陶晟倫

摘要：現(xiàn)在經(jīng)濟的飛速發(fā)展，推動了我國城鎮(zhèn)化的建設(shè)進程，而這也帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的進一步興起，在這方面的市場競爭也越來越激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)要想取得在市場上的領(lǐng)導性地位，就必須要做好預算管理方面的工作，整合內(nèi)部資源，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，從核心上提高自身的競爭能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預算管理;問題探究;解決措施

目前我國已經(jīng)進入經(jīng)濟發(fā)展的新形勢，以市場為導向、以消費者需求為導向的市場作用越來越明顯，而這些都要求企業(yè)要改變粗放式的經(jīng)營理念和經(jīng)營手段，讓企業(yè)的發(fā)展更加集約化、可持續(xù)化，房地產(chǎn)企業(yè)也應該充分認識到這些變化，不斷強化預算管理活動，從而為未來發(fā)展提供具體的數(shù)據(jù)支持。本文所談到的主要內(nèi)容就是房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理活動當中所存在的一些問題，并根據(jù)這些問題提出具體的解決措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中全面預算管理所體現(xiàn)的特點

第一，房地產(chǎn)全面預算管理具有全方位的特點。全方位是指在預算管理活動當中，預算范圍將貫穿到企業(yè)發(fā)展的方方面面，是和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相契合的。不僅會涉及到財務方面未來投資活動、籌融資活動以及目前經(jīng)營活動當中的資金流入流出等，還會涉及到人力資源方面的預算、產(chǎn)品供銷方面的預算、工程建設(shè)節(jié)點的預算等。第二，房地產(chǎn)全面預算管理是以每個開發(fā)項目為核心進行的。項目開發(fā)活動是房地產(chǎn)企業(yè)獲得利益收入的主要環(huán)節(jié)，并且在整個開發(fā)過程當中會涉及到大量的人員流動、資金投入、項目工程建設(shè)等，因此整個開發(fā)活動是比較復雜的，同時難以進行成本管理控制。這也奠定了各開發(fā)項目在全面預算管理活動當中的關(guān)鍵地位。第三，在預算活動當中是以現(xiàn)金流作為預算管理基礎(chǔ)的。主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動是一個高風險高收入的行業(yè)，企業(yè)每進行一個投資活動或者是工程建設(shè)，都會面臨著高負債的風險，但同時這個項目一旦成功，也意味著企業(yè)要有一大筆的資金進項，所以預算的基礎(chǔ)是以現(xiàn)金流為主的。這也有利于企業(yè)進行各種籌融資活動，并通過資產(chǎn)負債率來進行判斷，幫助企業(yè)防控經(jīng)濟風險。第四，具有全過程性的特點。全過程性的特點，主要是指整個預算編制活動將會貫穿到各項目，從計劃可研開始到竣工交付結(jié)束，強調(diào)的是全程性。第五，全面預算管理活動具有全員性的特點。因為全面預算管理活動會涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門，關(guān)系到每一個在職員工的切身利益，所以在預算管理活動當中強調(diào)的是全員參與。第六，全面預算管理的項目管控是以工程形象進度及節(jié)點為主，因為任何一項房地產(chǎn)開發(fā)工作都需要大量的時間來進行投資建設(shè)，而只有在工程真正竣工，通過相關(guān)部門的驗收，最終成功交付業(yè)主之后，才可轉(zhuǎn)移大部分風險。因此，在預算管理活動當中，通常是以年度作為計算單位，以工程的形象及節(jié)點來作為項目管控的依據(jù)。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理活動當中所存在的一些突出問題

（一）缺乏完善的預算管理組織體系

全面的預算管理體制，可以讓企業(yè)的預算管理活動更加科學，更加有計劃性，可以有效避免預算管理活動出現(xiàn)混亂，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有加強在這方面的管理體系建設(shè)。主要是因為部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用以前制造業(yè)的預算管理制度，而這些管理制度已經(jīng)不符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向以及理念，所以在管理內(nèi)容上是比較松散的。而管理制度松散，則會導致企業(yè)在制定總體發(fā)展目標的時候，缺乏一定的數(shù)據(jù)支持，或者是受到錯誤數(shù)據(jù)的引導，制定出錯誤的發(fā)展戰(zhàn)略。同時，管理體制的松散還會導致監(jiān)督體制出現(xiàn)漏洞，而監(jiān)督工作的缺失，會導致工作人員失責，導致資金漏洞出現(xiàn)。

