洪文燕

摘要：房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，與傳統(tǒng)工商企業(yè)相比，其有著規(guī)模大、投資高、周期長等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)由于項目內(nèi)容相對復(fù)雜，成本核算的環(huán)節(jié)較為繁多，正面臨著如何將成本進行最優(yōu)化分配的問題，但目前還沒有一個標準能將成本進行統(tǒng)一處理。因此，本研究通過分析房地產(chǎn)成本的內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)成本的具體歸集內(nèi)容以及分攤的原則，并以此為基礎(chǔ)，提出能優(yōu)化房地產(chǎn)成本分配的有效策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本;歸集;分攤

一、房地產(chǎn)成本內(nèi)涵分析

房地產(chǎn)成本主要來自房地產(chǎn)土地的征用、工程、安裝以及公共設(shè)施等方面的費用。房地產(chǎn)成本占比較大的是土地、土建以及相關(guān)設(shè)備的費用，大約占到了整個費用的80%以上，其中又以土地費用為最重要的成本，它是房地產(chǎn)項目實施的可行性與預(yù)估利潤的主要經(jīng)濟指標。除了土地費用之外，房地產(chǎn)項目之中利息和管理的費用占比也較大，原因是由于房地產(chǎn)項目的規(guī)模往往較大，所以投入資金相對也多，承擔的風險相對較大，再加上項目建設(shè)的周期長，時常會向銀行進行貸款來完成項目，之后形成的費用自然就會較高。還有一項成本在房地產(chǎn)項目之中也不可缺少，即市政的基礎(chǔ)公共設(shè)施費用。它涉及到市政的水、電、氣等必要設(shè)施以及其他的公共配套設(shè)施。

二、房地產(chǎn)成本的歸集

（一）在土地及拆遷使用費方面

作為房地產(chǎn)成本主體之一的土地及拆遷費，也是房地產(chǎn)成本歸集的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)在進行項目成本預(yù)算時，首先就要考慮的就是土地以及其拆遷使用費用。具體而言，房地產(chǎn)土地及拆遷使用費顧名思義，就是房地產(chǎn)行業(yè)在進行土地征用以及房屋拆遷過程中產(chǎn)生的費用。房地產(chǎn)在進行成本歸集時要明確每一項的負擔費用是否厘清，房地產(chǎn)成本的歸集要根據(jù)現(xiàn)實情況進行操作。要么房地產(chǎn)行業(yè)將此費用完全計入整體成本之中，要么每個項目分別進行成本歸集后，再根據(jù)不同的分配方式計入項目的總成本之中。

（二）在前期工程費方面

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程，其主要涵蓋的是房地產(chǎn)在開發(fā)土地之時，進行的地質(zhì)勘測，對水文和工程地質(zhì)情況的研究，以及規(guī)劃設(shè)計開發(fā)地等所有內(nèi)容。房地產(chǎn)只有將前期的工程做好之后，才能保證后期的項目順利開展。由于房地產(chǎn)前期工程涉及的范圍廣泛，且是整個項目當中不能缺少的部分，所以房地產(chǎn)前期工程費的歸集也是其工作重點。針對這部分費用的歸集，一方面可以將其直接計入房地產(chǎn)“前期工程”項目的成本核算之中，另一方面可以先在相關(guān)賬戶歸集完之后，再根據(jù)一定的分配標準計入“前期工程”項目的整個成本之中。

（三）在建筑設(shè)備及安裝工程費方面

房地產(chǎn)在進行開發(fā)時，要將需要安全保障設(shè)施的建設(shè)考慮在內(nèi)，從土石方到架空層，再從高低壓配電到消防通風，這些基礎(chǔ)的建筑工程和設(shè)備都不能忽略。而房地產(chǎn)行業(yè)這方面的工程，往往采用的是出包方式，目的是能讓房地產(chǎn)的項目在順利實施的前提下，還能使全體施工人員同時得到人身安全保證。房地產(chǎn)建筑設(shè)備及安全費用在進行歸集時，要在先了解每個項目的具體核算單之后，再分析需要支付的金額，最終計入建筑設(shè)備及安裝工程費這一項目的成本之中。

（四）在公共基礎(chǔ)設(shè)施費方面

房地產(chǎn)開發(fā)時，除了滿足客戶對房屋的要求，還要將周圍的配套公共基礎(chǔ)設(shè)施進行完善，進而使得客戶能得到一個全面的良好居住環(huán)境。公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的具體內(nèi)容，有包括崗?fù)?、游泳池、球場、道路等一系列在?nèi)的相關(guān)設(shè)施。房地產(chǎn)一旦提高了這方面的金額，將其計算到房屋售賣的整個費用之中，可以保證其行業(yè)獲得更多的利潤，因此公共基礎(chǔ)設(shè)施費的歸集對于房地產(chǎn)的發(fā)展也是十分重要的。具體而言，公共基礎(chǔ)設(shè)施費用的歸集方法與其他工程項目相類似，要不就是直接計入相應(yīng)的項目之中，要么就等到整個工程完成以后，再根據(jù)一定標準整合之后再計入項目成本之中。

