趙棟　邱峰

摘要：在分析房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)研究現(xiàn)狀與不足的基礎(chǔ)上，指出將BIM引入房產(chǎn)項目測繪的可行性與必要性，并基于REVIT二次開發(fā)建成了三維房產(chǎn)測繪系統(tǒng)BMR。三維房產(chǎn)測繪系統(tǒng)BMR具有三維建模、面積分攤計算、成果圖成果報表輸出等核心功能，能夠很好地兼容BIM設(shè)計圖數(shù)據(jù)，從而將建筑工程BIM模型引入測繪管理領(lǐng)域，實現(xiàn)建筑生命周期延伸，為BIM模型在商品房交易、房屋租賃等領(lǐng)域的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù);房產(chǎn)項目;測繪

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0068-72 收稿日期：2020-05-01

1引言

房地產(chǎn)不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展，而且還與百姓的切身利益息息相關(guān)。隨著房價不斷攀升，房屋面積也成為人們關(guān)注的焦點。為了維護房屋權(quán)利人合法權(quán)益，住建部要求各地“加強房產(chǎn)測繪管理”“房產(chǎn)測繪機構(gòu)對房產(chǎn)測繪成果的真實性、準確性、合法性負責”。然而，在實際工作中，房產(chǎn)項目測繪與建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工脫節(jié)，容易造成商品房預(yù)測繪與實測繪面積存在較大差異。為了保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，只能從測繪業(yè)務(wù)受理、測繪分析、測繪檢查驗收等多個環(huán)節(jié)人手，加強質(zhì)量控制。但是這些措施在提升測繪工作效率、成果質(zhì)量方面，仍然存在較大的局限性。因此，有必要開發(fā)一種新的房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)，將建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工和測繪監(jiān)管部門的測繪管理工作銜接起來，使房產(chǎn)項目規(guī)劃測算、預(yù)測繪、實測繪、拆遷測繪等多階段、多時期、多單位參與的測繪工作成果具有連續(xù)性、完整性和可比性。

2現(xiàn)狀分析

除了少數(shù)地區(qū)使用GIS平臺之外，當前國內(nèi)房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)基本上都是依托CAD平臺二次開發(fā)，實現(xiàn)房產(chǎn)項目測繪圖形繪制、屬性信息錄面積分攤、分層分戶圖制作等功能。但是這種平面測繪成果數(shù)據(jù)不僅因與建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工脫節(jié)而不方便測繪成果質(zhì)量的管理，也因為信息含量較小、在空間表達與空間分析方面存在嚴重不足，極大地約束測繪成果的共享與利用。為了突破平面測繪的局限，三維掃描技術(shù)、三維GIS技術(shù)等都被引入到房產(chǎn)項目測繪中。但相比于BIM技術(shù)，三維掃描和三維GIS技術(shù)都不具備進行房產(chǎn)項目測繪的先天優(yōu)勢。

BIM（BuildingInformationModeling）技術(shù)可以將建筑的幾何信息、非幾何信息全部整合在3D建筑模型上，工程項目規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、運營維護等各階段的參與者都能基于3D建筑模型協(xié)同作業(yè)。國內(nèi)正在著力推進BIM在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用，從國家到地方也都出臺了BIM應(yīng)用標準文件，可以預(yù)見，未來BIM的應(yīng)用將更加普遍。然而由于管理部門缺乏能夠兼容BIM模型的房產(chǎn)項目測繪軟件，開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)（現(xiàn)）售許可之前，仍需要委托具有相關(guān)資質(zhì)的測繪機構(gòu)進行預(yù)測繪、實測繪，以生成平面測繪圖形及成果報表等材料，提交測繪監(jiān)管部門備案審核。開發(fā)基于BIM的房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)，可以直接對開發(fā)企業(yè)手中的BIM數(shù)據(jù)進行提.取轉(zhuǎn)化。這樣有三個好處：一是開發(fā)企業(yè)不需要再進行預(yù)測繪、實測繪，節(jié)約了項目成本;二是數(shù)據(jù)源唯一，對測繪監(jiān)管部門開展測繪成果監(jiān)管、提升成果質(zhì)量有利;三是BIM模型信息量大、可視化效果好，在測繪成果展示、空間統(tǒng)計分析、商品房交易、房屋租賃、物業(yè)管理等方面應(yīng)用前景廣闊。

3基于BIM的房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)

3.1系統(tǒng)概述

三維房產(chǎn)測繪系統(tǒng)BMR是基于目前建筑信息模型主流應(yīng)用軟件REVIT進行二次開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)從三維建模、實體定義、面積分攤計算、到成果圖成果報表輸出等全部內(nèi)業(yè)測繪過程的一款三維測繪軟件。系統(tǒng)可以為測繪機構(gòu)提供測繪生產(chǎn)工具，實現(xiàn)BIM模型構(gòu)建，也能為測繪監(jiān)管部門提供BIM模型數(shù)據(jù)讀取、審查工具，如圖1所示。