（二）預算的內(nèi)容范圍比較狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)的預算工作應該涉及到整個企業(yè)的方方面面，要貫穿到每一個工程的實施活動當中，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在預算內(nèi)容的范圍設(shè)置方面卻比較狹窄，大多數(shù)是以短期計劃方面的利潤、生產(chǎn)服務以及管理人員為主。這和實際情況是相違背的，因為房地產(chǎn)的投資大多數(shù)是長期計劃，并且不同的投資項目以及工程活動所對應的生產(chǎn)服務以及管理人員都是具有差異的，都要根據(jù)具體的情況而做出范圍方面的調(diào)整。這種短期性質(zhì)的預算內(nèi)容，容易導致企業(yè)的資金預算出現(xiàn)漏洞，容易造成資金鏈的斷裂，不利于企業(yè)資金的良性周轉(zhuǎn)。

（三）沒有劃清編制預算和財務行為之間的界限

編制預算活動和財務行為是存在差距的，二者是不能夠混為一談的，因此，應該將編制預算活動和財務部門分開，不能夠單由財務部門來完成這方面的工作。預算管理不僅僅是對企業(yè)資金的收支進行預算控制，同時也是落實企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重要保障，是具有全員性質(zhì)的。建議組建出單獨的機構(gòu)來主導完成整個全面預算活動。

（四）缺乏相關(guān)的預算標準

企業(yè)在進行預算工作時，應該根據(jù)一份具有實際性和合理性的預算標準來輔助預算工作的進行。但是，在實際預算工作開展過程中，由于自身缺乏對于行業(yè)預算標準的了解和認識，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展預算工作時都是沿用過去的傳統(tǒng)模式進行預算工作。而這些預算工作的實際數(shù)據(jù)分析標準都是來源于過去的數(shù)據(jù)資料，對當前的具體行業(yè)的影響較小，不能夠支撐相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)未來的工作需求和戰(zhàn)略安排。其次，在進行預算工作時，房地產(chǎn)企業(yè)多是注重于年度預算，對于項目開發(fā)預算較為忽視，極不利于實際預算工作的價值體現(xiàn)。

（五）缺乏全員意識

在相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)進行預算工作時，大部分工作人員會將相關(guān)預算工作全部交由財務部門進行處理，完全沒有意識到預算工作的真正內(nèi)涵。預算不僅僅是一種財務行為，預算工作也不是財務部門控制資金支出的單獨性措施，不能夠全部交由財務部門進行處理。預算工作是一個涉及面十分廣泛的工作，與企業(yè)全員的工作息息相關(guān)，與企業(yè)全體員工的管理和相關(guān)項目工作以及企業(yè)預決算管理都有聯(lián)系，只是這一工作的主要工作內(nèi)容是由財務部門進行負責，但是部分工作內(nèi)容以及大量的工作數(shù)據(jù)和資料就需要全體企業(yè)的工作人員以及其他部分進行配合與提供。

三、針對目前房地產(chǎn)企業(yè)預算管理所存在的問題提出的相關(guān)措施

（一）加強預算管理工作組織方面的建設(shè)活動

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導工作者應該認識到，全面預算管理活動對于企業(yè)發(fā)展的重要意義，同時幫助員工對預算管理制度形成正確的認識，要加強在工作組織方面的建設(shè)力度。首先，應該成立這方面的相關(guān)機構(gòu)，比如預算管理委員會，由管理層主導，全員參與。通過該機構(gòu)對預算管理的目標進行科學的選擇，協(xié)調(diào)各個部門之間的預算管理事務。要集結(jié)各部門專業(yè)的管理人員，高效的處理預算方面的各項事務，提高全面預算管理的效率以及科學性。其次，則是讓預算管理活動體系化，由管理層明確公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標，從而讓預算管理始終圍繞企業(yè)的核心發(fā)展目標進行，提高預算管理活動的執(zhí)行力度，強化工作人員的責任意識。

