孔昱

摘 要：中小企業(yè)融資難、融資貴問題一直制約著企業(yè)發(fā)展，而固定資產(chǎn)抵押貸款作為一種安全性較高的貸款方式，受到各大銀行的青睞。為滿足企業(yè)發(fā)展需要，部分企業(yè)將自身固定資產(chǎn)重復(fù)抵押，造成貸款機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益失去保障。本文將結(jié)合重復(fù)抵押貸款欺詐的典型案例，運(yùn)用擔(dān)保法的各項(xiàng)條例對(duì)該案例進(jìn)行解析，并發(fā)現(xiàn)案件的根源來自于抵押物登記機(jī)關(guān)的失職和超額抵押貸款現(xiàn)象，最后從固定資產(chǎn)登記及貸款發(fā)放兩方面提出有效的治理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)抵押貸款? 重復(fù)抵押? 超額抵押貸款? 擔(dān)保法

在當(dāng)下這個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的年代，科技的快速發(fā)展成為提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，但一些中小企業(yè)的原始資金并不雄厚，不允許他們用自有資產(chǎn)進(jìn)行科研創(chuàng)新，因此如何取得大額的科研貸款便成為中小企業(yè)的難題。

然而，中小企業(yè)的資金流動(dòng)性不足，且信用風(fēng)險(xiǎn)較高，違約事件頻發(fā)，導(dǎo)致中小企業(yè)很難獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。因此，企業(yè)為獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，只能用固定資產(chǎn)這類價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定且有保障的資產(chǎn)作為抵押物。但是此類抵押物的貸款僅能滿足一次的融資需求，不足以支撐長(zhǎng)久的科研創(chuàng)新計(jì)劃，導(dǎo)致某些企業(yè)會(huì)想盡辦法將已作為抵押物的固定資產(chǎn)再次抵押給其他金融機(jī)構(gòu)，借此來獲得其他機(jī)構(gòu)的貸款，維持企業(yè)自身的運(yùn)作計(jì)劃。

超額的重復(fù)抵押意味著，一旦企業(yè)的資金鏈斷裂，抵押資產(chǎn)不足以償清所欠債務(wù)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大量的壞賬產(chǎn)生，對(duì)金融市場(chǎng)造成巨大影響。本次研究以企業(yè)重復(fù)抵押貸款為研究對(duì)象，結(jié)合實(shí)際案例分析該案件中涉及擔(dān)保法的具體條例，找出其中法律待完善的漏洞，并根據(jù)此提出減少該類案件發(fā)生的相應(yīng)對(duì)策。

1 關(guān)于重復(fù)抵押貸款的法律規(guī)定

1.1 超出抵押物抵押余額部分不得抵押

抵押物抵押的債權(quán)不得超出抵押物自身價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，抵押物超額部分可以進(jìn)行二次抵押，但抵押額度不得超過超額部分。

1.2 超額抵押部分不得優(yōu)先受償

抵押物超出自身價(jià)值的部分不具備優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ鳛橐话銈鶛?quán)予以償付。

1.3 已登記抵押物優(yōu)先受償

同一抵押物上，數(shù)個(gè)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的清償順序?yàn)椋阂训怯浀膬?yōu)先于未登記的優(yōu)先受償，登記的按照登記的先后順序清償，未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序受償。

1.4 根據(jù)時(shí)間先后受理登記

同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。

1.5 房屋登記需提供相關(guān)證明文件

新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)的證明材料。

2 重復(fù)抵押貸款欺詐案件分析

2.1 案例描述

A公司由于企業(yè)規(guī)模較小，風(fēng)險(xiǎn)較大，未能獲得銀行的融資。為滿足業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要，該企業(yè)將其擁有的位于工業(yè)廠房第一、第二層及其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給某財(cái)務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）以獲取貸款870萬元。貸款期限屆滿，A公司卻因另一債權(quán)起訴進(jìn)入破產(chǎn)程序，B公司為維護(hù)自身財(cái)產(chǎn)，向法院申請(qǐng)抵押優(yōu)先受償權(quán)。但是該項(xiàng)抵押業(yè)務(wù)的辦理銀行向該市中院提出，B公司不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)，原因是A公司向B公司抵押的土地早已向銀行申請(qǐng)抵押。B公司于1998年6月對(duì)該市國(guó)土局提起行政訴訟，并要求被告對(duì)該案涉及約1160萬元的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。

