朱艷

摘要：隨著經(jīng)濟社會的成熟，重資產(chǎn)運營模式已不能適應(yīng)新時代下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營模式，專注于整個產(chǎn)業(yè)鏈中利潤率較高、自身擁有核心競爭力的優(yōu)勢環(huán)節(jié)。面對不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，積極進行運營模式轉(zhuǎn)型和財務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整是非常必要的。本文以成功實施融資戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)萬科作為研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運營模式下如何進行財務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計，降低資金成本，提高資金的使用效率。通過案例研究和經(jīng)驗總結(jié)，可以為將要進行輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)制定財務(wù)戰(zhàn)略和可持續(xù)健康發(fā)展提供一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);輕資產(chǎn)運營模式;財務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計

輕資產(chǎn)運營模式是一種全新的商業(yè)模式，對企業(yè)各方面的能力都提出了新要求，在此模式下企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中起到了重要作用，為帶動我國的經(jīng)濟增長做出了巨大貢獻。1998年，房改推行住房分配從實物轉(zhuǎn)向貨幣化、住房信貸等改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速壯大，進入了“黃金時代”。我國房地產(chǎn)企業(yè)采取重資產(chǎn)運營模式，大量儲備土地，通過土地溢價收入攫取利潤，并參與到項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，投入大量的資金。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)取得了巨大成就。

然而，房價漲幅過大，帶來了嚴重的社會矛盾和經(jīng)濟泡沫風險。國家開始出臺一系列政策來監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的變化。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和特點也限制了其發(fā)展。首先，粗放型發(fā)展方式過于追求擴大企業(yè)規(guī)模，影響其可持續(xù)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品選擇到運營管理模式較為相似，缺乏核心競爭力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)項目建設(shè)周期長、資金回收慢，而且往往是多項目同時開發(fā)，大大加劇了資金緊張的情況。

一、研究的理論基礎(chǔ)

目前國內(nèi)學者對房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式的研究較少，該模式還未形成系統(tǒng)的理論，尚處于起步階段，也很少有學者對輕資產(chǎn)運營模式下房地產(chǎn)企業(yè)的融資戰(zhàn)略進行研究。

楊柳和湯谷良（2017）以萬科集團和綠地香港作為研究對象，通過分析報表數(shù)據(jù)及相關(guān)指標，解讀兩家公司在財務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的具體做法及轉(zhuǎn)型效果，同時對轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀進行總結(jié)，提出房地產(chǎn)行業(yè)可借鑒的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方法。

崔澤慧，婁陽（2017）研究萬科借助開發(fā)合作、海外融資、銀企聯(lián)姻、地產(chǎn)金融化、事業(yè)合伙人制度等多種融資方式實現(xiàn)了財務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，促成了集團的進一步發(fā)展，并帶給我們兩個啟示：1.降低融資成本，助力財務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型;2.拓寬融資渠道，實現(xiàn)價值創(chuàng)造。

二、輕資產(chǎn)運營模式下的財務(wù)戰(zhàn)略特征理論分析

財務(wù)戰(zhàn)略是指在企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌下，以價值分析為基礎(chǔ)，以促使企業(yè)資金長期均衡有效地流轉(zhuǎn)和配置為衡量標準，以維持企業(yè)長期盈利能力為目的的戰(zhàn)略性思維方式和決策活動（魏明海，2001）。

在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式下，企業(yè)追求自身規(guī)模的擴大，參與到項目開發(fā)到完成的各個環(huán)節(jié)，在固定資產(chǎn)和長期資產(chǎn)中投人大量資金。同時，憑借雄厚的資產(chǎn)，這些企業(yè)獲取大額銀行貸款，融資渠道較為狹窄，難以抵御系統(tǒng)性風險。此外，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較慢，資產(chǎn)收益率也較低，憑借大規(guī)模資產(chǎn)才能賺取一定的利潤。

企業(yè)在向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型時要想辦法更改原本的財務(wù)計劃，優(yōu)化資源的使用方案，讓企業(yè)的資金可以實現(xiàn)策略調(diào)整的助力，幫助企業(yè)計劃的達成和項目的進行，減少融資費用，提高項目收益，確保高速的資金周轉(zhuǎn)，確保合理的股利配置。輕資產(chǎn)實施辦法的財務(wù)計劃特點是這樣：

