張棟

[摘 要]作為一種補充養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”早在十余年前在中國就受到了廣泛關注，民營機構、政府機構、銀行以及保險等部門和行業(yè)均開展了一系列的實踐和探索。但總體來看，由于傳統(tǒng)觀念和一系列顧慮因素存在，社會公眾需求空間受到了極大限制，同時在系列風險的制約下，金融機構供給能力和意愿也稍顯不足。此外，政策配套建設滯后，制度交易環(huán)境也尚不成熟，從而導致中國以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢。從國外經(jīng)驗來看，公眾的支持和認同、政府的參與和法律保障、成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、多樣化的產(chǎn)品設計等都是其以房養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展的重要保障，值得借鑒和完善?？v觀中國以房養(yǎng)老的未來發(fā)展趨勢，盡管其定位小眾，但潛在市場不容忽視，應明確政府職能，完善以房養(yǎng)老制度環(huán)境，鼓勵多方機構通力合作，優(yōu)化以房養(yǎng)老產(chǎn)品，同時宣傳多元化養(yǎng)老觀念，強化以房養(yǎng)老理性認知，為以房養(yǎng)老的長期發(fā)展做好充分準備。

[關鍵詞]“以房養(yǎng)老”;住房反向抵押貸款;傳統(tǒng)觀念;系統(tǒng)風險;制度交易環(huán)境

[中圖分類號]D669.6[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0461（2020）02-0070-08

作為國際上一項比較成熟的補充養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”最早起源于荷蘭，在美國發(fā)展最成熟、最完善。同時以房養(yǎng)老在英國、法國、新加坡和日本等國家有了較快發(fā)展。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，以房養(yǎng)老已經(jīng)成為西方國家一種比較成熟的融資途徑和相對有效的補充養(yǎng)老方式，在應對人口老齡化和滿足老年群體多樣化的養(yǎng)老需求等方面發(fā)揮了較為重要的作用。

隨著中國經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，老年人養(yǎng)老需求日益多元化。在人口老齡化、家庭結構小型化等一系列新形勢的影響下，老年人養(yǎng)老供給面臨著一系列挑戰(zhàn)。在此背景下，拓展多樣化的養(yǎng)老方式成為社會各界共同努力的方向，以房養(yǎng)老等社會化的養(yǎng)老方式應運而生。

一、中國“以房養(yǎng)老”實踐探索與市場評估

“以房養(yǎng)老”指的是持有房產(chǎn)的老年人將自己的房產(chǎn)通過個人、金融機構或中介機構等變現(xiàn)或獲取相應的養(yǎng)老服務的一種養(yǎng)老方式，是解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”問題的有效手段。其核心思路是持有房產(chǎn)的老年人，將房屋產(chǎn)權抵押給銀行、保險公司等機構，由相應的金融機構根據(jù)房屋價值、房主年齡和預期壽命及未來折舊增值等因素進行綜合評估，對老年人房屋的價值做出判斷，老人則可以定期從該機構取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓的服務，直到老人去世后該機構才能獲取房屋的產(chǎn)權并進行相應的處置。

（一）中國“以房養(yǎng)老”實踐探索

自2003年以住房反向抵押貸款為代表的“以房養(yǎng)老”模式得到政策層支持以后，相關政府部門和市場開展了一系列研究和實踐探索。2005年以來，部分城市和地區(qū)開展了不同模式的“以房養(yǎng)老”試點，分別出現(xiàn)了民間版、政府版、銀行版和保險版的以房養(yǎng)老模式[1]，但真正有所成效的則是保險業(yè)推出的住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務。

