蔣家斌

[摘 要]現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要構(gòu)建高效的成本管理制度，使房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展過(guò)程中的核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠得到進(jìn)一步提升，使其可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展期間，要做好成本核算和成本控制，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本開(kāi)發(fā)控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的合理控制，最終達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本核算;經(jīng)濟(jì)效應(yīng);成本控制

1 房地產(chǎn)成本的具體構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成十分繁雜多樣，主要包括以下七種：①土地取得成本。這是房地產(chǎn)為獲取土地需要投入的成本。②前期工程費(fèi)。這一部分的支出主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期為了獲得許可的政府許可費(fèi)，以及項(xiàng)目招投標(biāo)代理費(fèi)、工程前期的勘察、測(cè)繪、可行性研究、場(chǎng)地通平、審計(jì)、臨時(shí)設(shè)施搭建等費(fèi)用成本。③建筑施工成本。這一部分主要是房地產(chǎn)建筑的工程施工、安裝以及精裝修所需費(fèi)用。④公共配套設(shè)施費(fèi)。所謂公共配套設(shè)置就是在項(xiàng)目中，獨(dú)立且非營(yíng)利性的設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主。比如配套的兒童樂(lè)園、自行車(chē)棚、車(chē)位、游泳池等。⑤項(xiàng)目管理費(fèi)用指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體運(yùn)行期間，在管理方面上的費(fèi)用支出。⑥營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目為獲取盈利，需要進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售，這就需要進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，包括售樓處的建設(shè)、廣告宣傳、樣板間建設(shè)等。⑦借款費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，企業(yè)需要進(jìn)行借款融資。借款費(fèi)用就是指借款產(chǎn)生的利息支出、相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。

2 科學(xué)核算房地產(chǎn)成本的方法

2.1 分塊式成本核算法

房地產(chǎn)企業(yè)在具體運(yùn)行期間，要對(duì)工程項(xiàng)目成本進(jìn)行適當(dāng)劃分，并且要做好相應(yīng)的成本歸集。通常來(lái)說(shuō)，歸集房地產(chǎn)企業(yè)成本時(shí)，如果工程項(xiàng)目的成本較大， 在具體問(wèn)題分析過(guò)程中，可以采用分塊的方式對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行適當(dāng)區(qū)分。

2.2 基于作業(yè)成本法的核算方法

在核算時(shí)，首先明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要作業(yè)都包括哪些，之后分析各項(xiàng)作業(yè)的成本動(dòng)因，也就是對(duì)這項(xiàng)成本造成影響最大的因素。比如施工人員的人力成本，主要的成本動(dòng)因就是人員的工作時(shí)長(zhǎng)等?；谧鳂I(yè)成本法的成本核算工作就是以成本動(dòng)因作為主要核算對(duì)象，通過(guò)這種方式也能幫助企業(yè)了解哪些內(nèi)容主要，對(duì)于那些不必要的內(nèi)容盡量削減支出，還能達(dá)到成本控制的目的。

2.3 間接費(fèi)用的核算方法

核算房地產(chǎn)企業(yè)中的間接費(fèi)用是一項(xiàng)相對(duì)比較煩瑣的工作，但是，企業(yè)必須做好相應(yīng)的核算工作，并且要對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確記錄，確保各項(xiàng)核算的各項(xiàng)內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤。企業(yè)可以針對(duì)形成的貸款利息，以及用于廣告支付費(fèi)用都計(jì)入資本性支出項(xiàng)目中，從而完成相應(yīng)的項(xiàng)目核算作業(yè)。

2.4 做好竣工作業(yè)的核算

從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的具體發(fā)展情況來(lái)看，工程結(jié)算作業(yè)都是在工程竣工后開(kāi)始，而從實(shí)際情況來(lái)看，工程結(jié)算作業(yè)的開(kāi)展會(huì)受到一些客觀因素的影響，難以完成。此時(shí)，房地產(chǎn)可以對(duì)“預(yù)提費(fèi)用”進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)還未完工的項(xiàng)目成本進(jìn)行計(jì)算，將其作為依據(jù)，做好相應(yīng)核算工作。

