徐 平 車建仁

（1.廣東省核工業(yè)地質局測繪院 廣東廣州 510000；2.廣州市房地產測繪院 廣東廣州51000）

1 前沿

隨著近年來房產產業(yè)的快速發(fā)展及房屋價格的持續(xù)走高，“寸士寸金”已不是神話，房屋公共面積的分攤已成為廣大買房人和賣房人關注的焦點。本文從房產測量規(guī)范與數據庫設計相結合中進行研究，看看能否實現(xiàn)房地產面積分攤算法。

2 共有建筑面積分攤

在房地產測繪業(yè)務中，共有建筑面積分攤是核心業(yè)務。共有建筑面積的定義是：多產權房屋里，多個產權人共同占有或使用的建筑面積稱為共有建筑面積。單產權房屋只有一個產權人，沒有共有建筑面積。

2.1 分攤模式

根據國標《房產測量規(guī)范》對于共有建筑面積的分攤，執(zhí)行按比例分攤的原則，共分5種分攤模式，大樓分攤，功能分攤，層間分攤，垂直分攤，層內分攤，由上而下依次進行。即先將整幢的共有建筑面積分攤至各功能區(qū)；功能區(qū)分到的分攤面積加上其自身的共有建筑面積，再分攤至功能區(qū)內各個層，層分到的分攤面積加上其自身的共有建筑面積，最后分攤至各個單元，從而得到各單元的建筑面積。

2.2 共有建筑面積的分攤系數

共有建筑面積的分攤系數為共有建筑面積與各相關套內建筑面積之和的比值，在進行面積分攤時，各單元的分攤面積為單元面積和分攤系數之積。

按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式進行計算:

式中：K 為面積分攤系數；Si 為各單元參加分攤的建筑面積,m2；

ΔSi：為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；∑δSi：為需要分攤的分攤面積總和，m2；∑Si：為參加分攤的各單元建筑面積總和m2。

在分攤面積計算中，各單元所分攤的面積δSi=K×Si。由于各單元面積及Si 已知，因此，確定分攤系數k就確定了該單元所要分攤的面積。

3 分攤流程設計及數據庫設計

3.1 各個分攤模式分攤系數的確定

層內分攤=層內分攤項的面積/參加層內分攤的各個單元的面積總和

垂直分攤=垂直分攤項的面積/參加垂直分攤的各個單元的面積總和

層間分攤=層間分攤項的面積/(參加層內分攤的各個單元的面積總和+各個單元層內分攤到的面積+各個單元垂直分攤到的面積)

功能分攤=功能分攤項的面積/(參加功能分攤的各個單元面積總和+各個單元層內分攤到的面積+各個單元垂直分攤到的面積+各個單元層間分攤到的面積)

大樓分攤=大樓分攤項的面積/(參加功能分攤的各個單元面積總和

+各個單元層內分攤到的面積+各個單元垂直分攤到的面積+各個單元層間分攤到的面積+各個單元功能分攤到的面積)

表1 單元定義表

3.2 數據庫設計

根據分攤計算中用到的各種參數，本文在數據庫中建立了與之對應的字段，主要字段如上表所示。

表2 分攤項目表

表3 分攤結果表

分攤結果保存了分攤項和分攤單元的關聯(lián)關系及單元從該分攤項中分攤到的面積。

3.3 面積分攤的執(zhí)行流程

圖1 面積分攤執(zhí)行流程圖

3.3.1 面積分攤總流程按照分攤模式對分攤項進行歸類，將分攤模式相同的分攤項分攤項放置為相同的集合中。由分攤模式的種類可以得到5個分攤項集合。在對5個集合執(zhí)行分攤時，按照從層內到大樓的順序分別對集合內的分攤項執(zhí)行分攤計算。流程如上圖所示。

