李霄騰

摘? ? 要：對(duì)此，本文分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控和質(zhì)量管控兩方面入手進(jìn)行分析，指出了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本與質(zhì)量管控要點(diǎn)，以期為相關(guān)人員提供有益啟迪。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本管控;質(zhì)量管控;管控要點(diǎn)

1? 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，成本控制和質(zhì)量控制都是其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是避免商品房開發(fā)成本過高、確保房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的根本途徑。而且，這也是確保開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、確保社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要條件。在實(shí)際情況下，這也是人們十分關(guān)注的問題。如今，房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，充分地做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和質(zhì)量控制工作，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本與質(zhì)量管控的重要性

2.1? 確保工程如期完成

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中，有必要制訂實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、確保項(xiàng)目順利實(shí)施的計(jì)劃。工程項(xiàng)目控制的有效實(shí)施，可以保證工期按時(shí)完成，保證項(xiàng)目按一定程度交付，防止發(fā)生各種突發(fā)事件，避免工期延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，可以大大縮短工程周期，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成品質(zhì)量和數(shù)量。

2.2? 保證工程建設(shè)安全開展

工程質(zhì)量是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中最重要的組成部分。在確保期限內(nèi)竣工的基礎(chǔ)上，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)安全的管理。進(jìn)行相應(yīng)的工程設(shè)施和定期檢查，確保施工工具的安全和施工人員的人身安全。針對(duì)房地產(chǎn)施工過程中存在的安全問題，必須及時(shí)實(shí)施相應(yīng)的調(diào)查并給出解決方法，以確保建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量的有效運(yùn)行。

2.3? 推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

質(zhì)量，是任何企業(yè)發(fā)展的根本，也是企業(yè)發(fā)展生機(jī)和動(dòng)力的所在。而成本，則是關(guān)系著企業(yè)效益和項(xiàng)目質(zhì)量的重要原因。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施中，成本控制和質(zhì)量控制的水平，也會(huì)直接體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。企業(yè)若是想要樹立良好的外在形象，得到更多客戶的認(rèn)可，除了需要加強(qiáng)內(nèi)部成本控制、完善內(nèi)部管理之外，還應(yīng)該注重外部的信譽(yù)。而這就需要質(zhì)量保證。

3? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控要點(diǎn)

3.1? 強(qiáng)化成本控制意識(shí)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施過程中，要想充分地加強(qiáng)成本控制工作，首先就必須要充分地調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員的積極性，強(qiáng)化他們的成本控制意識(shí)，確保他們能夠從內(nèi)心深處去真正地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性。為此，企業(yè)還可以定期或者是不定期地去組織內(nèi)部員工進(jìn)行學(xué)習(xí)和交流，加強(qiáng)考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，建立起完善、有序的工程項(xiàng)目成本控制程序。一般來說，成本控制會(huì)涉及很多的部門，包括工程部、財(cái)務(wù)部等，所以需要做到全員參與，明確各個(gè)部門之間的職責(zé)關(guān)系，注重相互協(xié)作和相互制約。

3.2? 建完善成本控制體制

在實(shí)際情況中，為了能夠充分地做好成本控制工作，那么還應(yīng)該積極地做好項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)工作，并且制定相應(yīng)的成本計(jì)劃。一般來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部不僅承擔(dān)著成本控制的責(zé)任，而且也享有成本控制的權(quán)力。因此，項(xiàng)目經(jīng)理也應(yīng)該定期檢查和考核部門成員在成本控制中的業(yè)績(jī)，實(shí)施獎(jiǎng)懲，實(shí)施責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制。只有這樣，才能夠收獲更好的效果。

3.3? 強(qiáng)化各個(gè)階段成本控制

具體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施通常包含著四個(gè)環(huán)節(jié)，其一是立項(xiàng)，其二是規(guī)劃設(shè)計(jì)，其三是施工建設(shè)，其四是市場(chǎng)營(yíng)銷。在不同的環(huán)節(jié)中，需要的成本費(fèi)用也不一樣。因此，成本控制關(guān)鍵點(diǎn)也不一樣。只有強(qiáng)化各個(gè)階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)，并且加強(qiáng)控制，才能夠在最大的程度上降低項(xiàng)目開發(fā)的成本，從而使得企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)。

