付鑫燁

摘要：近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的要求越來越高，使得樓市呈現(xiàn)泡沫化發(fā)展，不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，極大程度影響社會市場穩(wěn)定。所以想要保證市場的平衡國家出臺了一系列調(diào)控樓市的政策，但是由于種種因素影響，效果不是很好，面對這個嚴峻的局勢，房產(chǎn)稅改革政策應(yīng)運而生。文章通過對相關(guān)資料整理分析了房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀，繼而進行實證研究找出影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素，有針對性地提出合理化建議，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)市場;調(diào)控樓市

一、房產(chǎn)稅現(xiàn)狀概述

（一）現(xiàn)行房產(chǎn)稅

我國建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展使得城市化建設(shè)的腳步越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)也如雨后春筍，我國經(jīng)濟的發(fā)展很大程度上依靠于房地產(chǎn)行業(yè)，成為推動我國經(jīng)濟的動力引擎。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，過去的7年時間房地產(chǎn)的建設(shè)總量是90年代建設(shè)的兩倍。對此我國在“十二五”規(guī)劃中明確表示了對于房產(chǎn)稅改革的態(tài)度，使得“改革”成為當時的熱點話題。

房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋所有者，根據(jù)房產(chǎn)所有人從租計征和從價計征。從租計征和字面意思相同也就是按照出租的受益征稅，而從價計征是指房屋所有人對外出賣，房產(chǎn)稅按照出售的價格征收一定比例金額的費用，每個地區(qū)的起征點不同、征稅的比例也不同，由當?shù)厝嗣裾_定。近年來對于個人房產(chǎn)稅有了一定的調(diào)整，對于具有超過80平米兩套被定義為高檔消費價格由住宅家庭年 1%～3%的稅率征收;三套房的稅率更高一些，如果家庭擁有四套房就按照 10%的稅率征收。

（二）試點房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅改革政策沒有一開始就全國實施，而是先采用地方性試點，試點城市的選取是一個比較重要的事情，所以經(jīng)過縝密的考慮討論決定上海和重慶兩市進行試點，但是由于兩個城市的情況不同采取的政策有一定的差異，房地產(chǎn)稅改革方案如表1所示。

由表1可以看出，上海的房地產(chǎn)稅改革比較徹底在全市開始實施，進行一定程度的嘗試，而重慶則選擇九區(qū)。在計稅價格方面上海顯得更加人性化一些，交易金額的70%用做計稅，而重慶則是全部的金額，通過表1不難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致兩個城市差異的主要原因就是征稅的目的不同上海征稅是抑制投資需求，而重慶則是抑制高檔住房消費。

二、房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)行業(yè)影響的實證分析

（一）研究假設(shè)

對于房產(chǎn)稅改革必要性，相關(guān)的專家學者有兩種不同的意見，一部分的專家認為房地產(chǎn)稅政策的推行大大抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對于市場競爭具有調(diào)控作用;而其他專家則認為房地產(chǎn)稅改革沒有什么實質(zhì)性的作用，房地產(chǎn)的現(xiàn)狀沒有得到改善。

文章對于這兩種觀點提出以下假設(shè)。

假設(shè) 1：我國房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)行業(yè)起到抑制作用。

假設(shè) 2：我國房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)行業(yè)沒有影響。

（二）樣本選擇

上海市和重慶市三不同層次的住房消費者。

（三）研究方法

1. 資料收集方法

文獻綜述法：通過查閱相關(guān)文獻，了解上海市和重慶市商品房購買的一些研究以及現(xiàn)狀，了解相關(guān)定義和測量維度。

問卷調(diào)查法：以上海市內(nèi)和重慶市200名不同層次的有住房購買意向的消費者為調(diào)查對象，采用自制的調(diào)查問卷開展實地問卷調(diào)查，問卷共發(fā)放200份，回收160份，回收率80%其中有效問卷150份。有效率93.75%。

