王義鄒

房產(chǎn)測量成果是房產(chǎn)管理工作必不可少的基礎(chǔ)資料和依據(jù)，房產(chǎn)測量成果不僅為企業(yè)決策，銷售、核算提供了數(shù)據(jù)方面的參考依據(jù)，也為房產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購置房產(chǎn)提供了必要的信息，因此房產(chǎn)面積的計(jì)算是房產(chǎn)測繪工作中一項(xiàng)非常重要的工作。

目前，鑒于《房產(chǎn)測量規(guī)范》對于面積分?jǐn)偟囊恍┚唧w問題沒有明確規(guī)定，使得實(shí)際工作時(shí)的可操作性大打折扣。在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)操作取決于測繪人員對規(guī)范的理解和認(rèn)識。而不同的測繪人員對于規(guī)范的理解和認(rèn)識又存在差異，尤其是一些關(guān)于房屋面積分?jǐn)偡椒ǖ膯栴}，角度不同，最后取得的結(jié)果也會大相徑庭。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定了共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?/p>

其一，住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?/p>

住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

其二，商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，然后將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

其三，多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

其中，相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：

δSi=K·Si

K= （∑δSi） /∑Si

式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

∑δSi為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

從《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的分?jǐn)偡椒ㄎ覀兛梢钥闯鲎≌瑯鞘且源睘閱卧M(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)傁禂?shù)只有一個。本人認(rèn)為現(xiàn)代建筑形式的多樣性和新的建筑理念和新概念的大量出現(xiàn)，使得規(guī)范中的條文已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)面積測量計(jì)算的要求。這種情況應(yīng)適用于使用功能單一、各房屋基本單元對共有建筑面積的共有情況一致的純住宅樓、辦公（寫字）樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，亦或者雖然有多種使用功能，但是各房屋基本單元對共有建筑面積的共有情況一致的房屋。像一幢住宅樓里有的有電梯，有的只有樓梯這種情況就不適合全樓分?jǐn)?，而是?yīng)該把有電梯的單元合并成一個功能區(qū)，對共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。在工作中，我們還會經(jīng)常遇到使用功能單一，但是各房屋基本單元對共有建筑面積的共有情況不一致，特別是各層水平通道差異較大的商業(yè)，多數(shù)同行認(rèn)為使用功能單一的商業(yè)分?jǐn)倯?yīng)該參照純住宅樓，以幢為單元進(jìn)行分?jǐn)?，全樓只有一個分?jǐn)傁禂?shù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為這種雖使用功能單一但水平通道差異很大的房屋，應(yīng)該采用多級分?jǐn)偂？上攵?，這兩種分?jǐn)偡椒▽ν粦羰业拿娣e會產(chǎn)生較大的差異，后一種分?jǐn)偡椒ǜ鼮楹侠?，因?yàn)橛捎诠δ茉O(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也會不相同，各層的共有建筑面積不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可以分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。前一種分?jǐn)偡椒〞斐蓻]有水平通道的一層分?jǐn)偟羝渌鼘拥乃酵ǖ?，這對一層的業(yè)主來說是顯失公平的，也許許多同行會用“誰使用，誰分?jǐn)偂钡睦碚搧矸瘩g，但是“誰使用，誰分?jǐn)偂辈⒉皇峭耆侠淼?，特別是在綜合樓、商住樓等多級分?jǐn)偟姆课葜校_定共有建筑面積分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)遵循由整體到局部，由大到小，依次遞減的原則。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定了共有共用建筑面積處理的一般原則：一是產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；二是無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依據(jù)相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?，即協(xié)議優(yōu)先原則。但是協(xié)議分?jǐn)傇趯?shí)踐中有一定的操作難度，全國大多數(shù)地區(qū)主要以房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?，這就要求我們房產(chǎn)測繪人員在具體工作中以《房產(chǎn)測量規(guī)范》為依據(jù)，精益求精，盡最大努力，做到合法、合理、公平、公正地進(jìn)行共有共用面積的分?jǐn)偂?/p>

王春敏/責(zé)任編輯