3 做好房地產(chǎn)成本控制合理措施

3.1 項(xiàng)目前期的成本控制

項(xiàng)目前期成本控制主要指的是規(guī)范方案設(shè)計(jì)或擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)階段，造價(jià)工程師要依據(jù)測(cè)算模型測(cè)算項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)成本，測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)為項(xiàng)目目標(biāo)成本的具體形成提供成本數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，形成項(xiàng)目成本控制“上限”。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程項(xiàng)目的具體造價(jià)會(huì)造成重要影響，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑工程的影響約為65%，而施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)對(duì)工程的最終影響在25%～35%，建筑工程具體施工前過(guò)程中，通過(guò)對(duì)施工期間采用的技術(shù)的分析，能夠節(jié)約建筑工程造價(jià)的5%～10%，可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品市場(chǎng)定位，以及具體方案的選擇是確定最終成本控制的關(guān)鍵。具有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的設(shè)計(jì)研究院，其在具體工作開(kāi)展期間，針對(duì)前期成本的控制十分到位。房地產(chǎn)行業(yè)中一些龍頭企業(yè)，其會(huì)在企業(yè)內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)研發(fā)管理部門(mén)，部門(mén)在具體工作期間，會(huì)依據(jù)市場(chǎng)的具體定位，以及目標(biāo)客戶的實(shí)際情況，制定一套詳細(xì)的交房配置標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)，組織專(zhuān)家針對(duì)最終采取的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行詳細(xì)研討，做好相應(yīng)的分析工作。針對(duì)采取的不同的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備類(lèi)型的選擇、裝修標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，依據(jù)制訂的方案在技術(shù)性上和經(jīng)濟(jì)性上的可行性進(jìn)行詳細(xì)審核，并且要做好相應(yīng)的評(píng)估工作。對(duì)于最終方案的選擇，要考慮結(jié)構(gòu)的安全性，以及周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，最終保證施工組織的高效性，以及整體造價(jià)的合理性。造價(jià)人員在實(shí)際工作開(kāi)展期間，要對(duì)各種方案的成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，同時(shí)，要對(duì)采用的方案進(jìn)行積極探討，通過(guò)合理的分析，最終提出降低成本的合理化建議。

3.2 工程施工階段的成本控制

（1）采購(gòu)階段的成本控制。根據(jù)工程施工方案對(duì)工程建設(shè)中應(yīng)用的材料和設(shè)備進(jìn)行采購(gòu)，嚴(yán)格控制采購(gòu)的成本支出，首先確定企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)框架，在實(shí)際采購(gòu)過(guò)程中采取戰(zhàn)略性的方式完成相應(yīng)的采購(gòu)工作。針對(duì)開(kāi)發(fā)大規(guī)模的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)應(yīng)用到大量的材料和設(shè)備，因此，在實(shí)際采購(gòu)期間，需要監(jiān)督采購(gòu)部門(mén)的采購(gòu)支出情況，確保費(fèi)用支出的合理，在選擇合作方時(shí)，除考慮售價(jià)外，建議選擇能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的合作方，通過(guò)發(fā)票能夠抵扣一部分稅款，降低企業(yè)成本支出。

（2）施工期間的成本控制。在具體施工期間，若訂立合同時(shí)對(duì)預(yù)估變更進(jìn)行了預(yù)測(cè)，在合同發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該變更是否在預(yù)估范圍內(nèi)進(jìn)行確定;若沒(méi)有進(jìn)行預(yù)測(cè)，則要對(duì)項(xiàng)目工程的整體成本的影響進(jìn)行考慮，確定其是否為可控。相應(yīng)的變更完成后，要及時(shí)組織相應(yīng)的人員，完成相應(yīng)的驗(yàn)收，對(duì)實(shí)施的最終結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。

3.3 工程竣工期間的造價(jià)控制

（1）竣工結(jié)算期間需要注意的問(wèn)題?？⒐そY(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，也是工程竣工驗(yàn)收中的一項(xiàng)重要工程部分，工作人員要提升對(duì)該項(xiàng)工作的重視，做好相應(yīng)的把關(guān)作業(yè)，保證控制的合理性。具體內(nèi)容如下：對(duì)施工期間的合同進(jìn)行詳細(xì)查看，熟悉施工圖紙，對(duì)工程竣工資料進(jìn)行分析，對(duì)工程數(shù)量進(jìn)行詳細(xì)核實(shí)。對(duì)建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的真實(shí)性、合理性等各項(xiàng)內(nèi)容必須嚴(yán)查，具體作業(yè)期間，避免不屬于簽證范圍內(nèi)的被列入工程結(jié)算中，并且要對(duì)結(jié)算過(guò)程中出現(xiàn)的各種糾紛進(jìn)行合理處理。

（2）造價(jià)評(píng)價(jià)需要注意的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，需要做好如下工作：總結(jié)工程成本的控制得失，尤其是要對(duì)預(yù)算目標(biāo)成本與具體差異和原因等各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)總結(jié)。同時(shí)，還要對(duì)影響項(xiàng)目工程造價(jià)的各項(xiàng)因素、成本數(shù)據(jù)等各項(xiàng)資料內(nèi)容進(jìn)行整理，做好相應(yīng)的歸檔作業(yè)，將各項(xiàng)資料內(nèi)容提煉成關(guān)鍵指標(biāo)，構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)，從而為日后控制工作的開(kāi)展提供相應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工作開(kāi)展期間，要總結(jié)出工作開(kāi)展過(guò)程中采用的措施以及相應(yīng)的努力方向，進(jìn)而使建筑工程項(xiàng)目造價(jià)管理水平得到進(jìn)一步提升，不斷提高造價(jià)控制管理能力。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，做好成本核算和成本控制作業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展能夠起到一定的促進(jìn)作用，可以降低企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中的運(yùn)行成本，進(jìn)而使企業(yè)在具體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益能夠得到進(jìn)一步提升，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]樊迪.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象設(shè)置與項(xiàng)目成本核算[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（14）：104-106.