張曉玲+吳侃

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我們國(guó)家支撐起整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，因此和國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有十分緊密的關(guān)系。在房地產(chǎn)行業(yè)中資金向來(lái)都是房地產(chǎn)行業(yè)非常重要的關(guān)鍵問(wèn)題，于現(xiàn)在的發(fā)展階段，我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵是依靠向銀行借款融資的融資策略。然而必然會(huì)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)所形成的因由非常龐雜，所以，要是想處理當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)里融資的迫切狀況，企業(yè)就必須在它的內(nèi)部找到因由，改良控制措施和風(fēng)險(xiǎn)保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資策略；融資風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、前言

一般房地產(chǎn)行業(yè)的工程投資的資本金額度非常大，那么資本金所占有的周期比較長(zhǎng)，僅僅依靠企業(yè)的資金和企業(yè)本身累積的金錢(qián)是沒(méi)有辦法可以解決這個(gè)工程對(duì)資本金額和占有的時(shí)間上的要求，所以，必須依靠融資策略。與此同時(shí)，隨同房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式的不斷擴(kuò)展，融資的風(fēng)險(xiǎn)同樣也在持續(xù)積累，如果不可以立刻選擇防范措的施和解決風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)引起企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中的巨大危境，或者導(dǎo)致企業(yè)失去了發(fā)展的最好時(shí)機(jī)和導(dǎo)致企業(yè)遭受慘烈損傷，嚴(yán)重的情況可能會(huì)威脅到企業(yè)的生存。

二、我們國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方式

1.金融機(jī)構(gòu)借款，就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)向銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)來(lái)完成它們的工程。商業(yè)銀行貸款一向是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)的主要融資方式，在短時(shí)間里很難改變這個(gè)現(xiàn)象。[1]隨同我們國(guó)家銀行系統(tǒng)的改良和管理的不停完善，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的投入愈加先進(jìn)。銀行運(yùn)用了貨幣緊縮的政策，降低了對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房貸款，不夠?qū)嵙Φ钠髽I(yè)不可以經(jīng)受這個(gè)情況都去尋找大公司進(jìn)行被收購(gòu)。[2]可以從這個(gè)看出來(lái)，銀行的各種政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分大的影響。

2.債券融資，債券就是為了籌集金錢(qián)，對(duì)投資者推行的，并且保證按照確切的利率交付利息和按照說(shuō)好的條件有效償還本金的債務(wù)債權(quán)憑證。早早地在上個(gè)世紀(jì)年代初期，發(fā)行債券就已然作為我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)融資方式。[3]我國(guó)的企業(yè)債券的市場(chǎng)的運(yùn)行管制還是沒(méi)有成長(zhǎng)到一個(gè)到很好的時(shí)候，因此這幾年我國(guó)對(duì)企業(yè)債券的推行的明顯不是很鼓勵(lì)的。在這十年里并沒(méi)有幾家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過(guò)債券，所以，債券融資在房地產(chǎn)資金方式中一項(xiàng)占的部分不多。

3.上市融資，我國(guó)的資本市場(chǎng)里的上市融資，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)由用一部分股份來(lái)交換企業(yè)這一期急用的發(fā)展資本金，促使企業(yè)的整體擴(kuò)增。但是房地產(chǎn)企業(yè)的上市并不順暢，其上市的過(guò)程繁雜而且結(jié)審的時(shí)間都比較長(zhǎng)，所以，上市融資的希望對(duì)于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，短時(shí)間里面仍然沒(méi)有辦法簡(jiǎn)單地完成。

4.信托融資，通常都是通過(guò)基金公司或其他發(fā)起人發(fā)行的，并切經(jīng)過(guò)出資人供給的收益憑證，投資者會(huì)集起一些資本金，做為信托資產(chǎn)，并且通過(guò)一部分信用還不錯(cuò)的機(jī)構(gòu)做為托管的那一方，接著對(duì)房地產(chǎn)工程實(shí)行投資，在得到收益之后，把投資收益按照部分相關(guān)確定比例還給投資者。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資本金內(nèi)容有改良影響，在不提升企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的條件下融資，有效地改良了公司資產(chǎn)負(fù)債內(nèi)容，信托融資的處理常常做為融資的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析

