李泉怡

【摘要】2020年2月16日，恒大集團(tuán)宣布于2月28日啟動(dòng)全國(guó)各大樓盤的特大優(yōu)惠政策，全國(guó)在售樓盤75折銷售，因?yàn)橐咔榈挠绊?，消費(fèi)者可以通過VR看房等方式對(duì)房屋的情況進(jìn)行了解，并且在商品房交易的首付、按揭等環(huán)節(jié)，均推出不同程度優(yōu)惠。該營(yíng)銷方式一經(jīng)出臺(tái)，反響熱烈，于2月共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上認(rèn)購商品房總套數(shù)99141套，位居該月行業(yè)第一。商品房降價(jià)促銷中，開發(fā)商在獲取營(yíng)銷帶來的豐厚利潤(rùn)和現(xiàn)金流的同時(shí)，可能會(huì)遇到以下法律問題：1.由于促銷帶來房?jī)r(jià)變動(dòng)，已購房業(yè)主主張退房或補(bǔ)償差價(jià);2.無理由退房的法律風(fēng)險(xiǎn);3.開發(fā)商在按揭貸款擔(dān)保中的法律風(fēng)險(xiǎn);4.由于疫情原因，導(dǎo)致無法按期交房的法律風(fēng)險(xiǎn);5.先漲價(jià)再降價(jià)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】商品房銷售;降價(jià)促銷;法律風(fēng)險(xiǎn)

1、由于促銷帶來房?jī)r(jià)變動(dòng)，已購房業(yè)主主張退房或補(bǔ)償差價(jià)

開發(fā)商為提升銷售額、拓寬銷售渠道而降價(jià)，可能會(huì)導(dǎo)致在在促銷活動(dòng)進(jìn)行前購買商品房的消費(fèi)者認(rèn)為，其自身利益受到損害，在此情況下，消費(fèi)者為維護(hù)其利益，一般會(huì)有兩種主張：退房或者要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。此兩種行為在法律上具有不同性質(zhì)。

1.1退房

退房的訴求，在法律上為主張解除合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（后簡(jiǎn)稱《合同法》），合同的解除方式分為法定解除、約定解除與協(xié)商解除三種。首先，約定解除即雙方民事主體在簽訂合同之時(shí)所約定的合同解除條件被滿足時(shí)，合同自動(dòng)解除;其次，簽訂合同的雙方民事主體可以就該購房合同的解除協(xié)商解決;最后，在滿足《合同法》中規(guī)定的合同解除要件，或出現(xiàn)我國(guó)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他法定解除情形（比如：房屋質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)安全問題等）時(shí)，消費(fèi)者可主張依據(jù)該條款解除合同。

消費(fèi)者解除合同，對(duì)開發(fā)商而言是一筆不小的損失。因此，開發(fā)商在訂立合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重注意對(duì)合同的解除條款的規(guī)定，在不違反法律規(guī)定的情況下，對(duì)自己的權(quán)益進(jìn)行預(yù)設(shè)性質(zhì)保護(hù)。

1.2補(bǔ)償差價(jià)

補(bǔ)償差價(jià)，在法律上的性質(zhì)為變更合同。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，只有以下四種情況可以對(duì)合同進(jìn)行變更：（1）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致;（2）因重大誤解訂立的合同;（3）訂立的合同顯示公平;（4）因欺詐、脅迫、趁人之危等，致使當(dāng)事人在違背其真實(shí)意愿下訂立的合同。顯然，開發(fā)商的降價(jià)促銷行為并不符合上述（2）-（4）所規(guī)定的情形，消費(fèi)者無法依該三個(gè)條款主張要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。如若開發(fā)商愿意在該價(jià)款中進(jìn)行讓步，可以同意與消費(fèi)者進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償，但是該行為并非因過錯(cuò)或法律約定而進(jìn)行補(bǔ)償，如果雙方未達(dá)成協(xié)議，則消費(fèi)者無法主張開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。

