李成耀

摘 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型速度的加快，項(xiàng)目的成本管理受到了各界人士的關(guān)注。而隨著代建項(xiàng)目的逐年增多，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建方，項(xiàng)目建設(shè)過程中成本管理的效果直接關(guān)系著企業(yè)的獲利情況，因此，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)代建模式下項(xiàng)目的成本管理的研究也就顯得極其重要。

關(guān)鍵詞：商業(yè)代建模式;成本管理;經(jīng)濟(jì)收益;

關(guān)于建設(shè)工程的成本管理，也就是采用專業(yè)的方法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金使用情況進(jìn)行管理和控制，以此來實(shí)現(xiàn)節(jié)約生產(chǎn)成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的目標(biāo)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步邁向了正規(guī)化，建筑企業(yè)要想在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就要采用多種方式增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，從多個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)成本的控制，在降低項(xiàng)目建設(shè)成本的同時(shí)，提高企業(yè)成本管理的水平。商業(yè)代建模式指的社會(huì)主體進(jìn)行投資后，再委托給專業(yè)的項(xiàng)目管理公司對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施代建。近年來，隨著我國(guó)待檢機(jī)制的逐步成熟，代建機(jī)制在商業(yè)項(xiàng)目中得到了廣泛的應(yīng)用，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)中，商業(yè)代建模式受到了各專業(yè)人士的青睞。

1在商業(yè)代建模式下工程項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)

1.1項(xiàng)目成本控制的特殊性

在商業(yè)代建模式下的項(xiàng)目主體是代建單位，其替代投資人對(duì)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行成本管理。一般情況下，代建單位的利潤(rùn)主要是項(xiàng)目建設(shè)成本的節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)及銷售分紅，作為代建單位，要想獲得較為理想的收益，就要具備較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力及對(duì)建設(shè)成本的控制能力。項(xiàng)目建設(shè)中的成本組成包括土地費(fèi)用（補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)等）、前期準(zhǔn)備費(fèi)用（項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)勘查等）、建筑安裝費(fèi)用（設(shè)備、材料等發(fā)生的費(fèi)用）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（水、電、暖等費(fèi)用）、公共配套設(shè)施費(fèi)用（物業(yè)用房、配套設(shè)施支出）、間接費(fèi)用（管理人員的薪資、辦公費(fèi)用及涉及到的差旅費(fèi)用等）稅費(fèi)（企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等）及其他費(fèi)用（廣告費(fèi)、不可預(yù)見性因素引發(fā)的費(fèi)用等）

1.2項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)

一般情況下，項(xiàng)目主體建筑安裝工程建設(shè)中成本所占費(fèi)用最大，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)、工期較緊，在施工的過程中，情況還復(fù)雜多變，加上現(xiàn)場(chǎng)管理人員有限，在管理的過程中，可能不會(huì)面面俱到，此時(shí)如果能夠?qū)τ绊懗杀究刂菩Ч囊蛩剡M(jìn)行識(shí)別，根據(jù)主次實(shí)施成本管理，則能夠起到事半功倍的效果。

一般的規(guī)律中，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程安裝成本的影響最大，此階段也是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段，在此階段就加入控制成本的目標(biāo)，能夠有效保證設(shè)計(jì)方案的合理性以及建筑功能的科學(xué)性。然后是施工階段，在此階段，會(huì)出現(xiàn)各種不確定的因素對(duì)建筑項(xiàng)目安裝成本造成影響，這就需要加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的高效管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)。在招標(biāo)階段和竣工階段，如施工單位的施工水平，預(yù)算人員的工作能力等均會(huì)對(duì)建筑項(xiàng)目安裝成本造成影響。

2商業(yè)代建模式下成本管理中存在的問題

2.1設(shè)計(jì)階段

部分缺乏經(jīng)驗(yàn)的代建方忽視了設(shè)計(jì)階段成本管理的重要性，所選擇的設(shè)計(jì)單位能力不足，時(shí)間的緊迫性及有限的設(shè)計(jì)能力，雖然施工預(yù)算未能超出投資預(yù)算，但是后期材料價(jià)格上漲，設(shè)計(jì)變更等都極易導(dǎo)致工程安裝成本增加，如調(diào)整額較小，對(duì)成本的控制是非常不利的。另外，部分設(shè)計(jì)單位對(duì)成本控制的積極性較低，未能對(duì)設(shè)計(jì)中的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行反復(fù)推算，未能對(duì)后期出現(xiàn)變更的因素進(jìn)行分析，極易導(dǎo)致施工成本增加。部分代建單位缺乏與設(shè)計(jì)單位的溝通，未要求設(shè)計(jì)單位采取有效的成本控制方案，在后期施工中也只是套用了設(shè)計(jì)方案，未對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性進(jìn)行論證，導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更次數(shù)增多，施工成本增加。部分代建單位在對(duì)圖紙進(jìn)行審查的過程中未能從成本本控制的角度要求審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，忽視了施工圖紙審查對(duì)施工成本的影響，導(dǎo)致后期施工成本增加。

