摘? 要：隨著房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的迅速發(fā)展，一系列的風(fēng)險問題也不斷出現(xiàn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險管理不僅對房地產(chǎn)投資信托本身有利，而且對整個房地產(chǎn)和資本市場健康發(fā)展也具有重要影響。本文對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)常見的風(fēng)險問題進(jìn)行了深入分析，并提出幾種切實可行的措施，以此來防范信托風(fēng)險的發(fā)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金;風(fēng)險識別;風(fēng)險管理

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力之一，并且與人民的生活密不可分。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，需要投入大量資金，隨著政府調(diào)控以及銀行資金監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)亟需新的融資方式改變目前融資難、融資成本高的困境。房地產(chǎn)信托投資基金的出現(xiàn)不僅可以解決所需要的資金問題，降低了投資門檻和投資難度，并且增加了市場的流動性，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了條件與動力。但房地產(chǎn)信托基金在我國仍然處于起步階段，在相關(guān)制度和外部環(huán)境方面并不成熟，各類風(fēng)險也隨之而來，因此我們需要對這些風(fēng)險予以高度重視。

一、我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)證券化的一個重要方式，是近幾年新出現(xiàn)的一種融資方式，并越來越讓社會和投資者接受。 自2007年8月國內(nèi)第一支房地產(chǎn)基金型信托成立至今，房地產(chǎn)信托基金經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，出現(xiàn)了如忠誠投資、光大安石、鼎信長城基金等有實力的房地產(chǎn)信托基金公司。但由于其在我國的發(fā)展過程中出現(xiàn)了一個停滯期，因此其在國內(nèi)的發(fā)展還有很長的路要走。2017年6月政府出臺文件鼓勵在長期租賃住宅中采用房地產(chǎn)信托基金，這也說明未來其將在國內(nèi)擁有更廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)信托基金的出現(xiàn)使大眾和社會出現(xiàn)了互利共贏的形式，為金融市場的發(fā)展提供了新的動力，并且為資金不足的問題提供了解決方式。雖然在總量上我國使用房地產(chǎn)信托基金比較少，只有個別企業(yè)和個別項目在使用，但在未來會是房地產(chǎn)最好的融資渠道。相比較美、日等國家，我國在房地產(chǎn)信托基金方面仍然處于初級階段，稅收政策相對不完整，還較缺乏經(jīng)驗，面臨的風(fēng)險也必須引起投資者和社會的重視。

二、我國房地產(chǎn)信托基金存在的風(fēng)險問題

（一）法律體系不健全

目前我國法律還是缺少對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險的相關(guān)規(guī)定。它所涉及的內(nèi)容非常之多，關(guān)系到社會投資者的利益以及資本市場的健康發(fā)展，法律的缺失將會是制約房地產(chǎn)信托投資基金順利發(fā)展的關(guān)鍵風(fēng)險因素。雖然我國自2013年以來相繼出臺多個文件對房地產(chǎn)信托投資基金起到了一定的推動和發(fā)展作用，但房地產(chǎn)信托投資基金的法律體系仍不健全，因為目前尚未出臺與房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)的法律。在房地產(chǎn)信托基金的組織形式、投資目標(biāo)、分紅政策、資金流通，市場交易等方面都沒有明確的規(guī)定和足夠的法律支撐和條文約束，缺少相應(yīng)的規(guī)范來約束各方市場行為以及保障各方利益無法保證當(dāng)事人的合法利益，讓投資者“望而卻步”。

（二）監(jiān)管體系不健全

在房地產(chǎn)信托基金的監(jiān)管體系方面，我國并沒有明確的文件和法規(guī)去有效規(guī)范信托基金的正常運(yùn)營以及交易。其信托市場和資本市場的完善程度以及政府的監(jiān)管力度還不夠，如果沒有完全的政策保障以及好的監(jiān)管體制，也就意味著沒有法律依據(jù)和政策依據(jù)來監(jiān)督和規(guī)范相關(guān)各方的行為。那么就會侵損相關(guān)投資者的利益，使得其投資風(fēng)險加大。針對一系列的政策風(fēng)險問題，房地產(chǎn)信托公司必須做好風(fēng)險防控準(zhǔn)備，妥善規(guī)避風(fēng)險，把風(fēng)險造成的損失降到最低。