恒大集團(tuán)在其《商品房網(wǎng)上認(rèn)購書》中說明：“乙方或乙方推薦的客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》之日至2020年5月10日期間，如該樓盤出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，甲方承諾補(bǔ)差價(jià)。”此優(yōu)惠政策即開發(fā)商同意在一定時(shí)期范圍內(nèi)對(duì)消費(fèi)者最低價(jià)購房進(jìn)行承諾，若房?jī)r(jià)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，則變更合同價(jià)格?！逗贤ā分械?42條規(guī)定，買賣標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)自標(biāo)的物交付完成后由賣方轉(zhuǎn)移至買方，雙方另有規(guī)定的除外。商品房的促銷行為導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的降低，雖然不屬于標(biāo)的物損毀、滅失的情形，但是其本質(zhì)也為標(biāo)的物的自身風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商同意為消費(fèi)者補(bǔ)償差價(jià)，不違反相關(guān)法律法規(guī)的情況下，根據(jù)合同法的意識(shí)自治原則，該補(bǔ)償差價(jià)的行為合法有效，可以在合同中進(jìn)行規(guī)定。但開發(fā)商在認(rèn)定房?jī)r(jià)下跌中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1.房?jī)r(jià)下跌標(biāo)準(zhǔn)：房?jī)r(jià)下跌有兩種可能，第一種為開發(fā)商為了提升促銷活動(dòng)的效果，自行對(duì)房?jī)r(jià)采取打折等降低的舉措;第二種為由于市場(chǎng)變動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的降低。如果開發(fā)商未對(duì)房?jī)r(jià)下跌的情形進(jìn)行規(guī)定，則可能導(dǎo)致自身承擔(dān)難以承受的風(fēng)險(xiǎn)。2.若開發(fā)商未對(duì)該房源所在范圍內(nèi)的全部小區(qū)進(jìn)行促銷，僅對(duì)其中部分銷售房源進(jìn)行打折降價(jià)促銷，如何對(duì)降價(jià)進(jìn)行認(rèn)定。若該降價(jià)標(biāo)準(zhǔn)未能得到確認(rèn)，則開發(fā)商與消費(fèi)者極易對(duì)房屋價(jià)款產(chǎn)生爭(zhēng)議。3.差價(jià)的補(bǔ)充范圍。若商品房出現(xiàn)多次降價(jià)，即在消費(fèi)者主張房屋價(jià)款下降要求補(bǔ)償后，房屋出現(xiàn)了再次下降，開發(fā)商是否再次承擔(dān)該降價(jià)補(bǔ)償。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)針對(duì)消費(fèi)者的差價(jià)補(bǔ)償請(qǐng)求進(jìn)行更為明確的規(guī)定，以規(guī)避涉訴風(fēng)險(xiǎn)。

2、無理由退房的法律風(fēng)險(xiǎn)

恒大集團(tuán)在除低價(jià)保障之外的另一促銷舉措為無理由退房。針對(duì)無理由退房中，若無細(xì)則規(guī)定，則易產(chǎn)生法律糾紛。首先，針對(duì)商品房買賣中稅費(fèi)的承擔(dān)。若消費(fèi)者成功退房，在消費(fèi)者前期支付的一些款項(xiàng)，如契稅、印花稅等，也是一筆較大的支出，因此，在開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂購房合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)無理由退房進(jìn)行明確的約定，將稅費(fèi)的承擔(dān)主體進(jìn)行明確，同時(shí)，若消費(fèi)者在退房前，為房屋進(jìn)行了裝修等，此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定等，在購房合同中進(jìn)行明確約定，以防在無理由退房方面與消費(fèi)者產(chǎn)生糾紛。

其次，若消費(fèi)者在辦理過戶后主張無理由退房，則可能導(dǎo)致該房屋作為二手房進(jìn)行銷售的情形。因此，開發(fā)商在確立無理由退房日期的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考慮到盡量將退房時(shí)間定為商品房辦理過戶之前，以避免商品房成為二手房進(jìn)行銷售的情形。

