潘世炳 胡曉 張丹

摘要：隨著生態(tài)文明建設的日益加強，自然資源資產(chǎn)的保護、流轉等問題的解決愈發(fā)迫切和重要，自然資源資產(chǎn)的產(chǎn)權制度變革必然成為各級黨委政府工作的重點之一。當前國家大力開展自然資源保護和利用的一系列工作，為傳統(tǒng)的估價機構的轉型發(fā)展帶來了新的機遇，估價工作也要與時俱進，提供全體系、全過程的自然資源資產(chǎn)動態(tài)咨詢服務，探尋未來發(fā)展新機遇。

關鍵詞：自然資源資產(chǎn);產(chǎn)權制度改革;估價新機遇

中圖分類號：D922.6

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0053-56

收稿日期：2020-（14-03

自2013年十八屆三中全會首次提出要健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度和用途管制制度。到2018年3月，十三屆人大會通過了關于國務院機構改革方案的決定，批準成立中華人民共和國自然資源部。至今年4月，中央、國務院印發(fā)了《關于統(tǒng)籌推進自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度改革的指導意見》（以下簡稱“產(chǎn)權改革指導意見”）。

一系列的改革發(fā)展中，反映出自然資源保護問題和流轉問題的重要性與迫切性，也反映出產(chǎn)權制度改革必然成為各級黨委政府工作的重點之一。面對這一制度的變革，我們認為在新形勢下估價機構應與時俱進，積極探索新的業(yè)務領域和發(fā)展方向，由單一的土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的靜態(tài)咨詢評估，向更全面更復雜的自然資源資產(chǎn)動態(tài)咨詢服務工作進行探索，謀求多元化的發(fā)展。

1 助力自然資源資產(chǎn)清查

自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度就是建立在對自然資源資產(chǎn)全面清查的基礎之上，其首要工作就是要摸清資產(chǎn)的數(shù)量、類別、性質、空間分布。在“產(chǎn)權改革指導意見”主要任務中也提到制定統(tǒng)一的自然資源分類標準和調查監(jiān)測評價制度，對重要自然資源的數(shù)量、質量、分布、權屬、保護和開發(fā)利用狀況進行掌握。

自然資源資產(chǎn)不同與以往單一的土地、林地、礦產(chǎn)資源，自然資源更具系統(tǒng)性，是一個集土地、礦產(chǎn)、森林、水、海洋等資源為一體的系統(tǒng)性資源，需要站在更全局化體系化的高度去進行清查統(tǒng)計，避免不同數(shù)據(jù)的交叉統(tǒng)計;同時自然資源資產(chǎn)也是一個不斷動態(tài)變化的資源，如礦產(chǎn)資源會被消耗不可更新，而林地等生態(tài)資源可以再生。這就需要對自然資源的統(tǒng)計監(jiān)測要做到系統(tǒng)化、體系化、日?；?、定期化、長期化。

估價機構作為咨詢服務中介機構，應當以獨立、客觀、公正的角度參與其中，以更加系統(tǒng)性、規(guī)范性的角度，對統(tǒng)計的標準、技術方法研究提供咨詢建議，并依托估價機構過往參與全國土地調查、土地定級與基準地價評估調查等工作經(jīng)驗，參與到自然資源資產(chǎn)的基礎數(shù)據(jù)調查、盤點中，助力自然資源資產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)的真實性、全面性、準確性和有效性。

2 整合資源，推進自然資源資產(chǎn)大數(shù)據(jù)的建立

自然資源資產(chǎn)的管理將是以國土綜合規(guī)劃為基礎，自然資源和生態(tài)環(huán)境相結合的模式。未來自然資源資產(chǎn)信息必將是與現(xiàn)有的國土一張圖相結合，各類資產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一標準的大數(shù)據(jù)。

作為估價機構，可以結合傳統(tǒng)土地、房產(chǎn)資源大數(shù)據(jù)建立的經(jīng)驗，整合地理信息技術、遙感技術、數(shù)據(jù)庫技術、可視化應用技術等各項技術，探索新的數(shù)據(jù)咨詢服務方向，構建通用信息平臺，將自然資源中各種資產(chǎn)與現(xiàn)有的國土一張圖相結合，積極推進資源信息數(shù)字化、圖形化，建立完善的自然資源資產(chǎn)信息大數(shù)據(jù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的動態(tài)更新、實時查詢，直觀反映自然資源資產(chǎn)信息的變化。