2.2 法院宣判

國(guó)土局作為房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)，依法具備審核，頒發(fā)房地產(chǎn)證書并依法辦理抵押登記的法定職責(zé)。被告在法定要件提交不全，且未經(jīng)公告程序下，為A公司頒發(fā)了所有權(quán)證，但由于抵押登記手續(xù)不合法，法院對(duì)該行為予以撤銷。國(guó)土局的失責(zé)行為與B公司的貸款損失存在直接因果關(guān)系，而A公司破產(chǎn)已經(jīng)窮盡了實(shí)現(xiàn)賠償?shù)耐緩?，因此，?guó)土局應(yīng)該賠償B公司的直接經(jīng)濟(jì)損失。

2.3 法案條例分析

2.3.1 《擔(dān)保法》第35條

由于A公司對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行了二次抵押，且房產(chǎn)的抵押余額低于所擔(dān)保的債權(quán)，故該抵押形成了超額抵押，違反了擔(dān)保法的規(guī)定。

2.3.2 《擔(dān)保法》第51條

B公司對(duì)A公司的擔(dān)保債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。故銀行享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而B公司僅具有一般受償?shù)臋?quán)利。

2.3.3 《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條

被告國(guó)土局是在A公司尚未竣工也未提交“土地使用權(quán)屬證明”“建筑竣工驗(yàn)收證”，而僅提交了“建筑許可證”“建設(shè)工程開工許可證”為其辦理了產(chǎn)權(quán)證，不符合辦理產(chǎn)權(quán)證的法定要件。

2.3.4 案件總結(jié)

案件中，A公司與B公司屬于借貸民事法律關(guān)系，并且A公司在獲取貸款時(shí)存在隱瞞房產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實(shí)，因此B公司無法獲取房地產(chǎn)超額抵押部分的優(yōu)先受償權(quán)，但導(dǎo)致A公司能獲得超額貸款的原因是國(guó)土局違法的核準(zhǔn)登記和無效的登記抵押行為。因此，在A公司破產(chǎn)且實(shí)現(xiàn)了窮盡賠償?shù)臈l件下，被告國(guó)土局根據(jù)《國(guó)家賠償法》規(guī)定，國(guó)土局應(yīng)該對(duì)B公司發(fā)放貸款所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。

上述案件中，我們可以總結(jié)出造成重復(fù)貸款欺詐案件的原因有以下兩點(diǎn)：第一，金融機(jī)構(gòu)面對(duì)高利息收入存在僥幸心理，放松了對(duì)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控和抵押品調(diào)查力度，無法保證資金的安全回收。第二，房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)人員素質(zhì)參差不齊，缺乏有效的培訓(xùn)，對(duì)重復(fù)抵押犯罪行為缺乏必要的了解，且存在內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作等違法行為。

3 治理重復(fù)抵押貸款欺詐的對(duì)策研究

3.1 抵押物登記管理局責(zé)任

3.1.1 構(gòu)建抵押登記內(nèi)部通用網(wǎng)絡(luò)

各省可以通過省級(jí)公證機(jī)構(gòu)帶頭構(gòu)建一套組織內(nèi)部通用的網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，待各省的公證機(jī)構(gòu)形成完善的抵押物登記秩序后，國(guó)家土地管理局便可將此網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣。同時(shí)要完善系統(tǒng)的信息安全，設(shè)置良好的密碼保護(hù)程序，對(duì)于每一次的信息登記和修改應(yīng)該做相應(yīng)的記錄，同時(shí)可以追溯到相應(yīng)的經(jīng)手人，方便監(jiān)管部門對(duì)抵押登記的監(jiān)督工作。