除此之外，在目前我國(guó)現(xiàn)階段的按揭貸款擔(dān)保制度中，在某些情況下，開發(fā)商會(huì)作為消費(fèi)者向銀行貸款的擔(dān)保人，消費(fèi)者購買的商品房則作為該筆貸款的抵押物。在此情況下，若消費(fèi)者要求解除購房合同，不履行其對(duì)銀行承擔(dān)的按時(shí)還款的義務(wù)，開發(fā)商此時(shí)作為該筆貸款的保證人，則會(huì)受到消費(fèi)者不履行義務(wù)的不利影響。若由于消費(fèi)者不履行其義務(wù)，銀行將該房屋進(jìn)行查封，則開發(fā)商受到的不利影響更大。除此之外，在目前信息傳播如此迅速的時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商的涉訴信息對(duì)于開發(fā)商的商譽(yù)具有重大影響。

3、由于疫情原因，導(dǎo)致無法按期交房的法律風(fēng)險(xiǎn)

恒大如此大手筆的促銷行動(dòng)，其目的為應(yīng)對(duì)目前由于疫情原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情形。由于疫情原因，很多房地產(chǎn)開發(fā)工程面臨暫緩?fù)９さ那闆r，農(nóng)民工無法如往年一樣，于春節(jié)假期結(jié)束之后返回工地繼續(xù)施工，這可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨無法按期完工的情況。

針對(duì)這種情況，住建部于2020年2月26日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情、防控有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，該通知明確了疫情防控導(dǎo)致工期延誤，屬于合同法規(guī)定的不可抗力的情形。開發(fā)商可以根據(jù)不可抗力對(duì)工期進(jìn)行合理延期。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)以適當(dāng)?shù)姆绞酵ㄖ黉N前即購買房屋的房主，并且在目前的降價(jià)促銷中，對(duì)新購房者進(jìn)行及時(shí)的信息公示。同時(shí)，為了商業(yè)形象的建立，可以采取其他的措施，如小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)等，安撫消費(fèi)者的信心。

4、先漲價(jià)再降價(jià)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)

在恒大發(fā)布了促銷信息后，有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，促銷的基準(zhǔn)價(jià)格相較于該商品房的原始價(jià)格上漲了一些，在上漲后的價(jià)格進(jìn)行促銷，促銷價(jià)格和商品房原始價(jià)格并未差距太多。先漲價(jià)再打折，原本為網(wǎng)購中經(jīng)常出現(xiàn)的商家套路，對(duì)于商家而言，這確實(shí)是能夠?！按黉N”的同時(shí)，利潤(rùn)損失也不會(huì)太多的一種方法。但是從法律上而言，若開發(fā)商在實(shí)際促銷的操作中，如若真的采用這種方式進(jìn)行牟利，則可能侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時(shí)可能會(huì)被認(rèn)定為虛假銷售行為，最終導(dǎo)致其自身商譽(yù)受損，甚至受到行政處罰。

房地產(chǎn)開發(fā)商往往一個(gè)項(xiàng)目及涉及廣泛，稍有不慎便容易有涉訴風(fēng)險(xiǎn)。商品房的降價(jià)促銷，若無法妥善處理老房主利益受損之心，則可能導(dǎo)致集體訴訟;若收了新房主的款項(xiàng)，最終無法滿足新房主內(nèi)心所期待的真正無理由退房以及降價(jià)補(bǔ)償，則也可能導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn);在政府方面，價(jià)格調(diào)控也是一個(gè)需要考慮的因素，商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)并非開發(fā)商一方即能夠確認(rèn)，還需要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并且履行相關(guān)的法律流程。

降價(jià)促銷，對(duì)于開發(fā)商而言可以短期內(nèi)回籠資金，解決現(xiàn)金流不充足的問題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商品房的降價(jià)促銷，于新購房者，是低價(jià)購房的利好消息，于舊購房者，是其購買的房屋降價(jià)貶值的隱患所在。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到百姓民生，商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定變化是穩(wěn)住民心的重要因素。降價(jià)促銷不是長(zhǎng)久之計(jì)，開發(fā)商的商譽(yù)無價(jià)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)才是開發(fā)商長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的良方。