3 “三權分置”下拓展新的業(yè)務領域

在“產(chǎn)權改革指導意見”中關于土地方面所有權與使用權的關系提出“三權分置”，要求落實土地三權（所有權、承包權、經(jīng)營權）分置，開展經(jīng)營權入股、抵押，探索宅基地三權（所有權、資格權、使用權）分置，對建設用地的地上、地表和地下分設使用權。

估價機構可以圍繞“三權分置”進行新的業(yè)務探索，拓寬其適應領域，開發(fā)多元業(yè)務內容。在三權分置的改革估價機構可以系統(tǒng)地為金融機構解決農(nóng)村承包土地經(jīng)營權及農(nóng)民住房財產(chǎn)權的評估：貸前審批時關于農(nóng)村承包土地經(jīng)營權的抵押價值評估和農(nóng)民住房財產(chǎn)的抵押價值評估、優(yōu)先受償價值評估;抵押期間風險防控，根據(jù)市場變化，了解抵押物價值的評估;抵押物處置時處置價值評估、快速變現(xiàn)價值評估、司法處置時的價值評估。同時積極探索村民內部轉讓、入股等模式下的價值評估。

4 認識自然資源資產(chǎn)價值，建立合理評價體系

在“產(chǎn)權改革指導意見”中提到“正確處理資源保護與開發(fā)利用的關系，既要發(fā)揮自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度在嚴格保護資源、提升生態(tài)功能中的基礎作用，又要發(fā)揮在優(yōu)化資源配置、提高資源開發(fā)利用效率、促進高質量發(fā)展中的關鍵作用”，表明隨著生態(tài)文明建設的日益加強，自然資源資產(chǎn)的保護、流轉等問題的解決愈發(fā)迫切和重要。習近平總書記近期提出了“綠水青山就是金山銀山”的重要論斷。我們知道自然資源資產(chǎn)不同于廣義的自然資源，必須是指有法可依、可確權、可定價、具有稀缺性、有特定空間形態(tài)邊界的自然資源。自然資源資產(chǎn)一定是有價值的，可評估、可評價的，而其除了傳統(tǒng)意義的經(jīng)濟價值外，其生態(tài)價值也是極其重要的。我們對于自然資源資產(chǎn)的評價必須是經(jīng)濟價值和生態(tài)價值相結合的價值體系。

正是由于過往對自然資源資產(chǎn)生態(tài)價值的忽視，才造成在對自然資源資產(chǎn)的使用過程中，存在過度開發(fā)、浪費的現(xiàn)象，并產(chǎn)生了嚴重的生態(tài)環(huán)境問題。只有結合對自然資源資產(chǎn)生態(tài)價值評估并對其價值進行量化，才能更加直觀地體現(xiàn)出自然資源建設的成果，才能全面衡量自然資源資產(chǎn)真正的價值。而不僅僅只考慮項目所帶來的經(jīng)濟價值，卻忽視了其中的生態(tài)問題。只有這樣才能抑制免費、無度地使用自然資源，從而促進自然資源保護和合理利用，維護自然資源資產(chǎn)所有者的權益。

目前對于估價機構擅長的土地、房產(chǎn)、資產(chǎn)評估體系，僅僅能滿足對部分自然資源資產(chǎn)傳統(tǒng)經(jīng)濟價值評估，更需要評價的生態(tài)價值卻無法衡量。需要估價機構建立全面、系統(tǒng)、科學、合理的自然資源資產(chǎn)評價體系，定期有針對性地對自然資源資產(chǎn)開展實地調研、現(xiàn)場勘測、樣本采集、數(shù)據(jù)收集、市場調查和相關文獻資料的收集。從時間和空間上多維度的進行相關數(shù)據(jù)的分析和比較，充分發(fā)揮估價機構對自然資源資產(chǎn)價值評價的作用，對生態(tài)文明建設貢獻出估價機構的一份力量。同時估價機構從獨立、客觀、公正角度去評價自然資源資產(chǎn)生態(tài)價值，也能對“產(chǎn)權改革指導意見”中提到“推動自然生態(tài)空間系統(tǒng)修復和合理補償”的“合理補償”提供可靠依據(jù)。