3.2主要功能模塊

3.2.1項目管理模塊一設(shè)計中心

系統(tǒng)以樹狀結(jié)構(gòu)形式展示測繪數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系更為明確，較BMFSE多了一層標準層分支，更可觀的節(jié)點圖例。樓層關(guān)系更清晰。同時使用右鍵菜單方式顯示信息屬性面板，BMR設(shè)計中心也可以管理單元，功能區(qū)劃分，分攤計算等基本測繪功能，如圖2所示。

3.2.2三維建模

系統(tǒng)支持多種方式三維建模。一是在已有BIM設(shè)計圖的情況下，通過REVIT將已有設(shè)計圖墻中線等導(dǎo)出到CAD，在BMFse平臺進行作業(yè)分攤后，導(dǎo)入到系統(tǒng)中自動建模。二是直接在空白文檔上完成測繪制圖，實現(xiàn)一體化建模，如圖3、圖4所示。

3.2.3定義實體模塊

用戶可以在BMR特有封閉輪廓線提取實體。BMR實體可直觀展示起始位置與高度屬性，即可展示戶室的自身高度、層高信息，方便用戶根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要進行核減，如圖5所示。

3.2.4成果文件管理

成果報告：系統(tǒng)支持自定義WORD報表功能，WORD報表相對于傳統(tǒng)的CELL報表更能自主設(shè)計，也符合大多數(shù)用戶的使用習(xí)慣。

成果圖：系統(tǒng)具有“一個模型，多種成果”，能夠輸出工作視圖、三維視圖、立面圖、剖面圖、分層分戶圖等多種成果圖件。

此外，系統(tǒng)支持導(dǎo)出shape，也可以導(dǎo)出三維模型，供其他系統(tǒng)利用，如圖6、圖7、圖8所示。3.2.5屬性信息與面積線配置模塊

屬性信息配置：系統(tǒng)采用可停靠屬性面板，實時修改幢信息、層信息、實體信息，測繪屬性字段豐富，滿足各類作業(yè)需求，如圖9所示。

面積線配置：用戶可以為不同的實體類型（如閣樓、封閉陽臺等）配置屬性信息，如圖10所示。

3.2.6二維三維樓盤表展示

系統(tǒng)支持二維、三維樓盤表，兩種展示模式可以互相切換。用戶可按層、按幢查看戶室信息，并補充公用實體信息。樓盤表在二維模式下雙擊表格行會打上剖面居中顯示，在三維模式下會切換高亮顯示戶室，如圖11、圖12所示。

3.2.7樣式圖層管理

為方便用戶對輪廓進行管理，系統(tǒng)提供快捷的顯示隱藏功能，也提供三種輔助工具處理輪廓線。3.3系統(tǒng)特色

3.3.1基于BIM設(shè)計圖紙的面積計算

系統(tǒng)可直接提取設(shè)計圖紙，并且支持墻面層、中心線、核心層邊界、核心層中線提取，實現(xiàn)精確的墻分解，使面積計算更科學(xué)真實。

3.3.2三維一體化定義與輸出

系統(tǒng)可實現(xiàn)自動三維建模，無需轉(zhuǎn)換接口三維再二次拉伸，三維一體化定義，支持BIM模型部分三維數(shù)據(jù)格式導(dǎo)出。

3.3.3分攤與報告云化處理

可以搭建私有云，實現(xiàn)報告模板數(shù)據(jù)集中管理，統(tǒng)一控制報告模板、管理分攤算法，做到規(guī)范統(tǒng)一。

3.3.4參數(shù)化聯(lián)動控制

依托平臺優(yōu)勢，具備參數(shù)化聯(lián)動控制，繪圖一處修改自動聯(lián)動修改，減少工作量，避免低級錯誤。

3.3.5實現(xiàn)建筑生命周期延申

原本建筑生命周期局限于建筑工程領(lǐng)域從規(guī)劃設(shè)計、施工營運到維護管理幾個階段，三維房產(chǎn)測繪系統(tǒng)將建筑工程BIM模型引人測繪管理領(lǐng)域，也使未來BIM數(shù)據(jù)在商品房交易、房屋租賃等領(lǐng)域的應(yīng)用成為可能，實現(xiàn)全面建筑生命周期管理。

4總結(jié)與展望

三維房產(chǎn)測繪系統(tǒng)是基于REVIT二次開發(fā)、面向測繪機構(gòu)及測繪監(jiān)管部門開展內(nèi)業(yè)工作需要的三維測繪軟件，系統(tǒng)實現(xiàn)了在BIM模型基礎(chǔ)上的三維建模、實體定義、面積分攤計算以及成果輸出等核心功能，使房產(chǎn)測繪工作融入建筑生命周期全方位的規(guī)劃范疇，提高了各階段測繪工作成果的連續(xù)性、完整性和可比性。

由于BIM模型信息量較大，相對于傳統(tǒng)的基于二維CAD平臺的房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)而言，三維房產(chǎn)測繪系統(tǒng)BMR在大數(shù)據(jù)處理、復(fù)雜結(jié)構(gòu)處理以及協(xié)同作業(yè)方面存在一定不足，未來將在這方面進一步改善。

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