（一）融資計劃：負債多、融資辦法多

在融資計劃上，重資產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)下，企業(yè)在長期資產(chǎn)中花費巨大，不變的費用就很巨大，經(jīng)營杠桿大。因為要把企業(yè)總風險降低到要求的程度內(nèi)，企業(yè)基本上會一直持有不低的權(quán)益資本率，而不會背負太高的債款。

輕資產(chǎn)經(jīng)營方法中，企業(yè)的重心放在用少量的資金來保證項目順利實施下去，所以基本上會背負不少的債款，因此負債水平就很大，權(quán)益資本就很少。所以企業(yè)要想盡辦法來得到財務(wù)杠桿收益，但這就伴隨著比較大的財務(wù)風險。要想應(yīng)對財務(wù)風險，企業(yè)大部分會選擇多種多樣的融資模式，降低資金鏈中斷的尷尬，同時也能夠減少資本開支，可以豐富融資手段。在輕資產(chǎn)經(jīng)營方法下，企業(yè)的重點放在品牌的宣傳、管理手段的宣傳上，所以會縮減固定資產(chǎn)和長期資產(chǎn)的比例，把更多的錢用在無形資產(chǎn)中。輕資產(chǎn)在資產(chǎn)分配的特點就是固有資源的占比很小，而可流動資源就占比較大。

在進行變革和改造的時候，過去的重資產(chǎn)模式還沒有全部終結(jié)，而輕資產(chǎn)方案的開啟也需要成本開銷的支持，企業(yè)的投資就會變得更加豐富，也不得不耗費更多資金投進去。變革完成之后，過去的項目不再需要費用支持，企業(yè)的真正運轉(zhuǎn)水平才展現(xiàn)出來。并且，因為要推廣品牌，企業(yè)一定會投入更多的宣傳經(jīng)費來幫助企業(yè)提高知名度。

（二）營運方案：周轉(zhuǎn)快、現(xiàn)金流足夠

在營運方案上，重資產(chǎn)的實施辦法下，企業(yè)長期資產(chǎn)比例就偏大，資金周轉(zhuǎn)時間長，可流動資金少，靈活性下降。

輕資產(chǎn)營運方案上，資金周轉(zhuǎn)時間短，可以幫助資金更快回收，靈活性上升。并且，融資費用也會有所下降，投資收益卻能夠增長，這有助于企業(yè)的發(fā)展和進步，讓企業(yè)獲得更加充裕的資源儲備，對之后的發(fā)展成長都起到正面作用。輕資產(chǎn)可以讓企業(yè)的周轉(zhuǎn)更加靈活高效。

（三）股利分配方案：穩(wěn)定或上升的分配計劃

企業(yè)革新的最后成果就是為了增強收益值，達到投資人的期望。輕資產(chǎn)營運下，企業(yè)可以借助小額的資金來賺取高額的回報，在財務(wù)方面就變成了凈資產(chǎn)收益比例的增高。讓人欣喜的回報率，以及企業(yè)成本費用的低廉，這就助力了企業(yè)來選擇平穩(wěn)上升的股利方案，讓投資人滿意，給外界環(huán)境正面的形象。不但能夠幫助企業(yè)資本的增長，還可以給企業(yè)形象帶來幫助，同樣也能夠助力輕資產(chǎn)方式的發(fā)展。并且，企業(yè)維持現(xiàn)金活動的靈活性，還債的能力優(yōu)秀，就不會面臨財務(wù)壓力的考驗。

（四）投資方案：固定資產(chǎn)比例減少、無形資產(chǎn)比例增加

在投資方案上，重資產(chǎn)的時候企業(yè)把資金都花費在固定和長期資源上，借助企業(yè)的運作能力來得到回報。而輕資產(chǎn)的時候，企業(yè)不需要用大量的資金來打理長期和固定資源，轉(zhuǎn)移了一部分來發(fā)展無形資產(chǎn)。

三、案例介紹

萬科企業(yè)股份有限公司于1984年在深圳成立;1988年實施股份制改革;1991年，公司發(fā)行的A股在深交所上市;1993年，公司發(fā)行的B股在深交所上市;2014年，公司B股以介紹方式轉(zhuǎn)換上市地在聯(lián)交所主板（H股）上市。1988年，萬科進入房地產(chǎn)行業(yè)，目前已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩甚至下行，加上行業(yè)內(nèi)的激烈競爭，依賴住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)業(yè)績大幅增長已然不現(xiàn)實。面對這一狀況，萬科積極發(fā)展輕資產(chǎn)新業(yè)務(wù)，從傳統(tǒng)開發(fā)銷售商升級為“城市配套服務(wù)商”。

