黃婧怡

摘要：近年來，隨著房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房價的飄升速度遠遠超過了居民收入增長的幅度，加之并未完的善國家保障性住房體系無法滿足社會需求，住房難這一重要問題影響著我國民生活水平，小產(chǎn)權(quán)房也就應(yīng)運而生。小產(chǎn)權(quán)房存在這一問題將擾亂市場的秩序，甚至影響我國社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭論頗多，現(xiàn)存的法律困境急需出路。房地產(chǎn)稅改革背景下，分析小產(chǎn)權(quán)的可稅性，是尋求小產(chǎn)權(quán)房合理治理的路徑一條。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;可稅性;路徑

如今，房價大幅上漲，一方面，作為農(nóng)村集體土地所有制的農(nóng)民并未直接參與房價大幅度漲價帶來的收益，在城鎮(zhèn)化進程中土地增值利益驅(qū)動下，就涌現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房，并由此帶來了一系列問題。小產(chǎn)權(quán)房的風險隱患較高，城市的規(guī)劃也不同程度受到影響，在實際中存在多種亂象。而在上海與重慶進行了房地產(chǎn)稅試點改革，但是房地產(chǎn)稅開征實際上并未給房價降溫。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。由于這類房屋無法取得國家發(fā)放的預(yù)售許可證和土地使用權(quán)證，購房者只能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村委會自行制作的“房產(chǎn)證”，因此被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。此類小產(chǎn)權(quán)房大致分為三類：第一，占用農(nóng)用地建造的。這類小產(chǎn)權(quán)房不符合土地利用規(guī)劃，而且對我國耕地保護不利;第二，利用宅基地建造的。這類小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)范圍僅限于本集體內(nèi)成員，集體外的成員不能交易。第三，在集體建設(shè)用地上建造的。此種小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)經(jīng)過了合法審批，但在其之上建設(shè)房屋對外出售以謀取利潤，目前也屬違法。

二、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存的法律問題

（一）物權(quán)方面

首先，不符合物權(quán)平等保護原則。作為《物權(quán)法》最基本的平等保護原則，目的在于對所有權(quán)人的物權(quán)進行平等保護。財產(chǎn)歸屬的確定是物權(quán)平等保護的前提，但是，因為如今小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)歸屬并沒有得到確定，所以也就不能實現(xiàn)物權(quán)平等保護了。其次，集體土地所有權(quán)不完整。處分權(quán)是對土地進行最終處理的權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓、出售等。但是，在二元土地制度下，集體土地所有權(quán)并不能稱為完整的所有權(quán)。導致了小產(chǎn)權(quán)房無法得到法律的有效保護，很難實現(xiàn)合法化。

（二）現(xiàn)行法律規(guī)制

對于小產(chǎn)權(quán)房的是否合法的爭論，大部分學者都持否定態(tài)度。并且，國土資源以及住房建設(shè)等部門也多次發(fā)出文件提醒社會群體不要對其進行購買并強制叫停小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)出售。對于近些年蓬勃發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房非法性的依據(jù)在于我國《土地管理法》的規(guī)定，無論是單位還是個人，需要進行建設(shè)的，都必須依法向國土部門申請，且土地利用對象僅限于國有建設(shè)用地。

三、小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的可稅性

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，除滿足本集體成員外以較低價格向社會出售的住宅，或者是建設(shè)之初就是為了出售獲利的房屋。盡管小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并未得到法律上的確認，但是小產(chǎn)權(quán)房的違法性并不必然導致房地產(chǎn)稅的不可稅。在房地產(chǎn)稅改革背景下，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當作為房地產(chǎn)稅的征稅對象而納入征稅范圍。實際上，小產(chǎn)權(quán)房的非法性與對其征收稅的合法性并不沖突。首先，根據(jù)稅法的實質(zhì)重于形式原則，對于實際存在的經(jīng)濟成果，有收益就應(yīng)當征稅，而不管這種收益的來源、性質(zhì)是否合法，都應(yīng)該對其進行征稅。[5]雖然小產(chǎn)權(quán)房具有非法性，但并不因為其違法性改變其應(yīng)被征稅的屬性。再者，根據(jù)稅收債權(quán)債務(wù)相關(guān)理論，納稅義務(wù)在符合稅法規(guī)定的課稅要件時即宣告成立。房地產(chǎn)稅法一般不會涉及要求合法產(chǎn)權(quán)，表明了非法并不意味著不被征稅。最后，對小產(chǎn)權(quán)房征稅意味著稅法對課稅事實的認定，只要符合課稅要件，就要被征稅。當然，從法理的角度而言對小產(chǎn)權(quán)房征稅是可行的，但在具體操作中，由于小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀比較混亂、復(fù)雜，沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)登記，分布又廣泛，管理其征收稅務(wù)的難度當然比較大。所以，對小產(chǎn)權(quán)房稅的征收問題，還需要在未來土地制度改革的基礎(chǔ)上加以規(guī)定，增量和存量兩頭管控，最終納入統(tǒng)一征管的范圍。

四、小產(chǎn)權(quán)房治理路徑：以長期租賃方式完成合法化

結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房的可稅性分析，確定將小產(chǎn)權(quán)房納入征稅對象后，還需要進一步思考解決小產(chǎn)權(quán)非法性的治理路徑。納入征稅對象并不能從根源上完成對小產(chǎn)權(quán)房的治理。由此，可以考慮以租賃方式進行合法化。國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確提出拓寬住房保障渠道，審慎探索，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。因此那些并未非法占有農(nóng)田的、已經(jīng)在宅基地或農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的，同時又不影響城市管理的小產(chǎn)權(quán)房，可以嘗試作為公共租賃住房的供給。這樣做既可以解決目前小產(chǎn)權(quán)房非法性問題，也可以解決中低收入人群的住房需求。在不抵觸現(xiàn)行的法律制度前提下，小產(chǎn)權(quán)房可以考慮采取長期租賃的形式來完成合法化，即小產(chǎn)權(quán)房購買者與土地所有者簽訂租賃合同。小產(chǎn)權(quán)房購買者只擁有房屋的所有權(quán)，通過向農(nóng)村集體支付租金的方式來實現(xiàn)對小產(chǎn)權(quán)房的實際占有。小產(chǎn)權(quán)房租賃合法化一方面緩解了城鎮(zhèn)居民對房屋的需求，可有效保證小產(chǎn)權(quán)房購房者的權(quán)利;另一方面小產(chǎn)權(quán)房的所有者可分享城鎮(zhèn)化和工業(yè)化帶來的收益。

參考文獻：

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