房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)融資的經(jīng)過(guò)中，一定要注重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的管控，做好選取風(fēng)險(xiǎn)比較小的融資渠道。[4]企業(yè)是為了降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，常常能夠選擇各個(gè)融資渠道的有效整合，就是制做一個(gè)相對(duì)于更加可以避免風(fēng)險(xiǎn)的融資整合對(duì)策，與此同時(shí)還需要注重不一樣融資渠道之間的轉(zhuǎn)變能力。

1.積極擴(kuò)大融資方式

于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系在不停改良的新條件下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要實(shí)行擴(kuò)大融資方式用來(lái)完成對(duì)本身發(fā)展對(duì)資本金的渴望。[5]大型的房地產(chǎn)行業(yè)可以由充沛的工程貯備，提升企業(yè)本身資本金能力和經(jīng)管標(biāo)準(zhǔn)，積極做到上市融資。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則能夠充足運(yùn)用傳統(tǒng)方式，企業(yè)劇本的閑時(shí)資產(chǎn)更換為企業(yè)必須延續(xù)的發(fā)展資本金。運(yùn)用ABS實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)工程融資。

2.合理優(yōu)化融資內(nèi)容

企業(yè)應(yīng)當(dāng)易據(jù)不一樣的融資方式選擇合理的融資內(nèi)容，并且應(yīng)該要對(duì)融資時(shí)期、融資的本錢(qián)，和融資機(jī)遇等給予充足的思考，在維持企業(yè)的最好操控的時(shí)候，找到最好的融資內(nèi)容，盡可能地做到將整體融資本錢(qián)減少到最低標(biāo)準(zhǔn)。

3.建設(shè)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)

運(yùn)用了不一樣的方式對(duì)項(xiàng)目的負(fù)債融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行檢測(cè)，對(duì)于防備債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)重要性特別大。它就是運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)里的各種資料，輔助以各項(xiàng)數(shù)據(jù)模式以及財(cái)務(wù)解析的處理方法的使用，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范。大部分能夠采用下面的舉措：（1）找到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)，只要當(dāng)營(yíng)業(yè)利益大于財(cái)務(wù)兩平點(diǎn)的時(shí)候，企業(yè)才可以具備融資借債的能力。（2）運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，準(zhǔn)確負(fù)債比率。于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定的狀況下，企業(yè)通過(guò)利息稅率之前的利潤(rùn)里交付的債務(wù)的利息是相對(duì)于穩(wěn)定的，如果當(dāng)利息稅率之前利潤(rùn)上升的時(shí)候，單位稅率結(jié)算之前的利潤(rùn)所承擔(dān)的債務(wù)利息將會(huì)差不多減少。[6]扣了相應(yīng)的所得稅之后，能夠分給給企業(yè)權(quán)益者的利潤(rùn)將會(huì)差不多增多了，用來(lái)給予企業(yè)權(quán)益者額外的利益。（3）根據(jù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)得到的水平，再去決定資金運(yùn)行主觀不一樣的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)有效的狀況，進(jìn)而確定出相關(guān)的融資策略。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)需要擁有強(qiáng)大的實(shí)力和強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力是與融資緊密相關(guān)的，然而嚴(yán)酷的市場(chǎng)氛圍對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)給予了非常大的問(wèn)卷。因此房地產(chǎn)行業(yè)一定要實(shí)行融資的革新，找到不一樣的路線，運(yùn)用各個(gè)目前擁有的前提條件，實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)劃，處理發(fā)展中的資本金的情況。融資風(fēng)險(xiǎn)控制同樣也是行業(yè)里每日規(guī)劃經(jīng)管內(nèi)容的其中一項(xiàng)，與此同時(shí)合理地對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行管制也是非常重要的。

參考文獻(xiàn)：

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