葉守金

摘要：隨著建筑文化的興起與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在全國(guó)各地如火如荼地進(jìn)行，隨之而來(lái)的是許許多多房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起，市場(chǎng)博弈氛圍的激烈性可想而知。為了能夠不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與企業(yè)實(shí)力，在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中得以站穩(wěn)腳跟，對(duì)企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展內(nèi)部控制顯然具有十足的必然性。但由于許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中存在較多的問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。對(duì)此，本文則從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理問(wèn)題展開(kāi)闡述與分析。

關(guān)鍵詞：建筑文化;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);內(nèi)部控制;成本管理

一、成本管理于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心意義

首先，眾所周知，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目來(lái)講，其中的建筑安裝工程成本支出屬于比重較大的費(fèi)用之一。從以往的建筑項(xiàng)目中來(lái)看，一項(xiàng)工程量較大建筑項(xiàng)目的啟動(dòng)資金往往在上千萬(wàn)甚至上億萬(wàn)的金額間徘徊，其金額之巨大、工程之浩蕩，建筑工程項(xiàng)目的工程造價(jià)管理人員必須要根據(jù)項(xiàng)目從頭到尾的全部環(huán)節(jié)進(jìn)行充分監(jiān)督，確保對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目都需要進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范、合理的工程造價(jià);同時(shí)，還要針對(duì)項(xiàng)目的大小制定較為合理的工期時(shí)間，確保在其中的施工工期融入科學(xué)的時(shí)間管理觀念。

其次，在任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，工程材料成本往往不比建筑安裝工程成本的費(fèi)用要低。對(duì)此，如何對(duì)工程材料成本進(jìn)行合理的成本管理，在不影響工程材料質(zhì)量的同時(shí)，最大化降低工程材料成本的費(fèi)用支出，在其中的購(gòu)置中避免出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也有著一定的增長(zhǎng)作用，成為了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的難題之一，這就要求成本管理需要對(duì)每一個(gè)人灌輸成本管理理念，同時(shí)要做好有效監(jiān)督，避免其中的材料出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、材料購(gòu)置不合理等現(xiàn)象[1];

最后，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本支出中的另外一項(xiàng)特定的費(fèi)用，它不屬于成本性的支出費(fèi)用，但是也是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所伴生的費(fèi)用，比如修理費(fèi)用、辦公費(fèi)用、工程管理費(fèi)用以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等，這些項(xiàng)目費(fèi)用的合理控制管理，需要明確這些費(fèi)用往往比較固定，且不與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大小成正比，因此，在控制開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，要能夠合理提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的任務(wù)量，降低開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)傎M(fèi)用，提高開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的利用效率。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理的現(xiàn)狀分析

（一）成本管理控制體系缺乏規(guī)范性

從現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理問(wèn)題來(lái)看，最大的問(wèn)題在于成本管理控制體系缺乏一定的規(guī)范性，主要表現(xiàn)在部分企業(yè)在成本管理中并沒(méi)有依照嚴(yán)格地標(biāo)準(zhǔn)去建立一套規(guī)范性的成本管理控制體系與制度，即使部分企業(yè)建立起了一定的成本管理控制制度，但是其控制體系總體上仍舊缺乏規(guī)范性。尤其是不同部門(mén)之間的不同職責(zé)分工并不明確，更有部分企業(yè)在工程量的分工配置中產(chǎn)生著一定的不合理性，企業(yè)員工之間的工作積極性并不高，更遑論如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中開(kāi)展科學(xué)的成本管理，長(zhǎng)期所致，企業(yè)的成本管理工作見(jiàn)效幾乎微乎其微，其中的成本管理控制制度無(wú)異于名存實(shí)亡。

（二）缺乏成本管理控制的控制力度

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中的問(wèn)題還在于缺乏控制力度，比如部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于工作的重心仍舊放在項(xiàng)目的效益增長(zhǎng)方面，對(duì)于成本管理工作的落實(shí)并沒(méi)有過(guò)多的關(guān)心與重視，同樣沒(méi)有將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在合理科學(xué)的分析、規(guī)劃過(guò)程中設(shè)計(jì)開(kāi)展方案，往往粗暴地采用了成本報(bào)價(jià)最少的方案去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于成本管理的事前控制并沒(méi)有做到位，這樣一來(lái)，因?yàn)椴煌瑓^(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)質(zhì)量與地理?xiàng)l件上產(chǎn)生了一定的差異性，對(duì)于房地產(chǎn)的質(zhì)量產(chǎn)生著嚴(yán)重的負(fù)面影響，頻繁暴露出來(lái)的住房安危問(wèn)題極大地影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益目標(biāo)[2]。

（三）缺乏項(xiàng)目成本管理的信息技術(shù)

眾所周知，現(xiàn)階段的社會(huì)已經(jīng)邁入信息時(shí)代。大數(shù)據(jù)的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用為無(wú)數(shù)行業(yè)帶來(lái)了顛覆性的創(chuàng)新與改變，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用更是極大地方便了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。但是現(xiàn)如今許多企業(yè)往往在成本管理中缺乏一定的信息技術(shù)應(yīng)用，對(duì)于大數(shù)據(jù)往往多以應(yīng)用房地產(chǎn)銷(xiāo)售、分化方面，在成本管理中應(yīng)用大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是少之又少，甚至部分企業(yè)對(duì)于日常的信息處理工作中，仍舊應(yīng)用傳統(tǒng)的辦公模式，極大地制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理。

