謝儒雄

【摘要】在房地產(chǎn)嚴(yán)控背景下，隨著房建EPC模式的興起，借助房地產(chǎn)行業(yè)上下游業(yè)態(tài)的豐富性和關(guān)聯(lián)性，以房地產(chǎn)企業(yè)+EPC工程總承包商為核心企業(yè)，整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上下游資源，將供應(yīng)鏈金融應(yīng)用于房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈中，達(dá)到緩解房地產(chǎn)資金壓力和實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化的目的；同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條復(fù)雜，且為資本密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)利潤空間下行，融資環(huán)境持續(xù)嚴(yán)控的情況下，應(yīng)緊密結(jié)合供應(yīng)鏈金融及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的特點，做好房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融風(fēng)險防范。

【關(guān)鍵詞】EPC；房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈金融；風(fēng)險

一、引言

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，房地產(chǎn)的利潤空間將由原來的銷售端轉(zhuǎn)移至成本管控及資產(chǎn)運營端；在成本端，開發(fā)商與上游企業(yè)形成利潤博弈，而EPC工程總承包模式有利于優(yōu)化原施工模式下的全產(chǎn)業(yè)鏈的成本結(jié)構(gòu)，降低無效成本，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的互利共贏。此外，隨著國家對房地產(chǎn)融資的嚴(yán)控，中小型供應(yīng)商由于規(guī)模較小、信用等級不高等問題，造成其融資難、融資成本高；因此如何利用產(chǎn)業(yè)鏈中核心企業(yè)的信用和上下游中小企業(yè)的資源，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資互通，是實現(xiàn)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)鏈金融關(guān)鍵，而對于供應(yīng)鏈金融能否順利推行，風(fēng)險管控顯得尤為重要。

二、EPC模式及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融概述

（一）EPC模式概述

EPC（Engineering Procurement Construction）又稱工程總承包，是指工程總承包單位受業(yè)主委托，按照合同約定對工程建設(shè)項目的設(shè)計、采購、施工、試運行等實行全過程或若干階段的承包 。

較傳統(tǒng)工程承包模式而言，EPC模式有三方面優(yōu)勢：1.以產(chǎn)品價值最大化為核心，以設(shè)計作為抓手，不斷優(yōu)化項目施工方案，消除二次返工率，提升項目管理水平；2.將設(shè)計、采購、建設(shè)環(huán)節(jié)有效銜接，項目的進(jìn)度和質(zhì)量得到提升，降低工程整體造價；3.有利于劃清責(zé)任界限，易于在工程施工過程中明確責(zé)任主體，減少摩擦。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融概述

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融是以房地產(chǎn)企業(yè)的核心客戶為依托，以真實貿(mào)易背景為前提，運用自償性貿(mào)易融資的方式，通過應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記、第三方監(jiān)管等專業(yè)手段封閉資金流或控制物權(quán)，對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上下游企業(yè)提供綜合性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

由于受保理、商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)貸、債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資渠道的擠壓，且很少有核心企業(yè)主動整合上下游資源開展供應(yīng)鏈融資，基本都是產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)供應(yīng)商依托自身資源及信用開展融資業(yè)務(wù)，不僅融資成本高，而且產(chǎn)業(yè)鏈資源無法充分利用。但隨著國家結(jié)構(gòu)性改革戰(zhàn)略的推進(jìn)，積極鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新融資模式，特別是供應(yīng)鏈金融領(lǐng)域的創(chuàng)新；且供應(yīng)鏈金融可有效的實現(xiàn)“三去一降一補”中“幫助企業(yè)降成本”和“防范化解金融風(fēng)險”兩大功能，而房地產(chǎn)作為聯(lián)系上下游企業(yè)最豐富最緊密的產(chǎn)業(yè)，具備開展供應(yīng)鏈金融的先決條件，而國家對房地產(chǎn)融資管控均以房地產(chǎn)直接融資為主，而供應(yīng)鏈金融作為房地產(chǎn)企業(yè)的反向融資方式，以上游企業(yè)為融資主體，可達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)融資管控的目標(biāo)，因此供應(yīng)鏈金融將成為未來房地產(chǎn)融資的主要渠道。

三、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融模式及特點

基于房地產(chǎn)EPC模式下的供應(yīng)鏈金融，是以房地產(chǎn)+EPC為核心企業(yè)，以核心企業(yè)信用為前提，整合上下游企業(yè)資源，以單項目或多項目組合的全產(chǎn)業(yè)鏈作為綜合融資主體，與金融機構(gòu)達(dá)成全產(chǎn)業(yè)鏈融資規(guī)模及融資模式組合，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的特點，選擇最優(yōu)的融資模式開展融資業(yè)務(wù)，以實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈體系價值最大化?？梢院喴爬椤癕+1+1+N”模式，其中“1”為信用等級較高的核心企業(yè)，包括房地產(chǎn)企業(yè)/ EPC工程總承包商；“M”為與核心企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)）存在業(yè)務(wù)往來的企業(yè)或個人，包括購房業(yè)主、租戶、物業(yè)服務(wù)對象等，“N”為與核心企業(yè)（EPC工程總承包商）存在供應(yīng)關(guān)系的供應(yīng)商，包括材料、勞務(wù)、設(shè)備等供應(yīng)商。

該融資模式主要有以下幾方面特點：1.組合多樣性，供應(yīng)鏈融資是以債權(quán)及未來收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，多形式融資方式組合的融資模式，比如ABS+反向保理+票據(jù)保理+付款代理等。2.靈活性強，供應(yīng)鏈金融平臺可根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的交易實質(zhì)匹配最高效的融資方式。3.融資成本低，資金需求合理匹配，長短期結(jié)合，減少資金浪費，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資成本最優(yōu)化。

