劉霞

【摘要】本文對轉(zhuǎn)折時期內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險隱患進(jìn)行分析和概括，并結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實況，提出合理的調(diào)控方案，以期推動房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】轉(zhuǎn)折時期;房地產(chǎn)市場;風(fēng)險及調(diào)控

樓市調(diào)控政策出臺至今，各地均采取了多種措施抑制炒房行為，以期規(guī)避房地產(chǎn)泡沫，在一定程度上控制金融風(fēng)險。政府始終強(qiáng)調(diào)房住不炒，采取多項措施穩(wěn)定房價，房地產(chǎn)調(diào)控工作初見成效，但受到多種因素的影響也容易出現(xiàn)反復(fù)。現(xiàn)階段，部分城市的房價漲幅超出了預(yù)期的范圍，地方政府雖然采取了調(diào)控措施，但在工作中也選擇了刺激手段，增加土地出讓收入。地產(chǎn)企業(yè)使三四線城市的布局出現(xiàn)了諸多的矛盾，不利于管理者準(zhǔn)確判斷市場發(fā)展趨勢，干擾了調(diào)控工作的有序開展。

1、轉(zhuǎn)折時期房地產(chǎn)市場風(fēng)險

1.1土地供應(yīng)量與去化速度失衡風(fēng)險

土地供應(yīng)量與去化速度失衡會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展受阻，出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，影響整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。土地供應(yīng)量的變化會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，這時如果去化速度存在不合理的下降，則會使量價下跌。為此，相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)土地供應(yīng)量及去化速度實行科學(xué)預(yù)測，結(jié)合房地產(chǎn)需求做好合理規(guī)劃，減少問題的產(chǎn)生?，F(xiàn)階段，隨著居住用地的適當(dāng)減少，房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管的加大，該風(fēng)險問題也在逐漸降低，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢。

1.2一二手房存在房價倒掛現(xiàn)象，市場預(yù)測被擾亂

現(xiàn)如今，限價已經(jīng)成為重要的調(diào)控手段，很多城市均出現(xiàn)一二手房房價倒掛的問題，市場供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡的情況。目前，低價房降低了企業(yè)的利潤，為有效規(guī)避政府多種監(jiān)管手段的約束，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了囤地的現(xiàn)象。在房價只漲不跌的情況下，房地產(chǎn)市場投機(jī)問題更為凸出。4月以來，部分城市出現(xiàn)了購房熱潮，很多城市均采取搖號+凍結(jié)資金的方式限制購房數(shù)量，中簽率達(dá)到歷年來的最低。

2、處置方案

2.1土地供應(yīng)量與去化速度失衡風(fēng)險的處置方案

管理部門需加大對房地產(chǎn)運行情況的監(jiān)督和管控力度，對未建、在建、庫存量予以了解和掌握，并通過與工序結(jié)構(gòu)的對比分析，為后續(xù)房地產(chǎn)市場規(guī)劃提供可靠依據(jù)，減少供求不平衡問題的產(chǎn)生，同時自然資源規(guī)劃部門應(yīng)與房管部門進(jìn)行協(xié)作，將關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展所需資料予以總結(jié)和上報，調(diào)整和管控房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，合理規(guī)劃發(fā)展方案，解決供應(yīng)量與去化速度間存在的風(fēng)險隱患。

2.2立足供需，細(xì)化分類調(diào)控

在房地產(chǎn)市場風(fēng)險調(diào)控工作中，工作人員無法準(zhǔn)確把握市場的供需變化，有關(guān)部門需要充分結(jié)合人口流動概況和產(chǎn)業(yè)日后的發(fā)展方向，科學(xué)預(yù)測未來房地產(chǎn)需求，高度重視房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，同時也可明確當(dāng)?shù)氐拇媪糠考霸诮ǚ康囊?guī)模，第一時間完成信息披露。另外，要結(jié)合當(dāng)前實際采取措施避免社會上出現(xiàn)不必要的恐慌。針對人口流出相對較多，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐且房價高速上漲的城市，應(yīng)嚴(yán)格控制并懲處炒房行為，避免發(fā)生區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫問題，以防出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險。