（三）稅收壓力風(fēng)險

近期，對于房地產(chǎn)信托基金的稅收政策的問題得到各方重視和討論。能夠真正讓房地產(chǎn)信托基金在國內(nèi)落地，稅收優(yōu)惠政策是推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的重要因素。但從目前發(fā)展形勢來看，我國住宅租賃市場模式較為單一，市場魚龍混雜，稅收管理并不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托基金發(fā)展面臨著稅收負(fù)擔(dān)過重以及違規(guī)出租行為等問題。稅收壓力過大，將不利于房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。房地產(chǎn)信托基金投資可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。若為權(quán)益類，其收入來源就是租金收入，但國內(nèi)持有物業(yè)的租金收益率比較低，只有2.5%，對于投資者吸引力不大。在面對稅收壓力的風(fēng)險時應(yīng)做好應(yīng)對的決策。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險

宏觀層面的風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險，是無法通過投資組合分散的風(fēng)險。房地產(chǎn)信托基金同樣也會受到宏觀層面風(fēng)險的影響。比如利率、匯率的漲幅、通貨膨脹等因素，都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益造成影響，使得其在發(fā)展的過程中遇到障礙。所以這一風(fēng)險是企業(yè)必須要應(yīng)對的。除此之外，國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，也是影響房地產(chǎn)信托基金的宏觀風(fēng)險之一，房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系密不可分，在很大的程度上受國家的宏觀控制影響。在當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系越來越密切，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也越來越重視。因此，投資于房地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基金在很大程度上受政府的宏觀控制影響。

（五）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)信托基金的收益依靠房地產(chǎn)收益，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，若想要房地產(chǎn)信托基金實現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的收益，就必須擁有豐富的管理經(jīng)驗以及專業(yè)人士去運(yùn)作房地產(chǎn)項目?；鸬倪\(yùn)作同樣也需要專業(yè)人士去管理，如果沒有這方面的人才以及管理對策，就無法形成成熟物業(yè)，難以保證房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題在于依然維持在“建設(shè)+銷售”的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，并沒有發(fā)展成持有模式，而權(quán)益性的信托基金就必須實行持有制。在沒有專業(yè)的人才以及豐富的管理經(jīng)驗下，房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營發(fā)展將面臨多種風(fēng)險的影響。

三、應(yīng)對我國房地產(chǎn)信托基金風(fēng)險的策略

（一）完善法律法規(guī)和監(jiān)管制度

法律體系的不健全，使得房地產(chǎn)信托基金運(yùn)營環(huán)境極其不穩(wěn)定，也是制約我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的一大重要因素，所以一定要完善相關(guān)法律法規(guī)，建成系統(tǒng)的政策法律體系。對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)來說法律法規(guī)也是約束其行為規(guī)范的利劍。所以信托公司必須掌握并熟悉相關(guān)法律法規(guī)和政策，這不僅可以用法律保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，也維護(hù)了信托行業(yè)的資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，政府應(yīng)該加大監(jiān)管力度，在各個方面做出明確界定。政府要建立和完善監(jiān)管體制，注重監(jiān)管制度，規(guī)范各方面的行為，維護(hù)好投資者以及相關(guān)人員的利益，保證房地產(chǎn)信托基金穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）稅收制度改革

美國不僅是最早發(fā)展房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)的國家，而且是發(fā)展最穩(wěn)定的國家，其對世界各國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)起了引導(dǎo)作用。我國可以借鑒國際的成熟經(jīng)驗對房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)稅收制度進(jìn)行改革。實行稅收改革可以有利于避免信托產(chǎn)業(yè)中的重復(fù)征稅和逃稅避稅情況，對部分主要稅收進(jìn)行遞延或者減免，比如減免土地增值稅，對增值稅進(jìn)行免征以及對投資人分配的部分免征所得稅，都起到了稅收優(yōu)惠作用?？梢詫Ψ康禺a(chǎn)信托基金給予相應(yīng)的配套稅收支持，鼓勵房地產(chǎn)信托基金平穩(wěn)健康發(fā)展，使其在國內(nèi)真正“落地生根”。政府及相關(guān)部門應(yīng)該積極對稅收制度進(jìn)行改革，吸引投資者投入資金。