5 評估將是自然資源資產(chǎn)監(jiān)測中一項長期工作

依據(jù)“產(chǎn)權改革指導意見”，結合我們熟悉的土地資源資產(chǎn)的經(jīng)營模式，我們認為自然資源資產(chǎn)經(jīng)營方式可由以下幾種方式構成：委托經(jīng)營管理、作價入股經(jīng)營、主體直接進行投資經(jīng)營等。不論哪種模式都需要建立在對自然資源資產(chǎn)價值進行合理評估的基礎上，且此類評估必將是個長期動態(tài)的過程。只有估價機構深入長期探索不同經(jīng)營模式及權益實現(xiàn)的動態(tài)全過程，才能充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，也才能對自然資源管理工作進行有效的績效評價，以更好地發(fā)揮政府管制作用，促進自然資源資產(chǎn)的合理配置。

與此同時，國家一系列政策的出臺，也都說明國家對于生態(tài)文明建設的決心。而生態(tài)建設是一項長期的工作，自然資源資產(chǎn)的價值也是非線性增值的，對于自然資源資產(chǎn)的投入需要較長時間，才能衡量其價值。除了自然資源資產(chǎn)大數(shù)據(jù)的持續(xù)收集、更新，如何對數(shù)據(jù)進行分析、量化評價，如何對自然資源資產(chǎn)進行長期的、連續(xù)性的評估，如何對不同時點評估結果加以對比分析，才是相關決策部門能對自然資源資產(chǎn)的投入產(chǎn)出價值有一個直觀、全面認識的關鍵。

可見評估工作對了解自然資源資產(chǎn)的價值變化情況非常必要，必將長期堅持下去。估價機構應這場改革中發(fā)揮其專業(yè)的作用。對各類自然資源資產(chǎn)數(shù)據(jù)做連續(xù)、全面的對比評價和分析，將數(shù)據(jù)進行直觀的量化評價。作為估價機構不能僅僅滿足于評估過去和當前的資源，也要能深度挖掘數(shù)據(jù)內涵，對其未來發(fā)展做科學的預測。充分發(fā)揮估價機構在咨詢服務領域中的專業(yè)優(yōu)勢。

6 總結和展望

隨著生態(tài)文明建設的日益加強，自然資源資產(chǎn)的保護、流轉等問題的解決愈發(fā)迫切和重要，自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度的變革必然成為各級黨委政府工作的重點之一，同時，已在福建、江西、貴州、海南等地已探索開展全民所有自然資源資產(chǎn)所有權委托代理機制的試點工作，全面推出全民所有自然資源資產(chǎn)所有權委托代理機制勢在必行。在該趨勢下，估價機構全面參與自然資源的清查、評價等工作指日可待。筆者認為將會產(chǎn)生：自然資源資產(chǎn)等相關制度研究、自然資源資產(chǎn)信息清查、自然資源資產(chǎn)信息大數(shù)據(jù)建立及長期數(shù)據(jù)更新、自然資源資產(chǎn)價值的評價體系建立與評價、績效評價等一系列相關工作，對于估價機構來說可在其中提供全體系、全過程的自然資源動態(tài)咨詢服務。

但該系列工作對于目前估價機構還有一定難度，如：估價規(guī)程的局限性、人員專業(yè)結構缺失、相關工作經(jīng)驗不足、數(shù)據(jù)積累少等方面。估價機構應把握政策走向，順應歷史趨勢，提前做好戰(zhàn)略布局，儲備培養(yǎng)相關專業(yè)人才;積極參與產(chǎn)權制度改革及委托代理機制在個地方推出細則的建立、完善等二r作;積極協(xié)助推進相關估價體系、估價規(guī)程的研究和制定;積極研究探索評估方法;主動進行相關評估數(shù)據(jù)的收集整理等工作。

在新的形勢下估價機構應與時俱進，積極探索新的業(yè)務領域和發(fā)展方向，由單一的土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的靜態(tài)咨詢評估，向更全面更復雜的自然資源資產(chǎn)動態(tài)咨詢服務工作進行探索，謀求多元化的發(fā)展。

參考文獻：

1.谷樹忠.自然資源資產(chǎn)的產(chǎn)權、經(jīng)營及管理.中國旅游報.2019.08.20

2.王立彬.為誰所有、歸誰使用——自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度改革要點解讀http：//www.gov.cn/zhengce/2019-04/15/content_5382860.htm

作者簡介：潘世炳，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司董事長兼總裁，省政府參事，省政協(xié)委員、湖北省監(jiān)察委員會首屆特約監(jiān)察員。

胡曉，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司。

張丹，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司。