項俊英

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的金融屬性，從買地開始就需要投入大量資金，如果沒有強(qiáng)大的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)可以說是寸步難行。然而，在當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下，傳統(tǒng)融資模式存在諸多問題：融資模式單一，往往是以銀行貸款為主的債權(quán)式融資;融資成本偏高，不利于企業(yè)長期發(fā)展;缺乏對融資工作的有序安排，使得企業(yè)融資受限，嚴(yán)重的甚至影響到企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，探討新形勢下的融資策略和融資模式創(chuàng)新具有迫切的現(xiàn)實意義。本文在分析宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式創(chuàng)新的重要性基礎(chǔ)上，探討了宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和存在的問題，并提出了宏觀調(diào)控下紓解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策措施。

關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 融資策略

一、引言

近年來，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)加大，尤其在2019年，國家對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債進(jìn)行了制約，同時加強(qiáng)了對地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)管，嚴(yán)禁變相為機(jī)構(gòu)和項目融資。一系列的調(diào)控意味著洗牌，好的升級，差的出局。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，壯大自身規(guī)模，提升市場份額，必須有強(qiáng)大的資金作保障。為此，我們要觀察經(jīng)濟(jì)形勢，深入研究，創(chuàng)新融資模式從傳統(tǒng)的銀行貸款到房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化，融資觸角從單純的資金機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為與具備資金實力或擁有項目資源的各方共同搭建合作共贏戰(zhàn)略合作平臺。同時企業(yè)要引進(jìn)專業(yè)人士，優(yōu)化內(nèi)部管理，提升風(fēng)險防范意識，從多方位多角度系統(tǒng)性解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難題，積極促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，帶動上下游產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到其應(yīng)有的作用。

二、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和存在的問題

隨著信托、發(fā)債等融資渠道收窄，貸款規(guī)?？刂萍訌?qiáng)，資金流入房產(chǎn)的渠道收緊。很多大型房地產(chǎn)企業(yè)在這一年因融資受限，放慢了擴(kuò)張的速度，對于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)因多種原因?qū)е沦Y金周轉(zhuǎn)不靈，不得不接受項目被收并購。

（一）融資模式單一，大部分資金仍來源于銀行

當(dāng)下，銀行貸款仍然是中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的融資渠道。銀行貸款主要由項目開發(fā)貸款和個人住房金融按揭貸款兩種組成。項目開發(fā)貸款是由銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行評估審批，以項目土地、在建工程抵押以及股東擔(dān)保作為保證，該融資模式成本相對較低。房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行銷售或預(yù)售后，銀行為購房客戶提供個人住房按揭貸款，通常以所購房屋作為抵押物，房地產(chǎn)企業(yè)為期房提供階段性連帶擔(dān)保責(zé)任，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言該貸款無須支付融資成本。通過這兩種形式，使得銀行信貸成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，大量的銀行貸款資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。這種模式容易引起系統(tǒng)性風(fēng)險，一旦政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金收緊，企業(yè)過度利用杠桿，就會造成經(jīng)營困難，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)被收購。同時房價的異常波動會影響銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，嚴(yán)重的將引發(fā)金融風(fēng)險。

（二）融資成本偏高，不利于企業(yè)長期發(fā)展

我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，相比于發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，其對自身沒有一個明確的認(rèn)知，并且沒有掌握未來發(fā)展的方向，缺少對融資戰(zhàn)略的整體規(guī)劃。大型房地產(chǎn)企業(yè)借助于自身品牌優(yōu)勢和背書能力，雖然可以利用債券融資以及其他融資方式來滿足自身的項目資金需求，但成本較高。但是，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資非常困難，自由資金投入比例有限，一般通過民間借貸解決資金缺口，所用資金的成本非常高。

