技術(shù)也逐漸發(fā)展壯大。因自身的去中心化、開(kāi)放性、獨(dú)立性與安全性等特征,在各行各業(yè)中的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。而在房產(chǎn)交易中,數(shù)據(jù)的共享、業(yè)務(wù)的銜接以及業(yè)務(wù)辦理效率都還有提升的空間。在未來(lái),可利用區(qū)塊鏈技術(shù),將所涉及到的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)以鏈的形勢(shì)進(jìn)行銜接;多方數(shù)據(jù)安全共享,以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易中各部門(mén)間的業(yè)務(wù)辦理,深度融合,從而提升業(yè)務(wù)辦理效率。

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