（二）建立健全預算管理體制

預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行工作時的重點工作內(nèi)容，而在預算管理體制建設(shè)活動當中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確預算管理的中心環(huán)節(jié)，要制定科學的預算管理目標，讓預算管理流程當中的各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)有效的銜接，尤其是在編制預算、匯總以及復合審批上，強化業(yè)績報告與預算目標之間差異的分析活動，設(shè)置統(tǒng)一的預算指標考核。從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置，改革完善成本及費用的定額標準，提高企業(yè)的核心競爭能力。

（三）預算管理活動要堅持整體性的原則

企業(yè)在進行全面預算管理的時候，要著重抓住全面二字，要始終將預算管理活動貫穿到企業(yè)發(fā)展的方方面面，要堅持項目管理活動的長期性，要認識到市場活動的風險性。從整體的角度出發(fā)，立足于市場需求的變動，對預算管理制度進行實時的調(diào)整，不斷完善預算因素，尤其是在市場競爭狀況、社會政治經(jīng)濟變動等等，要具有前瞻性，從而促進決策的科學性，用戰(zhàn)略目標更加契合企業(yè)的實際情況，提高中長期計劃的可行性。

（四）強化資金流預算方面的管理

房地產(chǎn)企業(yè)最顯著的特點就是資金流動十分頻繁，資金的密度比較高，因此，在預算管理活動當中，要加強資金流方面的管理活動。首先，企業(yè)應該進行階段性的關(guān)注，將資金流的管理活動細化到日月的管理上，對資金流進行動態(tài)監(jiān)測。其次，則是要強化現(xiàn)金方面的管理活動，要將支出和收入之間的界限進行明確的劃分，核實每一項資金的流入以及資金的支出信息，避免出現(xiàn)資金攔截而沒有記錄的情況。最后，就是要做好預算執(zhí)行工作，要對資金進行統(tǒng)一的調(diào)度和監(jiān)測，尤其是在資金周轉(zhuǎn)活動方面，實行月度資金計劃以預測平衡現(xiàn)金流的流入流出，根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展，有計劃的靈活調(diào)配資金，提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率。

（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)的預算預警管理

預警管理是開展預算工作的重要內(nèi)容，對于預算工作有著巨大的輔助作用。合理、及時的預警管理，能夠?qū)ξ磥淼念A算工作提供指引作用，并且也能夠提高預算工作的準確性，突出預算工作的實際應用能力?；谶@樣的工作特點，企業(yè)相關(guān)的工作人員和技術(shù)人員應該積極重視自身預算預警管理工作的實施。首先，應該根據(jù)實際工作和未來工作戰(zhàn)略，設(shè)置預警控制指標和預警級別。對相關(guān)預算工作進行實施監(jiān)督，并將其同相關(guān)部門的績效以及工資狀態(tài)聯(lián)系在一起，保證預算工作的穩(wěn)步進行。并且，還應該根據(jù)實際運行效果，不斷縮進預算目標同運行結(jié)果之間的偏差，提升工作質(zhì)量。其次，在進行預算管理工作，還應該注重對于預算調(diào)整的控制。在相關(guān)預算文件得到批準后，是不能夠進行隨意調(diào)整的，以此來確保企業(yè)未來的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略能夠更加穩(wěn)定。而當出現(xiàn)一些突發(fā)狀況，要求預算必須進行調(diào)整的時候，首先應該通過其他手段進行彌補，如果還是不能夠達到預期的效果，才能夠提交相關(guān)的預算調(diào)整申請，開展預算調(diào)整工作。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)成為我國的重要行業(yè)，對于社會發(fā)展有著重要影響。而企業(yè)要想不斷提升自身，就需要從提升競爭力入手，而企業(yè)的預算工作正是提高競爭力的重要手段和內(nèi)容。但是，不同的企業(yè)類型以及經(jīng)濟主體，所運行的全面預算管理制度也是不同的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)自身的發(fā)展，要想提高在各大經(jīng)濟主體之間的競爭力，就必須要根據(jù)企業(yè)的具體情況，制定出符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的全面預算管理體制。

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