（三）內(nèi)部管理薄弱，企業(yè)信用風(fēng)險較高

我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)開發(fā)規(guī)模不大，管理經(jīng)驗不足，風(fēng)險防范意識弱，制度流程不健全，化解風(fēng)險的方法與手段又不多。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)多抱著僥幸心理，往往遇到問題后不能及時有效解決，甚至有不負(fù)責(zé)任的企業(yè)出現(xiàn)跑路現(xiàn)象。這樣就更加嚴(yán)重影響了企業(yè)的信譽(yù)，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)與信用評級普遍較低，銀行不予授信。

（四）專業(yè)人才短缺，融資工作有一定盲目性

房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作是一項專業(yè)要求非常高的技術(shù)工作。企業(yè)要結(jié)合自身定位，未來3～5年發(fā)展戰(zhàn)略，項目規(guī)模與周期等多方因素制訂融資規(guī)劃。然后計算融資所需額度，尋找適合的融資通道，對比分析資金使用靈活性及成本高低，選擇適合企業(yè)的最優(yōu)融資方案。這些都需要精通投資、法律、財務(wù)，熟悉金融政策以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒有這些研究與測算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人判斷的短期內(nèi)項目資金缺口進(jìn)行融資，只重短期不重中長期，只重規(guī)模不重成本，給企業(yè)的中長期發(fā)展帶來了較大的風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式局限于銀行貸款，不考慮資金需求大小以及資金使用的時間要求，只要能拿到的錢就拿，結(jié)果導(dǎo)致資金使用效率低，企業(yè)負(fù)債率偏高，盲目擴(kuò)張。若遇國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)整，稍有不慎，企業(yè)現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。

（五）法律法規(guī)不健全，創(chuàng)新模式缺乏有力保障

現(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)尚處于發(fā)展階段，相關(guān)的法律法規(guī)較少，目前只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律尚未對融資的規(guī)定有清晰的鑒定，可操縱性不強(qiáng)，在實際操作中的指導(dǎo)和監(jiān)督力度不大。房地產(chǎn)金融體系未搭建完善，政府缺乏有效的管理機(jī)制，對房地產(chǎn)的調(diào)控也處于不成熟期，這在很大程度上制約著我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展，國家預(yù)防房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險難度也加大。由于缺乏具體的法律規(guī)定，房地產(chǎn)金融市場不夠穩(wěn)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國各地實行的“限購”“限價”政策，對需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法按市場需求進(jìn)行定價銷售，影響企業(yè)取得合理利潤，限制部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來源。

三、宏觀調(diào)控下紓解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策措施

（一）拓寬融資渠道，探索融資產(chǎn)品的多元化

受國家宏觀政策影響，國內(nèi)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益發(fā)展的需求。尤其是那些中小房地產(chǎn)公司，無論是銀行授信還是股權(quán)融資都有相當(dāng)難度，亟須建立起多元化的房地產(chǎn)融資體系，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展壯大的需求。

除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身特點，去嘗試創(chuàng)新融資中適合自己企業(yè)的融資方法，如：房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化等等，也可以嘗試多種渠道相結(jié)合的方式，增加融資的靈活性，對銀行貸款這種比較單一的、門檻較高的融資模式進(jìn)行有益補(bǔ)充。房地產(chǎn)私募基金以股權(quán)加債權(quán)的方式投資房地產(chǎn)企業(yè)，參與到項目的開發(fā)建設(shè)中，具有投資金額大、投資期限較長、資金使用相對靈活的特點，能幫助中小企業(yè)較快解決資金缺口，把握住市場機(jī)會。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化主要是指以房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以融資為主要目的發(fā)行的ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)主要包括不動產(chǎn)、債權(quán)。通過資產(chǎn)證券化可以盤活經(jīng)營性物業(yè)以及應(yīng)收賬款。這些新的金融產(chǎn)品正逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的又一補(bǔ)充力量。

房地產(chǎn)企業(yè)要有效解決融資難、融資貴的問題，必須不斷創(chuàng)新模式、探索多元化金融產(chǎn)品之路，才能在競爭激烈、瞬息萬變的市場經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地，以保障房地產(chǎn)市場與金融市場健康有序發(fā)展。