2. 信度檢測

本文通過信度分析可知，問卷整體信度為0.808，處于信度較高階段。見表2。

3. 統(tǒng)計學處理

本研究利用SPSS 20.0軟件對所收集的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計學描述和分析，如果數(shù)據(jù)符合正態(tài)分布則采用t檢驗或單因素方差分析，如果數(shù)據(jù)不符合正態(tài)分布的，則采用秩和檢驗。本研究統(tǒng)計分析，檢驗水準為α=0.05。

4. 研究對象的一般人口學特征

在接受調(diào)查的150名消費者中，男性占44.7%（67/150），女性占55.3%（83/150）。其中，消費者文化程度在初中及以下的占41.3%（62/150），高中學歷占21.3%（35/150），中?；虼髮W歷占24%（36/150），大學本科占8%（12/150），所占比例最少的為本科以上學歷，僅占5.3%（8/150），所調(diào)查的消費者月收入也不一樣，其中，1000元以下占23.3%（35/150），1000～3000元占26.7%（40/150），3000～5000元占34.0%（51/150），其所占比例最高，5000～8000元占到15.3%（23/150），8000元以上所占比例最少，為0.7%（1/150）。年齡也有較大的跨度，其中20歲以下占6.7%（10/150），20～35歲占到了22.0%（33/150），36～50歲占到了29.3%（44/150），50歲以上所占人數(shù)最多，為42.0%（63/150）。

5. 房產(chǎn)稅政策影響的基本情況

從五個維度進行統(tǒng)計，對各個因子進行賦值，從非常同意到不同意，分別為5分、4分、3分、2分、1分依次進行賦分，均分在4～5分以上為影響力大，3～4分影響力比較大，在3分以下為影響力一般，3分為一個中間值。統(tǒng)計結(jié)果如下：影響整體均分為（3.078±0.75）分，各維度均分分別為：有形性均分為（3.658±1.19）分，可靠性均分為（3.651±1.12）分，保證性均分為（3.756±0.97）分，響應(yīng)性均分為（2.664±1.01）分，移情性均分為（3.638±1.61）分。由統(tǒng)計結(jié)果可知上海市和重慶市房產(chǎn)稅的影響力對于當?shù)氐纳唐贩夸N售影響力比較大。其中有形性均分最高，說明當?shù)叵M者受房產(chǎn)稅制度影響很高。

（四）不同人口學特征與消費者購買行為的關(guān)系

1. 性別與消費者購買行為的關(guān)系

經(jīng)t檢驗可以看出，性別對于消費者在購買行為不存在顯著性差異（t=2.023，p>0.05），無統(tǒng)計學意義，即性別差異不能夠成為影響消費者購買行為的因素。見表4。

2. 文化程度與醫(yī)藥消費者購買行為的關(guān)系

經(jīng)方差檢驗可得，不同文化程度與消費者購買行為上存在顯著性差異（F=4.231，p<0.05），具有統(tǒng)計學意義，即文化程度的不同能夠成為影響消費者購買行為的因素，經(jīng)過多重比較發(fā)現(xiàn)，文化程度方面最容易被影響的為大學本科以上的消費者。

3.收入與消費者購買行為的關(guān)系

不同收入階段的消費者在購買行為上存在顯著性差異（F=4.665，p<0.05），具有統(tǒng)計學意義，即收入的高低也會影響消費者購買行為的因素。通過多重比較發(fā)現(xiàn)，收入在3000～5000元的消費者影響購買行為改變的程度高于其他收入階段的消費者。

4. 年齡與消費者購買行為的關(guān)系

經(jīng)變量方差齊性檢驗，方差不齊（p<0.05），故采用秩和檢驗。經(jīng)秩和檢驗可得，不同年齡段消費者在購買行為上存在顯著性差異（x2=4.251，p<0.05），具有統(tǒng)計學意義，即消費者購買行為也會受到年齡的影響，經(jīng)過多重比較發(fā)現(xiàn)，35～50歲的消費者較其他年齡段消費者更容易影響購買行為，因為此年齡段比較喜歡安定的居所也是積蓄最多的時候。