3.1.2 定期做好員工培訓(xùn)工作

作為國(guó)家機(jī)關(guān)單位，員工的工作素質(zhì)必須維持在一個(gè)較高的水平，因此機(jī)關(guān)單位的高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)定期組織員工參加職業(yè)培訓(xùn)，提高員工的法律意識(shí)和發(fā)現(xiàn)金融犯罪的能力，提升其綜合素質(zhì)，減少因道德素養(yǎng)等因素給不法分子制造可乘之機(jī)。

3.2 金融機(jī)構(gòu)等融資方做好貸款審核義務(wù)

3.2.1 認(rèn)真審核評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的估值報(bào)告

在貸款企業(yè)給出抵押物的第三方估值報(bào)告時(shí)，貸方金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估值報(bào)告進(jìn)行審查核實(shí)，確保估值報(bào)價(jià)與抵押物的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值相近，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)就抵押物的流動(dòng)性和安全性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，減少超額貸款的發(fā)放。

3.2.2 加強(qiáng)抵押登記流程監(jiān)管

在辦理抵押登記之前，要核查抵押房產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐牡怯浌芾頇C(jī)關(guān)是否唯一，若不是，需要全面了解該房產(chǎn)是否在其他登記機(jī)構(gòu)有過登記記錄;如登記機(jī)關(guān)唯一，還需要核查該擔(dān)保房產(chǎn)是否對(duì)應(yīng)多筆貸款，根據(jù)實(shí)際情況制定各種預(yù)案，盡量降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還應(yīng)確保抵押登記時(shí)長(zhǎng)長(zhǎng)于貸款期限，為處理抵押房產(chǎn)留下充足時(shí)間。

3.2.3 認(rèn)真做好貸前調(diào)查，排查抵押房產(chǎn)被出租的現(xiàn)象

在發(fā)放貸款前一定要對(duì)抵押房產(chǎn)最好充分調(diào)查工作，包括其地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬情況和流動(dòng)性等方面，特別是要對(duì)房產(chǎn)是否出租做好調(diào)查工作，若房產(chǎn)出租要明確好租賃期限等關(guān)鍵信息，必要時(shí)可以與貸款方簽訂協(xié)議以保障金融機(jī)構(gòu)的最大利益。

3.2.4 加強(qiáng)審貸流程

在貸款登記和審核階段一定要注重資金安全性和流動(dòng)性的審核，認(rèn)真核實(shí)和跟蹤企業(yè)貸款的使用情況。

3.2.5 回歸抵押品的屬性，確保本金及利息的回收

在所有的貸款中抵押品的本質(zhì)是為了在貸款方無力償債時(shí)，視為本金和利息補(bǔ)償給貸款機(jī)構(gòu)的物品，并非貸款收益的重要來源。因此，金融機(jī)構(gòu)需對(duì)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)作出充分的考慮，必要時(shí)可以監(jiān)管貸款的資金流向，關(guān)注其重點(diǎn)賬戶的交易記錄，把確保借款人能按時(shí)還款付息的目的放在首位。

4 結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，企業(yè)作為盈利性組織對(duì)資金的高度需求會(huì)導(dǎo)致更多固定資產(chǎn)抵押貸款的發(fā)生，以商業(yè)銀行為首的各大金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好抵押貸款審核的工作，相關(guān)法律機(jī)構(gòu)如抵押物管理局也應(yīng)按規(guī)定履行自身的職責(zé)。只有涉及貸款的各方都依法履行好自身的義務(wù)，才能有效遏制重復(fù)抵押案件的發(fā)生，更好地發(fā)揮金融市場(chǎng)合理配置資源的功能。

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