（二）盤活上下游資源，打通供應(yīng)鏈及總包等渠道

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言現(xiàn)金流才是“王道”，任何能補(bǔ)充現(xiàn)金流的融資方式均值得嘗試。房地產(chǎn)企業(yè)的融資觸角也早已從單純的資金機(jī)構(gòu)上升到與具備資金實力或項目資源合作方共同搭建的全方位共贏的戰(zhàn)略平臺的高度。比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他開發(fā)商的合作機(jī)會，實現(xiàn)拿地及前端資金的補(bǔ)充;與總包單位或其他上游供應(yīng)商戰(zhàn)略合作，由上游單位或總包單位提供前端資金支持;挖掘當(dāng)?shù)卣脚_、本地資源型企業(yè)、當(dāng)?shù)貙嵙ω攬F(tuán)等合作資源等等，合作共贏。

此外，應(yīng)收應(yīng)付賬款的盤活長期以來是補(bǔ)充開發(fā)商現(xiàn)金流的重要方式，特別是受這波疫情的影響，開發(fā)商對供應(yīng)鏈融資的需求更是被大力激發(fā)出來。

（三）增加自由資金占比，保障企業(yè)發(fā)展動力

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資較為盲目，杠桿過重，企業(yè)資金壓力過大。在實際運營中，房地產(chǎn)企業(yè)要聘請專業(yè)人士，根據(jù)實際的市場情況，分析自身融資能力，優(yōu)化本身的融資模式，合理安排融資節(jié)奏，吸引更多股權(quán)式資金投入，增加自由資金占比，降低企業(yè)運營風(fēng)險，提升市場競爭力。

（四）不斷健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系

當(dāng)前，國家金融產(chǎn)品出現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了許多新的融資工具，從而確保金融的發(fā)展不落后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，國家要不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)已有的法律規(guī)章制度，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)能選擇多樣的適合自身的融資渠道，并且能得到法律的保護(hù)。

在此基礎(chǔ)上，國家還需要不斷出臺新的房地產(chǎn)企業(yè)金融法律法規(guī)，作為監(jiān)管的依據(jù)，降低可能發(fā)生的各種新風(fēng)險。同時，要有效保護(hù)各類新型融資工具，使房地產(chǎn)融資得到健康發(fā)展，還需建立健全融資監(jiān)管的體系。

近年來，房地產(chǎn)的金融屬性日益彰顯，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密不可分，兩者已經(jīng)成為國家宏觀調(diào)控的手段與工具，一旦采取宏觀調(diào)控，往往形成連貫效應(yīng)，引起一系列的金融與市場風(fēng)險。為防范系統(tǒng)性風(fēng)險，我們需要建立有效的監(jiān)管制度和應(yīng)對機(jī)制。同時建立起各監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的信息資源共享和信息交流機(jī)制，給企業(yè)方便，給企業(yè)解壓，堵住監(jiān)管漏洞的同時杜絕重復(fù)監(jiān)管，提高監(jiān)管效率，降低監(jiān)管成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)質(zhì)化發(fā)展。

（五）逐步完善房地產(chǎn)金融法律制度

國家和政府的政策方向，對于房地產(chǎn)企業(yè)金融的發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)金融法律制度的完善，對于融資創(chuàng)新模式的規(guī)范、優(yōu)良融資市場的創(chuàng)建都有著意義非凡的作用。完善的房地產(chǎn)金融法律制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開展具體融資業(yè)務(wù)時，有法可依，有章可循，能激發(fā)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新熱情，保證房地產(chǎn)金融持續(xù)健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)順利實現(xiàn)融資目標(biāo)，滿足項目開發(fā)建設(shè)的需求。

四、結(jié)語

在當(dāng)前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場競爭中，為了從容面對挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際的發(fā)展情況，深入分析市場發(fā)展的趨勢，在融資方面積極尋求融資創(chuàng)新渠道，防止項目開發(fā)時資金鏈斷裂，改善融資模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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