2.2招標(biāo)階段

招標(biāo)管理不規(guī)范，部分代建方并沒有制定相應(yīng)的招標(biāo)程序，成本管理的過程顯得混亂，導(dǎo)致招標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)成本管理的效果造成了較大的影響。招標(biāo)文件不精確，代建方未能對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行深層次的審核，尤其是工程量清單，導(dǎo)致后期施工費(fèi)用增加?；蛘咚捎玫脑u(píng)標(biāo)方法缺乏科學(xué)性，未能針對(duì)本項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行調(diào)整，使得評(píng)標(biāo)隨意性較大，未能選擇到施工能力較強(qiáng)的單位。

2.3施工階段

部分缺乏經(jīng)驗(yàn)的代建方未能對(duì)施工成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的控制，導(dǎo)致獲取到的成本信息缺乏時(shí)效性，使得施工成本控制工作總是滯后于施工進(jìn)度。另外，設(shè)計(jì)變更、索賠等均是造成施工階段成本增加的主要原因，且影響因素較多，沒有特定的規(guī)律，導(dǎo)致施工成本的控制難度增加。

3加強(qiáng)商業(yè)代建模式下成本管理的措施

3.1設(shè)計(jì)階段

在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要充分的考慮到設(shè)計(jì)單位在成本管理方面的能力，代建單位要注重對(duì)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)的審查，要求設(shè)計(jì)單位出具相應(yīng)的成本管理效果的證明材料，對(duì)其設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考察，可采用限額招標(biāo)的模式，要求設(shè)計(jì)單位在提高設(shè)計(jì)成果的基礎(chǔ)上提高投資概算的精確度，促使設(shè)計(jì)方案能夠更好的滿足投資計(jì)劃的需求，在評(píng)標(biāo)之前，代建方可邀請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，重點(diǎn)對(duì)材料的價(jià)格進(jìn)行審查。調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位在成本管理方面的積極性。設(shè)計(jì)單位要在保證設(shè)計(jì)方案合理性的基礎(chǔ)上，保證設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性，代建方要要求設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案的可行性進(jìn)行論證，將設(shè)計(jì)費(fèi)用、支付方式等與設(shè)計(jì)方案成本管理的效果聯(lián)系起來，由設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)變更負(fù)責(zé)，對(duì)成本的增減給予相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。還要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況選擇合理的設(shè)計(jì)方案。

3.2招標(biāo)階段

在項(xiàng)目招標(biāo)階段，成本管理的重點(diǎn)則是招標(biāo)文件投標(biāo)文件的審核、控制價(jià)格的編制以及合同的制定等。合理的招標(biāo)流程不但能夠提高項(xiàng)目的施工效率，還能降低不規(guī)范因素引發(fā)的施工成本增加，代建方要制定合理的施工流程，成立專門的招標(biāo)管理小組，及時(shí)修正代理機(jī)構(gòu)的偏差，保證招標(biāo)程序的順利開展。還要將招標(biāo)文件的審核重視起來，對(duì)招標(biāo)文件的完整性、準(zhǔn)確性及合理性進(jìn)行審查，建立責(zé)任機(jī)制，保證各項(xiàng)內(nèi)容均符合相關(guān)法律法規(guī)的要求。還要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，代建方要將合同內(nèi)容的定力重視起來，在保證合同內(nèi)容完整性的同時(shí)，還要增強(qiáng)合同的嚴(yán)密度。

3.3施工階段

項(xiàng)目的建設(shè)施工是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，其每天都要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，代建方應(yīng)密切關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的情況，對(duì)項(xiàng)目的施工成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的跟粽。對(duì)可能會(huì)導(dǎo)致施工成本超支的跡象進(jìn)行預(yù)估，盡早采取有效的預(yù)防措施，另外，在動(dòng)態(tài)跟蹤的過程中，及時(shí)有效的成本管理方案一方面能夠?yàn)槌杀竟芾砣藛T指明方向，另一方面，還能為成本管理提供準(zhǔn)確的切入點(diǎn)，起到事半功倍的效果。

4結(jié)束語

總之，在商業(yè)待檢模式下的項(xiàng)目成本管理中，代建方的經(jīng)濟(jì)收益與代建管理費(fèi)相關(guān)，目前，我國(guó)代建項(xiàng)目管理費(fèi)用普遍較低，代建方只能通過投資節(jié)約的獎(jiǎng)勵(lì)來實(shí)現(xiàn)對(duì)效益盈利，此時(shí)，施工項(xiàng)目的成本管理質(zhì)量與企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益密切相關(guān)。這就要求各代建方能夠及時(shí)認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，對(duì)影響成本控制的因素進(jìn)行分析，實(shí)施相應(yīng)的成本管理策略，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位成本管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)全過程的成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)建筑行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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