（三）風(fēng)險規(guī)避機(jī)制

政府應(yīng)該建立風(fēng)險預(yù)警體系和風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，這樣才可以讓政府實時掌握其風(fēng)險程度，從而制定相應(yīng)的監(jiān)管制度以及調(diào)控措施，對宏觀層面進(jìn)行把控，跟蹤并做出相應(yīng)的調(diào)整。在可能遇到的風(fēng)險問題面前政府必須有能力去監(jiān)管，從而做出正確應(yīng)對風(fēng)險的決策。對于企業(yè)來說，信托公司要注重建立管理機(jī)制，比如在房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)作方面遇到的風(fēng)險要建立合理的管理體系，以及對于系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險都應(yīng)該有相應(yīng)的控制手段。基金管理公司應(yīng)該對每一個投資的信托產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)行盡職盡責(zé)的、系統(tǒng)的、多方面的調(diào)查與監(jiān)督。不僅要在意項目的收益性，還要及時對風(fēng)險進(jìn)行評估和鑒定，控制項目風(fēng)險，篩選并淘汰各類風(fēng)險過大的項目產(chǎn)業(yè)。這樣更能促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）提高經(jīng)營管理能力

經(jīng)營風(fēng)險就是非系統(tǒng)風(fēng)險，對于房地產(chǎn)信托基金來說，一個企業(yè)如果能有具有相關(guān)專業(yè)知識的人才以及豐富的管理經(jīng)驗，就能夠培養(yǎng)出比較成熟的物業(yè)和合格的基金管理團(tuán)隊，這就會為信托基金帶來穩(wěn)定持續(xù)的、增長的收益。在實現(xiàn)成熟物業(yè)運(yùn)營管理的同時還要注意選擇合適的租戶，從而保證收益，實現(xiàn)投資長期回報。信托公司的收益增長能吸引投資者投資，讓房地產(chǎn)信托行業(yè)更加獲益。如果想要房地產(chǎn)信托基金穩(wěn)定持久發(fā)展，需要信托公司加強(qiáng)防控意識與能力，廣納人才，改善經(jīng)營能力，培養(yǎng)專業(yè)人士以及積累豐富的管理經(jīng)驗，與市場共同防范信托風(fēng)險，才能不斷增強(qiáng)自身對風(fēng)險的控制管理能力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)信托基金作為一個新興的融資領(lǐng)域，能夠拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，豐富中國的金融市場。但在我國房地產(chǎn)信托基金方面仍是基礎(chǔ)階段，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)的投資信托的風(fēng)險管理不僅對房地產(chǎn)投資信托本身有益，還為房地產(chǎn)的發(fā)展與市場的流動性增加了動力。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度看，房地產(chǎn)信托基金不僅解決了金融融資單一的問題，開拓了中小投資者投資房地產(chǎn)的渠道，為新的融資方式注入了源源不斷動力，為房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展起到了積極作用。我國的房地產(chǎn)信托項目雖然在房地產(chǎn)業(yè)市場中已經(jīng)初露鋒芒，但也要時刻注重其在發(fā)展過程中存在的風(fēng)險問題，在針對房地產(chǎn)信托基金的風(fēng)險研究上面，要結(jié)合實際，從我國國情出發(fā)，培養(yǎng)相關(guān)人才以及機(jī)構(gòu)和完善發(fā)展環(huán)境。相信在不久的將來，我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)會有更加穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡介：

王嘉茹（1998.7-）;性別：女;籍貫：陜西省西安市;民族：漢族;學(xué)歷：本科;研究方向：工程管理。