（四）缺乏項(xiàng)目成本核算中的科學(xué)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中屬于政府投資，其項(xiàng)目的面向主體仍舊是大眾，因此這些項(xiàng)目具備一定的公共性，其對(duì)于社會(huì)的反響程度與影響力度均較大。因此，對(duì)不同公共項(xiàng)目中進(jìn)行成本核算，就具有一定的必然性要求。但是現(xiàn)實(shí)上許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)這些公共項(xiàng)目的同時(shí)，其成本核算通常過(guò)于簡(jiǎn)單，在計(jì)算過(guò)程中的隨意性較強(qiáng)，甚至部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在賬面上故意做成虧損狀況，其虧損部分由政府出資承擔(dān)，這樣一來(lái)部分采購(gòu)人員因此而造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，甚至出現(xiàn)中飽私囊的現(xiàn)象;還有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)做假賬、存在嚴(yán)重的漏稅現(xiàn)象。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理建議對(duì)策

（一）完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的控制體系

首先，企業(yè)不同部門(mén)之間的職責(zé)必須要明確，并且每個(gè)部門(mén)要有著基本的成本管理觀念，共同為成本管理工作做好協(xié)調(diào)作用，確保企業(yè)的成本管理目標(biāo)得以完善開(kāi)展;其次，在任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，必須要針對(duì)不同施工環(huán)節(jié)、施工部門(mén)分配不同的職能，并且明確責(zé)任主體，保障一道環(huán)節(jié)都要有人負(fù)責(zé)，按照成本來(lái)劃分責(zé)任;此外，對(duì)于定量工程目標(biāo)，設(shè)定考核指標(biāo)，并且在其中應(yīng)用項(xiàng)目成本來(lái)如實(shí)核對(duì)考核指標(biāo)，激勵(lì)每一位參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部門(mén)與工作人員的工作積極性得到有效提升;最后，要在每一個(gè)部門(mén)中建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)體系，確保每一位工作人員在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的責(zé)任主體與成本管理分析得到應(yīng)有的評(píng)價(jià)，共同促進(jìn)員工們的成本管理觀念得到提升。

（二）提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的控制力度

在任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作中，對(duì)于開(kāi)展方案的設(shè)計(jì)工作不要急于求成，先在施工材料的采購(gòu)工作中結(jié)合實(shí)際狀況來(lái)選擇較為合理的施工方案，從而規(guī)劃科學(xué)的成本管理工作;同時(shí)，在前期的規(guī)劃工作中，首先要做好成本預(yù)算工作，避免在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展中產(chǎn)生一定的成本變動(dòng)，其次，在保障施工技術(shù)與施工材料質(zhì)量的前提下，最大化降低施工成本，確保施工過(guò)程中有著較為完善的安全措施，最后，為了能夠避免后期施工超過(guò)預(yù)期的工期目標(biāo)，做好全面的施工進(jìn)度管理。

（三）應(yīng)用信息技術(shù)來(lái)構(gòu)建成本管理系統(tǒng)

成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建離不開(kāi)信息技術(shù)的應(yīng)用，同樣對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的溝通效率、工程效益有著較為良好的促進(jìn)作用。對(duì)此，在構(gòu)建成本管理系統(tǒng)中，不僅要能夠在其中完整地反應(yīng)出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)體系，同時(shí)對(duì)于每一項(xiàng)施工流程、業(yè)務(wù)進(jìn)展以及資金動(dòng)向要有著清晰地展現(xiàn)，尤其是在合同方面，要明確每一項(xiàng)合同內(nèi)容與施工目標(biāo)得到良好地協(xié)調(diào)性。此外，在成本管理系統(tǒng)中，大量繁瑣的賬目?jī)?nèi)容、付款方案等可以在其中得到效率化的歸納，方便成本管理人員進(jìn)行查找，極大地提升開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于成本管理的控制手段[3]。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算手段

由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本種類中十分復(fù)雜，在對(duì)這些成本支出進(jìn)行成本核算工作中，必須要合理根據(jù)不同支出內(nèi)容的特點(diǎn)來(lái)制定科學(xué)的成本管理目標(biāo)，同時(shí)確保在這些成本支出的關(guān)鍵環(huán)節(jié)中做好最為基本的控制管理，比如資金審批，或者方案審計(jì)、內(nèi)外監(jiān)督等環(huán)節(jié)，都需要整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算手段得到進(jìn)一步地加強(qiáng)與完善。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本管理中所涉及到的工作內(nèi)容與流程十分復(fù)雜，而進(jìn)行合理、科學(xué)的成本管理，必須要依靠于各個(gè)部門(mén)與全體工作人員的共同努力，全面樹(shù)立明確的成本管理觀念，并在其中建立相應(yīng)的成本責(zé)任體系，明確職責(zé)劃分，確保成本管理責(zé)任落實(shí)到每一道流程與每一個(gè)人員身上，共同促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作效率與質(zhì)量得到進(jìn)一步地提升。

參考文獻(xiàn)：

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[2]潘晴.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].東方企業(yè)文化，2014（01）：331.

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