（三）實證研究

限購政策和房產(chǎn)稅兩種政策的實施使得上海市住房投資量減少同時重慶市高檔住宅的銷售量也有所下降，在政策出臺后，消費者由于不清楚市場的行情對于國家的政策比較迷茫，所以對于購房需求減少，普遍都在觀望中，推遲買房的時間，所以從這種局面可以看到，政策的實施對于消費者買房需求具有一定的抑制作用，進而對于房地產(chǎn)整體樓市起到了調(diào)控作用，充分發(fā)揮政府的管控職能。

三、市場反應(yīng)研究

通過以上對于上海和重慶試點的研究，分析了房產(chǎn)稅對兩市的不同影響，針對數(shù)據(jù)的統(tǒng)計反映出的問題，有針對性地給出以下建議。

（一）引導(dǎo)消費者理性購房

房產(chǎn)稅改革在一定程度上抑制上海居民和重慶居民的購買力。據(jù)統(tǒng)計2015年房產(chǎn)稅實行以來，大部分的用戶購買對象從城市中心轉(zhuǎn)移到城市的外圍，重慶和上海的效果相同對于高檔小區(qū)的需求量不斷的降低。相比之下重慶的局面下降比較明顯，據(jù)2014年同期相比下降40%左右。2014年年底重慶高檔住房的成交量距實施之前減少50%，因此，由于房產(chǎn)稅的長期實行使得居民對于房屋的需求從精神上的需求轉(zhuǎn)變實際上的需求，相比以往有更理性的思維對待購房行為，可能會使當?shù)鼐用裥纬梢欢ㄚ厔菹M的習慣，對于高檔的住宅需求量只跌不升，引導(dǎo)消費者合理科學的消費。

（二）增加地方財政收入

房產(chǎn)稅在上海和重慶實行之后加快當?shù)氐陌l(fā)展，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計上海全面的房產(chǎn)稅收入同比去年同期有所增長，2013年第一季度的收入就在20億左右，是一個比較驚人的數(shù)字，占上半年收入的30%，但是相比上海的收入，重慶相對比較低，上海占稅收總額的 0.8%時，重慶收入比重為 0.3%。，雖然兩地的收入有一定的差距，但是毋庸置疑的是房產(chǎn)稅改革都為當?shù)氐陌l(fā)展做出了不可否認的貢獻，推動當?shù)亟?jīng)濟的進步。

（三）抑制商品房房價漲勢

相關(guān)數(shù)據(jù)反映房產(chǎn)稅改革以來，房產(chǎn)商面臨有史以來銷售的冰點，重慶的下跌情況比較嚴重，銷售額占往年的30%，上海市的住房銷售近十年來沒有下降的情況，但是在房產(chǎn)稅政策推行以來，出現(xiàn)了首次跌價。這種情況決定了商品房的價格不再升高，為了提升銷售額，房產(chǎn)商采取降價的模式爭取更大的市場份額保證企業(yè)的正常運行。

四、研究結(jié)論

通過以上的分析可知房地產(chǎn)稅改革在房地產(chǎn)市場中起到重要的作用，驗證假設(shè)1的成立，具有抑制房地產(chǎn)投機行為，調(diào)控房產(chǎn)價格的作用。同時我們可以通過上述的研究發(fā)現(xiàn)影響房產(chǎn)購買的因素有很多，隨著人民生活水平的提高房地產(chǎn)需求也在不斷升高，在供給與現(xiàn)實需求之間沒有一個衡量的標注，所以稅收能夠作為市場調(diào)節(jié)的手段抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及當?shù)氐慕?jīng)濟有促進的作用。

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（作者單位：上海交通大學國際與公共事務(wù)學院）