2015年3月幸福人壽保險產(chǎn)品“幸福房來寶”正式獲得保監(jiān)會批準，成為保險主導的“以房養(yǎng)老”落地的第一個產(chǎn)品。“幸福房來寶”面向的群體主要是60—85周歲的老年人，主要傾向于孤寡失獨老人群體，符合條件的老年人將房產(chǎn)抵押給幸福人壽保險公司，房產(chǎn)經(jīng)過評估和公證之后，雙方簽訂保險合同，老年人可以選擇繼續(xù)在原房屋居住，也可以將房屋委托給保險公司出租、自己入住養(yǎng)老院兩種方案，合同期間保險公司根據(jù)合約向老年人支付養(yǎng)老保險金，具體金額不受房價的上漲和下跌影響。老人去世后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)的處分權，處分所得優(yōu)先償付養(yǎng)老保險相關費用，如果所得款超過老人的花費，余額將由老人的繼承人所有，如果所得不足以償付養(yǎng)老費用，不足部分由保險公司承擔，這一模式運作的重要前提是保險公司強大的風險分散精算技術等。2018年，中國銀保監(jiān)會《關于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險擴大到全國范圍開展。2019年6月，人壽保險首單老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務在廣州落地，成為市場上第二家順利承保此項業(yè)務的保險公司。根據(jù)統(tǒng)計，截至2019年4月，幸福人壽推出的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品累計承保194單（133戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占比較多。據(jù)統(tǒng)計，該保險產(chǎn)品平均每月每戶發(fā)放養(yǎng)老金近8 000元，根據(jù)地區(qū)房產(chǎn)價格的不同，每戶領取每月最高3萬多元，最低近2 000元。

（二）中國“以房養(yǎng)老”市場評估

1.需求：經(jīng)濟社會轉型，“以房養(yǎng)老”市場潛在需求顯現(xiàn)

第一，人口結構變遷，家庭功能弱化，空巢與失獨老人增加，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨諸多挑戰(zhàn)，“以房養(yǎng)老”等新興養(yǎng)老方式成為多元化養(yǎng)老需求新的關注點。在人口老齡化的影響下，中國家庭小型化、少子化現(xiàn)象突出，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國平均家庭規(guī)模已從1953年一普時的4.33人下降到2010年六普時的3.10人，并將進一步縮小到2030年的2.61人和2050的2.51人，見圖1。家庭小型化、少子化將持續(xù)存在，在很大程度上削弱了家庭養(yǎng)老的功能。另一方面，在計劃生育等因素的影響下，中國空巢老人和失獨老人規(guī)模繼續(xù)上升，空巢老人數(shù)量已于2013年突破1億人大關，2012年中國至少有100萬個失獨家庭，且每年以約7.6萬個的數(shù)量持續(xù)增加 。

圖1 歷次人口普查家庭戶規(guī)模情況及未來預測

數(shù)據(jù)來源：1950—2010年數(shù)據(jù)根據(jù)歷次人口普查數(shù)據(jù)整理;2010年以后數(shù)據(jù)參考為國家應對人口老齡化戰(zhàn)略研究課題組預測。

第二，養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展。從歷次人口普查和抽樣調查數(shù)據(jù)來看，老年群體的收入主要來源于勞動收入、養(yǎng)老金和家庭其他成員供養(yǎng)。隨著人口老齡化的加深，高齡化和失能化趨勢不斷加劇，老年人持續(xù)的勞動收入保障受到限制，與此同時，家庭結構的小型化使得家庭其他成員供養(yǎng)的能力弱化，而目前中國基本養(yǎng)老保險的保障水平有限，補充養(yǎng)老保險尚未完善，因此，亟待拓展多元化的養(yǎng)老方式，提升老年人的養(yǎng)老保障水平。

第三，自有房比重較大，住房資產(chǎn)價值上升?！吨袊彝ソ鹑谡{查報告2015》顯示，房產(chǎn)占中國家庭總資產(chǎn)的69%，而美國只有30%。根據(jù)2010年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調查情況來看，城鎮(zhèn)老年人擁有自己的產(chǎn)權房的有75.7%[2]，而且近年來中國房地產(chǎn)市場活躍，住房價格持續(xù)上漲，住房資產(chǎn)不斷升值，住房成為城市居民家庭資產(chǎn)中重要的組成部分，這為“以房養(yǎng)老”需求提供了基礎條件。

2.供給：市場廣泛關注，“以房養(yǎng)老”供給主體不斷探索

自2003年“以房養(yǎng)老”的概念被引入中國之后，不同性質的機構開始進行了積極的探索，既包括南京湯山留園公寓和北京“養(yǎng)老房屋銀行”為代表的民營機構的探索，也包括上海公積金管理中心和杭州上城區(qū)湖濱街道的實踐，同時中信銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等銀行業(yè)機構也通過相應產(chǎn)品的設計開展 “以房養(yǎng)老”業(yè)務，同時，自2014年保監(jiān)會發(fā)布 《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》后，幸福人壽正式推出“幸福房來寶”的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，此外還有多家養(yǎng)老保險機構擬推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務。