四、案例分析

輕資產(chǎn)運營模式下的融資戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)方法下，萬科的融資方案是在合理范圍內(nèi)增大負債額，最大程度得運用財務(wù)杠桿回報;拿著多種多樣的融資方案擺脫對銀行貸款等老舊模式，贏得更加合算的成本價。

1.合理增加負債額

萬科提出“小股操盤”的輕資產(chǎn)方案，持有股份但不控股，管理權(quán)力依然握在手中。融資問題上盡可能選擇債權(quán)的模式，在合理范圍內(nèi)增加負債額。如表1描述的那樣，2011年到2014年，萬科的資產(chǎn)負債率沒有什么太大的變動，之后卻穩(wěn)定變高，表明輕資產(chǎn)的方案可以憑借少量的股權(quán)資本來賺取客觀的利潤，得到更理想的收益回報。和競爭對手比起來，萬科的資產(chǎn)負債率一直在一個合理區(qū)間內(nèi)，波動情況與選擇了輕資產(chǎn)方案的綠地集團差不多，不過波動更小一些，表示萬科雖然負債額在持續(xù)增大，但速度不快，這種做法能夠避免杠桿上漲太迅速而失控，把風險限制在合理數(shù)量內(nèi)。

2。多元化融資戰(zhàn)略

（1）B股變成H股的轉(zhuǎn)股籌資。2013年，萬科設(shè)置了B股轉(zhuǎn)換為H股的計劃，2014年，萬科H股在香港聯(lián)交所主板上市并掛牌交易。到了年底，H股為13億股，占公司總股份的12%，總市值227億港元。到了2018年底，總市值大概是350億港元，和2014年同期上升54%。

B股變成H股可以幫助優(yōu)化企業(yè)的全球名聲，發(fā)展企業(yè)形象，擴大公司的影響力，更好地發(fā)展輕資產(chǎn)方案;幫助企業(yè)憑借全球資源優(yōu)化配置，增多世界的交流與協(xié)作，發(fā)展企業(yè)的實力和價值。香港的資本環(huán)境更加發(fā)達，投資人關(guān)注企業(yè)價值和未來潛力。2014年之后的四年里，H股總市值多了一半以上，表示萬科可以在香港的資本環(huán)境中贏得更高的估值，一方面幫助企業(yè)拿到更實惠的資金，另一方面幫助企業(yè)賺取良好的名聲，給資本環(huán)境帶來正面的信息。

（2）拓寬債務(wù)融資渠道。輕資產(chǎn)方案下，萬科憑借豐富債務(wù)融資途徑，減少只能向銀行貸款的窘境。到了2018年末，萬科凈負債率31%，有息負債一共是2612億元人民幣，占總資產(chǎn)的比例為17%，如表2所示：

2015年至今，公司債券融資145億元，占56.86%;中期票據(jù)籌集金額110億元人民幣，占籌集金額總數(shù)的43.14%

（3）“房企+互聯(lián)網(wǎng)+金融”融資模式。在實行輕資產(chǎn)運營模式后，萬科推出了多種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，包括“購房寶”“萬民寶”“萬科理財通”。這些金融產(chǎn)品不但拓寬了融資渠道，籌集了可觀數(shù)量的低利息資金，而且促進了房地產(chǎn)項目的銷售。同時萬科進入互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域籌集資金，提高了自身的知名度，有利于品牌文化的構(gòu)建，從而進一步推動輕資產(chǎn)運營模式的實行，促進了“房企+互聯(lián)網(wǎng)+金融”融資模式的推廣。

五、結(jié)論與建議

輕資產(chǎn)運營模式下，萬科調(diào)整財務(wù)戰(zhàn)略以支持企業(yè)戰(zhàn)略的運行，具體包括：提高負債水平、拓寬融資渠道的融資戰(zhàn)略，使企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流水平，公司的持續(xù)發(fā)展得到了資金的保障，但是資產(chǎn)負債率較高。

建議萬科運用財務(wù)杠桿獲得財務(wù)杠桿利益時，應(yīng)關(guān)注財務(wù)風險，對資本結(jié)構(gòu)進行管控，保障企業(yè)的長期償債能力;保持合理的流動資產(chǎn)和流動負債比例，保障短期償債能力，降低企業(yè)的財務(wù)風險。