3、具體措施

一是按照區(qū)域規(guī)劃通則制定出讓計劃。堅持長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，按照現(xiàn)有規(guī)劃通則要求開展縣域、城鎮(zhèn)道路及其配套設(shè)施的建設(shè)活動，以此節(jié)約更多土地資源，并將其應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)中，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的活躍性。

二是加強(qiáng)土地供應(yīng)的合理性。房管部門、住建部門及自然資源部分應(yīng)做好房地產(chǎn)市場實況的實時監(jiān)督工作，準(zhǔn)確掌握季度未建、在建、存量情況，并根據(jù)供需結(jié)構(gòu)要求進(jìn)行對比分析，形成較為完善的調(diào)查報告，為最終決策的制定提供保障，增強(qiáng)土地資源供應(yīng)及使用的合理性，降低風(fēng)險系數(shù)。

三是盤活爛尾樓項目，解決歷史遺留問題。做好招商引資工作，加大項目推薦力度，對現(xiàn)存的爛尾樓實行重新改造和升級，解決爛尾樓存在的各種問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，提高市場建設(shè)信心。

四是科學(xué)管控安置房上市交易。對現(xiàn)有的安置房予以明確標(biāo)注和體量，了解安置房上市對市場土地資源調(diào)控帶來的影響，根據(jù)收集的各種數(shù)據(jù)信息實行科學(xué)統(tǒng)一規(guī)劃和控制，有效管控安置房上市，嚴(yán)格按照規(guī)范后的流程開展各項操作，減少問題的產(chǎn)生。

五是做好信用體系及資金鏈的風(fēng)險管理。對現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用監(jiān)管，保證信用體系的合理性，并借助合理措施加大相關(guān)部門的協(xié)作力度，做好房地產(chǎn)企業(yè)信用及資金的審核力度，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利開展。

六是加大政策宣傳。對行業(yè)現(xiàn)有的法律法規(guī)及政策措施予以下發(fā)或公告，確保相關(guān)企業(yè)明確了解法律法規(guī)及政策內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照要求對自身行為實行科學(xué)管控，樹立良好的企業(yè)形象和口碑，營造良好的房地產(chǎn)市場。再者，在房地產(chǎn)銷售過程中，應(yīng)加大信息公開性和透明性，及時更新信息內(nèi)容，讓民眾更多的了解房地產(chǎn)信息。利用電視、led和發(fā)放宣傳單等渠道宣傳，使群眾了解熟悉相關(guān)政策。

七是加強(qiáng)土地開發(fā)信息的公開性、透明性。房管部門應(yīng)將每季度的使用信息公示，讓民眾充分了解土地資源使用情況，發(fā)揮自身監(jiān)督作用，避免土地資源過多占用或應(yīng)用不合理問題的產(chǎn)生。地方各級自然資源管理部門要利用各自門戶網(wǎng)站，或召開新聞發(fā)布會，定期或不定期向社會公開土地供應(yīng)、開發(fā)利用情況及閑置土地查處信息。

4、監(jiān)管建議

一是加強(qiáng)區(qū)域最低出讓價格設(shè)定的合理性。不同區(qū)域出讓價格的設(shè)定要根據(jù)區(qū)域基準(zhǔn)地價的實際情況實行科學(xué)分析和考量，確保最低出讓底價設(shè)定的合理性，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，減少不必要損失。

二是明確招拍掛出讓方式。在公開出讓中，其方式以拍賣為主，但不僅局限于此，要結(jié)合上報的土地資源情況制定合理的出讓方式，實現(xiàn)土地資源的科學(xué)保護(hù)，降低因土地資源緊缺對房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的影響。

三是明確監(jiān)管對象。重點監(jiān)管住宅類房地產(chǎn)項目的用地情況。

四是合理規(guī)劃監(jiān)管流程，加強(qiáng)其便捷性。

五是需要對備案價實行科學(xué)規(guī)劃，以改善網(wǎng)簽效率，減少風(fēng)險及矛盾的產(chǎn)生。

結(jié)語：

綜上所述，政府及相關(guān)部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，并采取合理有效的方式避免風(fēng)險的產(chǎn)生，以維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步前行。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮曉爽.轉(zhuǎn)折時期房地產(chǎn)市場風(fēng)險及調(diào)控選擇[J].中國財政，2018（19）.