（五）在間接費方面

除了與房屋建筑項目直接相關(guān)的工程之外，房地產(chǎn)行業(yè)還會在項目開發(fā)之時產(chǎn)生間接費，其主要是指管理和銷售費，雖然不是房地產(chǎn)開發(fā)的主要費用，但是也在整個項目成本之中占據(jù)著不小的位置。作為房地產(chǎn)成本的構(gòu)成之一，歸集間接費用，能節(jié)約房地產(chǎn)分配成本，從而提高整個房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益。而間接費用的歸集，主要是先通過相關(guān)的賬戶進行核算，之后再進行標準化的分配，進而計入相應(yīng)的項目成本之中。

三、房地產(chǎn)成本的分攤原則

由于房地產(chǎn)成本涉及到的內(nèi)容較多，從前期工程到后期建設(shè)，都需要費用予以支持。在房地產(chǎn)開發(fā)所要涉及的項目之中，除了土地及拆遷使用費算作土地成本之外，其他的費用均被算作是建筑成本。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，目前市場并沒有統(tǒng)一的方法來將成本進行分攤，但是有相關(guān)的分配方式作為參考，房地產(chǎn)行業(yè)往往根據(jù)一定分配方式的原則來進行自身企業(yè)的成本費用分攤。具體而言，有以下三種分配原則。

（一）分攤配比原則

房地產(chǎn)成本分攤之中的配比原則，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在一個固定的時間內(nèi)，將一段時期的各項收入和成本都進行了統(tǒng)一結(jié)算，最后根據(jù)整合的數(shù)據(jù)，來判斷各個不同實踐段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本收益情況。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要謹慎做好會計核算工作，將每一個時間段內(nèi)的建設(shè)開發(fā)費用進行完備的記錄。

（二）謹慎性原則

區(qū)別于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)所擁有的特點是投資期長、投入成本高、承擔風險大，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作要保持穩(wěn)定，才能使得此行業(yè)能長遠健康發(fā)展。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過程當中，要保持警惕，將自身的重點放在維修建設(shè)的工作之中，也不只是注重將來可能會得到的更多收益。前期進行會計核算的評估時，房地產(chǎn)行業(yè)要保持冷靜與謹慎，為整體的成本支出留存余地。

（三）重要性原則

房地產(chǎn)開發(fā)成本的分攤過程中，還有一項較為有代表性的原則，即重要性原則。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，重要性原則是指根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)每個項目的特殊性，將重要程度不同的項目進行不同的項目核算。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的投資和風險都相對較高，但是如果成本的分攤能嚴格按照既定的原則來操作進行，就能使得整個房地產(chǎn)成本的分攤詳細到每個具體項目的對象之上，優(yōu)化資金的分攤工作。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)成本分攤的有效策略

（一）增強處理理念

房地產(chǎn)成本分攤工作想要科學地開展，需要健全房地產(chǎn)成本的管理機制，同時結(jié)合信息技術(shù)，推進房地產(chǎn)成本分攤的理念進行革新。具體而言，首先，每個房地產(chǎn)企業(yè)需要對成本分攤的工作人員進行培訓，通過開設(shè)相關(guān)的課程，使相關(guān)人員能學到適合企業(yè)發(fā)展的先進管理理念。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強成本相關(guān)處理人員的專業(yè)能力，定期邀請專業(yè)人士來企業(yè)進行講座和交流，讓相關(guān)會計人員能迅速提升自身對成本分攤的理論認識和實踐經(jīng)驗。除此以外，房地產(chǎn)行業(yè)之間還要經(jīng)常組織有關(guān)成本分攤的交流會，吸納優(yōu)秀的分攤處理辦法，并根據(jù)自身企業(yè)的發(fā)展情況，選擇適合自身發(fā)展的成本分攤方式。

（二）提升監(jiān)管力度

房地產(chǎn)行業(yè)成本分攤工作的監(jiān)管，具體可以從兩個方面進行。一方面是對相關(guān)工作人員的監(jiān)管，每個房地產(chǎn)企業(yè)要制定嚴格的考核制度和獎勵制度，對于業(yè)務(wù)能力突出的員工給予相應(yīng)的獎勵，同樣對于成本管理給出欠缺處理意見以及懈怠的工作人員，也要進行一定的懲罰。另一方面，房地產(chǎn)還要加強對信息安全的維護，保護行業(yè)會計核算成本的安全，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要基石。所以，房地產(chǎn)行業(yè)要定期做到對信息安全防火墻的更新，對于相關(guān)的端口還要進行及時地檢查，進而為房地產(chǎn)成本分攤工作的有效開展提供保障，使其每個環(huán)節(jié)都能順利進行。

（三）強化內(nèi)部控制

針對房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制可以從以下三個方面進行。首先，通過科學安排會計相關(guān)人員的崗位，加強會計的內(nèi)部控制，同時建立資產(chǎn)清查制度來保護房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財產(chǎn)的安全。其次，將房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的審計工作，根據(jù)每個企業(yè)的實際狀況，來創(chuàng)新審計方式，從而有針對性地開展審計工作，避免舞弊行為產(chǎn)生。最后，房地產(chǎn)的各個企業(yè)內(nèi)部需要強化會計管理，通過逐漸實行會計集中核算管理，來高效完成房地產(chǎn)行業(yè)的成本分攤工作。

參考文獻：

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