4? 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管控要點(diǎn)

4.1? 健全管理制度

任何項(xiàng)目的順利發(fā)展離不開健全的管理制度的支持。同樣房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)也是如此。為了在指定的時(shí)間內(nèi)保證質(zhì)量和數(shù)量的完成，建立健全的管理體系，以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)外監(jiān)控和嚴(yán)格控制為前提。如果發(fā)現(xiàn)問題偏離了系統(tǒng)的要求，應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)整，以確保各工程環(huán)節(jié)都在標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，最大限度地提高工程的質(zhì)量和效益，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益。

4.2? 提高施工人員的綜合素質(zhì)

首先，施工單位應(yīng)該把提高施工人員以及管理人員的綜合素質(zhì)作為工程建設(shè)過程中的重點(diǎn)，要定期展開專業(yè)知識(shí)、安全意識(shí)和思想認(rèn)識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)創(chuàng)新人才和管理人才的培養(yǎng)，施工人員要學(xué)習(xí)先進(jìn)的施工技術(shù)，提高施工監(jiān)理制度的有效約束力，不斷加強(qiáng)自身的專業(yè)水平。為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)。

4.3? 明確質(zhì)量管控要點(diǎn)

4.3.1? 材料管控要點(diǎn)

材料是房地產(chǎn)建設(shè)的重要組成部分，是建筑施工的物質(zhì)基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，建筑材料的成本通常是建設(shè)成本的一般成本，這被稱為房地產(chǎn)建設(shè)的最高成本部分。建筑質(zhì)量與建筑材料的質(zhì)量密切相關(guān)。在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，許多房地產(chǎn)開發(fā)人員和發(fā)包人使用建筑材料無(wú)法解決建筑材料質(zhì)量的問題，使建筑質(zhì)量不合格，某種程度上影響了建筑的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)人員和發(fā)包人重要的工作是合理選擇材料，如何選擇高質(zhì)量的建筑材料，是買方必須學(xué)習(xí)的技能，另外，由采購(gòu)者的專業(yè)素質(zhì)和對(duì)工作的態(tài)度來判斷。選擇建筑材料的質(zhì)量，保證施工順利進(jìn)行。因此 ， 進(jìn)一步加強(qiáng)采購(gòu)人員素質(zhì)和技能訓(xùn)練 ， 一定程度地控制各建筑材料的技術(shù)含量 ， 準(zhǔn)確區(qū)分材料的質(zhì)量非常重要。

4.3.2? 設(shè)備管控要點(diǎn)

機(jī)械設(shè)備是現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中必不可少的工具，設(shè)備的安全性能和先進(jìn)性也會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生影響。所以，在工程施工過程中，管理人員也必須加強(qiáng)對(duì)設(shè)備質(zhì)量的控制。在施工初期不僅要對(duì)所有機(jī)械設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行檢查，而且其整體運(yùn)行效率和運(yùn)行功能都能滿足工程建設(shè)的需要，并且對(duì)設(shè)備的各部分進(jìn)行定期修理，使其在實(shí)際施工中處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。從而實(shí)現(xiàn)設(shè)備的有效安全運(yùn)行，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工效率和施工質(zhì)量。

4.3.3? 環(huán)境管控要點(diǎn)

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際施工階段，將會(huì)進(jìn)行大量大型舊房屋改造工程，導(dǎo)致工地空氣污染的大面積揚(yáng)塵，而且在運(yùn)輸廢建材的同時(shí)，也會(huì)給現(xiàn)場(chǎng)道路帶來破壞和加固。另外，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)建筑廢水的處理沒有進(jìn)行深度控制，給建筑現(xiàn)場(chǎng)造成了大量的沉積，嚴(yán)重影響了周圍居民的正常生活。因此，要改善這種狀況，就必須全面加強(qiáng)工程的質(zhì)量管理工作。

總而言之，在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也正處在大力發(fā)展的過程中。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體水準(zhǔn)也呈現(xiàn)著顯著提升的趨勢(shì)。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，成本控制和質(zhì)量控制都是非常重要的環(huán)節(jié)。其不僅關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，而且也直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。而且，這也是確保開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、確保社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要條件。因此，在實(shí)際情況下，還必須要采取有效對(duì)策來加強(qiáng)成本控制和質(zhì)量控制。

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