張欽

摘 要 現代土地資源極為緊張，土地資源最大化利用已經成為全社會重點關注的話題。為將閑置土地、低效用地資源潛在價值深層次地挖掘出來，確保土地資源得到合理高效運用，各地加大了對土地盤活方式的研究力度?；诖耍貙Φ托чe置土地依法利用的盤活方式方法展開分析，期望能夠為低效閑置土地潛在價值挖掘與利用提供理論方面參考。

關鍵詞 統(tǒng)籌利用;土地資源;閑置土地;低效用地

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.02.038

目前土地利用方式、利用結構不合理問題仍然存在，對國土資源科學化運用產生了負面影響，導致大量閑置用地、低效用地出現。歷史遺留、政策缺位以及農村城鎮(zhèn)化等問題都是形成這一現象的主要原因，土地資源浪費問題較為突出。因此，依法實施用地盤活管理成為提升土地資源利用價值的有效手段，開始得到廣泛關注。

1 政府主導挖掘潛力，做好統(tǒng)籌利用

受到一系列歷史因素影響，目前低效閑置土地管理方式并不相同，存在著類型問題糾葛，想要實現不同用地最佳盤活處理，需要由地方政府出面，對用地管理進行主導與統(tǒng)籌，以便妥善解決以往存在的各項問題。建設用地規(guī)模是保證土地利用水平的有效途徑，在實施鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造時，需要通過對發(fā)達城市成熟經驗的分析與借鑒，做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造政策規(guī)劃，進而通過確權實現對集體建設用地的合理管理，保證集體建設用地可以確定為國有建設用地，此時便可依照相關法律對土地展開出讓、收購以及儲備等處理[1]。同時，需要按照政策，對沒有實施改造的集體建設用地展開集體土地征收，并依法對其展開出讓。在改造過程中，應按照國有土地為主以及用地實施二次開發(fā)沒有政策束縛等特征，根據因地制宜原則，完成拆遷補償安置政策規(guī)劃，進而有效推動拆遷改造施工，達到科學規(guī)劃與利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地空間的目標。

在用地盤活利用過程中，在對縣級用地展開盤活處理時，根據閑置土地處置條例，依法對逾期不開發(fā)、違反土地出讓合同以及長期閑置用地進行處理，確保用地可以得到重新處理。在對現有企業(yè)低效用地進行處理時，應引導企業(yè)對低效用地進行改造與開發(fā)，可通過加高廠房高度以及實施零增地改造技術等，保證土地容積率以及投資強度。如果低效用地技術改造難度較大或存在著難以收回的狀況，需要設置用地回購機制，按照城市規(guī)劃對規(guī)劃用地展開嚴格管控，利用經濟補貼與行政勸退有機結合的方式，加快土地回購進程，實施收購儲備以及再次出讓。

2 增強規(guī)范操作管控，確定地塊位置

2.1 依法規(guī)范處理

按照地區(qū)經濟社會發(fā)展情況以及國家相關政策規(guī)定，有關部門需要對地區(qū)內現有低效閑置用地資源展開調查，并利用收集數據進行項目庫建設，實施三年滾動、逐個排查管理機制，保證項目庫內數據實效性以及真實性。按照不同單位狀況，需要根據具體規(guī)定，對用地實施閑置收回、征地拆遷以及政府回購等針對性處理方案，確保操作細則、規(guī)范協議以及文本制定合理性，保證收回方案執(zhí)行可能性，且要上報政府有關部門申請批準實施收回操作[2]。如果用地屬于限期開工閑置項目，則可通過啟動行政處罰程序的方式，按照規(guī)定向相關企業(yè)征收閑置費用，重新設置開工時間。如果在再次設置時間內，仍然沒有開工，則可根據規(guī)定無償收回土地。

2.2 設置一企一策機制

由于各企業(yè)經營范疇、經濟水平以及用地規(guī)劃等并不相同，為保證盤活策略實施有效性，需要按照一企一策原則，設置專門工作臺賬，制定針對性管理方案，以便通過與企業(yè)的實際約談與核查，明確用地閑置、低效原因，并進行用地開發(fā)意向詢問，從而實現對用地處置方式、權屬管理以及開發(fā)期限等內容的合理設置。

2.3 確定目標分解任務

為保證目標任務落實質量，需要將目標細化落實到各個鎮(zhèn)區(qū)之中。在鎮(zhèn)區(qū)接到任務之后，需要將任務具體落實到地塊之上，以便有序展開操作，保證任務完成效果。

2.4 確定地塊位置

如果企業(yè)符合產業(yè)政策，且經濟效益較為理想，但卻存在著用地效率不高以及占地面積過大問題時，需要按照用地規(guī)劃對其展開重新調整，做好新面積以及新位置安排。

2.5 實施多樣化處理措施

引導企業(yè)利用出租、收購以及合并等策略，合理有效運用改造技術，做好土地處理，以現有土地資源為基礎，按照多上項目、少占耕地原則，實施良性化循環(huán)處理，確保項目用地可以得到更好運用，達到理想土地利用率。

3 提高考核監(jiān)管力度，設置用地保證金機制

就實際開展情況來看，盤活清理活動是不同利益主體相互博弈與妥協的過程，在此過程中需要做好考核監(jiān)管以及一系列管理，可通過設置用地保證金機制的方式，保障最終盤活結果。為做到這一點，需要對節(jié)約集約用地展開考核，將用地歸入到政府年度目標責任考核體系之中，完成配套考核指標與辦法設置，并對用地實施盤活全過程監(jiān)控，實現對建設用地管理的有效輔助，保證用地使用效率;對存量建設用地考核工作展開合理運用，確?？稍诋數貑挝慌浜舷?，掌握存量用地面積以及建設用地規(guī)模等具體情況，以便按照年度下達盤活存量用地任務，做好土地整治項目安排以及新增建設用地計劃安排[3]。同時，需要設置用地保證金機制，用地單位應在獲得土地使用權之后，按照用地面積等繳納保證金，以便利用保證金對單位用地行為進行約束，降低閑置、低效用地出現的可能性。在項目建設完成后，如果經過國土資源部門審核檢驗合格后，便可退還保證

金本息。

4 結語

用地資源有效利用仍將是今后社會關注的重要課題，會得到持續(xù)性關注與研究。各地區(qū)應明確認識到提升土地利用效率的重要性以及必要性，要在明確現有用地閑置、低效問題產生原因的基礎上，由政府統(tǒng)籌，逐步展開問題處理，做好土地回收以及再利用、開發(fā)等，確保土地資源潛在價值可以得到最大化挖掘，進而達到預期土地使用目標，實現對有限土地資源的合理運用。

參考文獻：

[1] 李家祥.關于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的思考——以河北省平山縣為例[J].活力，2019（10）：253.

[2] 肖倩.城市土地盤活存量的幾點思考[J].科技創(chuàng)新導報，2019，16（14）：243，245.

[3] 甘宇鋒.城市低效用地的再利用及城市的有機更新——以北海市中心城區(qū)低效用地規(guī)劃為例[J].低碳世界，2019，9（6）：166-167.

（責任編輯：趙中正）