3.3.2 分攤項的分攤計算

在對集合內的分攤項執(zhí)行分攤時，流程如圖所示：

(1)獲取當前分攤項的面積，該值由分攤項目表中的shrmj 字段提供。

(2)獲取參加當前分攤項的單元面積及該單元分攤到的其他分攤項的面積，以兩種面積之和作為分攤公式中的分母Si 參與分攤計算。其中，參加分攤的單元面積從數據庫直接讀取，該單元的其它分攤項的面積由當前分攤項的類型決定。當前分攤項的分攤類型為層內分攤和垂直分攤時，該單元其他分攤項的面積為0，則Si=dymj+0；當前分攤項分攤類型為層間分攤時，該單元的其他分攤項面積為該單元從類型為層內分攤和垂直分攤的其他分攤項中分攤到的面積，對應與數據庫中的字段為(cnh+czh),則Si=dymj+cnh+czh；同理，當前分攤項類型為大樓分攤時，該單元的其他分攤項面積為該單元從類型為層內分攤、垂直分攤、層間分攤和功能分攤到的其他分攤項中分攤到的面積，對應與數據庫中的字段為(cnh+czh+cjh+gnh),則Si=dymj+cnh+czh+cjh+gnh；

(3)計算該分攤項分攤系數，按照面積分攤公式計算分攤系數。

（4）計算各單元從當前分攤項中分攤到的面積。分攤項分攤系數確定后，計算單元從當前分攤項中分攤到的面積。根據分攤模式不同，層內分攤項更新cnh 字段，垂直分攤項更新czh 字段，層間分攤項更新cjh 字段，功能分攤項更新gnh 字段，大樓分攤項更新dlh 字段。分攤面積的確定，為分攤結果的統(tǒng)計查詢提供了條件，如單元參加的各種分攤類型及對應的面積、各層分攤結果等。

（5）更新分攤項的分攤結果信息

圖2 分攤項的分攤計算過程

4 系統(tǒng)實現(xiàn)及函數功能

在以上的研究和設計流程的基礎上，通過廣州市房地產測繪院繪圖系統(tǒng)進行了實現(xiàn)，實現(xiàn)的面積計算模塊如下：

（1）生成單元：用戶從工作底圖中定義單元。

（2）定義分攤項：用戶從工作底圖中定義。

（3）建立分攤單元關聯(lián)：用戶根據分攤關系建立分攤項和單元之間的關聯(lián)。

（4）執(zhí)行分攤：確定單元分攤到的公用建筑面積。

（5）結果輸出：根據不同查詢條件輸出結果。

實驗數據表明，計算的速度更快、結果和國標的要求完全一致，證明算法改進是有效和實用的。

[1]張兆華.共有建筑面積的分攤及其軟件實現(xiàn)[A].山東省測繪學術年會論文集[C].2006.

[2]陳偉清.新老《房產測量規(guī)范》的比較分析[J].地礦測繪.2001（4）.

[3]李海英.房地產測量技術問題的研究[D].長安大學.2005.

[4]張橋平,石強,陳曉東.房產公用建筑面積分攤計算模型研究[J].測繪工程.2000（4）.

[5]曉愚.房屋面積知多少[J].北京房地產.1999（8）.

[6]周忠于,何亮云,郭劍.多功能建筑綜合樓建筑面積測算與共有建筑面積分攤[J].科技創(chuàng)新導報.2011（21）.

[7]范倫.論房屋面積測量及其共有建筑面積分攤計算的問題[J].廣東科技.2011（12）.

[8]曹莉莉.房產測量實踐中的若干問題與解決方法[J].黑龍江科技信息.2011（20）.

[9]劉勃.基于對象的房產測繪信息系統(tǒng)研究與開發(fā)[D].電子科技大學學報.2010.

[10]張俊平.基于AutoCAD的房產共有面積分攤模型的設計與實現(xiàn)[D].西安科技大學.2009.

[12]閔銳利、楊寒光、石犇、海軍、袁超.基于房產測繪的城市房產數字化——CAD、GIS 在房產測繪和數字城市管理中的綜合應用[A].工程設計與計算機技術：第十五屆全國工程設計計算機應用學術會議論文集[C].2010.