四、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融應(yīng)用及優(yōu)勢

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜，鏈條上形成的應(yīng)收賬款主要有兩類，一是上游供應(yīng)商因提供貨物或服務(wù)、承包工程等對供應(yīng)鏈核心企業(yè)形成的應(yīng)收賬款債權(quán)；另一類是核心企業(yè)因其下游銷售房產(chǎn)而形成的應(yīng)收賬款債權(quán)。就供應(yīng)鏈金融保理ABS來說，基礎(chǔ)資產(chǎn)一般涉及上游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款，而對于下游銷售房產(chǎn)的尾款一般通過購房尾款證券化形式體現(xiàn)。

（一）在總分包階段的應(yīng)用

在總分包階段主要以材料及設(shè)備采購、勞務(wù)服務(wù)、勘察、設(shè)計服務(wù)等業(yè)務(wù)為主，由此形成供應(yīng)商對EPC工程總承包商大量的應(yīng)收賬款債權(quán)。為減輕全產(chǎn)業(yè)鏈參與主體的資金壓力，核心企業(yè)可以采取反向保理、應(yīng)收賬款A(yù)BS等融資方式（圖1），在基于核心企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)和EPC工程總承包商）的信用情況下，通過供應(yīng)鏈金融盤活供應(yīng)商應(yīng)收賬款，緩解供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)企業(yè)資金壓力，同時達(dá)到降低資金占用成本目的。

（二）在銷售/運營階段的應(yīng)用

在銷售/運營環(huán)節(jié)主要發(fā)生房屋銷售、資產(chǎn)運營、物業(yè)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)。在銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)針對購房銷售尾款，可將多項目應(yīng)收購房尾款形成應(yīng)收款項池，通過應(yīng)收賬款A(yù)BS融資方式實現(xiàn)購房尾款的提前回收，縮短賬期，盤活存量應(yīng)收款項。在資產(chǎn)運營環(huán)節(jié)，可將單項目或多項目資產(chǎn)組合通過發(fā)行類REITs或CMBS實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，其中發(fā)行類REITs可實現(xiàn)運營資產(chǎn)出表，達(dá)到降低資產(chǎn)負(fù)債率、增強資產(chǎn)流動性的目的，但由于需確認(rèn)收入導(dǎo)致稅務(wù)成本發(fā)生，需提前做好稅務(wù)籌劃；而CMBS在資產(chǎn)變現(xiàn)環(huán)節(jié)無需變更物業(yè)產(chǎn)權(quán)，不發(fā)生稅務(wù)成本支出，但達(dá)不到優(yōu)化報表結(jié)構(gòu)目的。在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，可通過將物管費收費權(quán)ABS證券化，實現(xiàn)物業(yè)未來收費權(quán)的提前變現(xiàn)，補充地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流，減少企業(yè)資金壓力。

優(yōu)勢：基于EPC模式下的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融有兩大優(yōu)勢。1.將房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)有效銜接，消除各環(huán)節(jié)因利潤摩擦形成的隱性成本和內(nèi)耗成本，減少自有資金投入及資金占用成本；2.與單純的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融相比，借助大型建筑商的信用，特別是國有大型建筑商，有利于大大增強中小型企業(yè)的信用等級及融資能力，解決房地產(chǎn)融資受限的現(xiàn)狀。

五、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融風(fēng)險及管控

房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、資金量大、上下游產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、調(diào)控政策多等特性，而房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融作為貫穿其全產(chǎn)業(yè)鏈且覆蓋各環(huán)節(jié)的金融產(chǎn)品，面臨不確定因素增加。按照風(fēng)險的層次可分為政策風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險和信用風(fēng)險。

政策風(fēng)險：自中央提出“房住不炒”后，各城市密集出臺限購限貸政策，在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場快速降溫，三四線城市銷量出現(xiàn)斷崖式下滑，房地產(chǎn)項目盈利能力下降，資金回收期變長，甚至是底層資產(chǎn)出現(xiàn)貶值，由此可能引發(fā)供應(yīng)鏈金融斷裂風(fēng)險。由于政策風(fēng)險來源于外部因素，因此供應(yīng)鏈參與主體要時刻關(guān)注國家對房地產(chǎn)的調(diào)控動向及貨幣政策的變化。

企業(yè)風(fēng)險：核心企業(yè)與上下游企業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性，任何環(huán)節(jié)上的企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險均有可能造成全產(chǎn)業(yè)鏈面臨經(jīng)營風(fēng)險，特別是下游及核心企業(yè)的風(fēng)險，對上游供應(yīng)商影響更是巨大。因此需要加強對上下游企業(yè)的實地考察，建立合格供應(yīng)商管理制度，嚴(yán)格選擇上游企業(yè)，同時匹配適合于上下游企業(yè)的融資方式，以降低關(guān)聯(lián)性風(fēng)險的沖擊。

信用風(fēng)險：房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融的三大要素是物流、現(xiàn)金流、信息流，如何確保三大要素的真實性，重點在于對核心企業(yè)信用的評估。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特性，房地產(chǎn)企業(yè)在項目運營中面臨著高風(fēng)險，因此在供應(yīng)鏈金融中商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險評估至關(guān)重要。對于信用風(fēng)險的防控，一方面要加強政府層面的監(jiān)督，完善相關(guān)信用法律制度；其次是借助金融機構(gòu)大數(shù)據(jù)，通過相關(guān)數(shù)據(jù)模型測算，對核心企業(yè)信用做出客觀真實的評價，從而提高全產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險防控能力，避免企業(yè)欺詐或其他方式套取資金。

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作者單位：中鐵建工集團(tuán)有限公司廣州中鐵諾德投資有 限公司