總體來看，盡管前期部分機構“以房養(yǎng)老”的具體實踐和探索進展緩慢，甚至部分探索以失敗而告終，但隨著政策支持路徑的日益清晰以及借貸雙方市場交易環(huán)境逐步完善，“以房養(yǎng)老”仍然備受市場關注。

二、中國“以房養(yǎng)老”面臨的問題與挑戰(zhàn)

（一）傳統(tǒng)觀念和系統(tǒng)顧慮存在，社會公眾需求空間受限

第一，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和遺產(chǎn)動機降低了“以房養(yǎng)老”的接受度。一是傳統(tǒng)思想的約束，目前中國的養(yǎng)老方式依然是家庭養(yǎng)老，養(yǎng)兒防老的觀念根深蒂固，如果老人生前將自己的房屋抵押出去，無論選擇居住原有房屋放棄居住后產(chǎn)權，還是選擇直接放棄產(chǎn)權獲取養(yǎng)老金入住養(yǎng)老機構，或者抵押并居住原有房屋、去世后子女根據(jù)老人養(yǎng)老支出優(yōu)先贖回原有房屋等各種方式，不僅老人在心理上難以接受，也會給子女帶來心理上的諸多壓力。二是遺產(chǎn)動機的影響，在中國傳統(tǒng)觀念中，“但存方寸地，留于子孫耕”，房子不僅僅擁有居所的功能，更承載著家業(yè)的傳承，其中包含的不只是經(jīng)濟價值，還蘊含著代際之間親情的紐帶。這些傳統(tǒng)觀念的影響，在很大程度上是目前“以房養(yǎng)老”落地不多的重要原因。

第二，機構信任風險，增加了需求方“以房養(yǎng)老”的顧慮。一方面，“以房養(yǎng)老”抵押的周期較長，在中國也處于剛剛起步的階段，暫時還沒有成熟的商業(yè)模式，更沒有完善的法律體系來保障老年人“以房養(yǎng)老”的權益。中國現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”試點大都是銀行、保險等商業(yè)機構在運行，一旦機構經(jīng)營不善而破產(chǎn)或“以房養(yǎng)老”業(yè)務無法實現(xiàn)預期而停滯，都可能對需求方造成重大損失，從而產(chǎn)生后顧之憂。另一方面，需求方一旦將房屋抵押給供給方，如果老人搬離原有住房入住貸款方提供或合作的養(yǎng)老機構中，由于已簽訂合同，老年人在養(yǎng)老機構中享有的服務質量難以得到完全保證。

第三，房價上漲預期，降低了“以房養(yǎng)老”的需求意愿。自2008年經(jīng)濟危機以來，中國整個房地產(chǎn)行業(yè)處于加速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)快速擴張，房價走勢持續(xù)上升，且近年來房價上漲未發(fā)生根本性扭轉。在持續(xù)的房價上漲預期的判斷下，擔心房價上漲帶來損失的顧慮就大大降低了“以房養(yǎng)老”的需求意愿。盡管目前有部分“以房養(yǎng)老”試點產(chǎn)品，如幸福人壽的“幸福房來寶”明確承諾，如果房價上漲，增值部分可由繼承人繼承，房價下跌風險則由公司承擔，這一明顯不符合風險分擔的保險原則可以被認為是產(chǎn)品初期推出的一種吸引客戶的方式，顯然不會是產(chǎn)品的常態(tài)機制。

除此之外，住房抵押的重要一環(huán)是需要對房屋進行評估，而目前中國房屋評估市場并不成熟，潛在需求者不僅要承擔評估不公正的風險，還需要承擔并不低廉的評估費用，這在很大程度上也限制了老年人“以房養(yǎng)老”的需求實現(xiàn)。

（二）系列風險制約，金融機構供給能力和意愿不足

第一，市場和技術風險難以預期，弱化了商業(yè)機構參與“以房養(yǎng)老”的動力。其中市場風險又可以細分為房產(chǎn)泡沫風險、利率風險和長壽風險等。房產(chǎn)泡沫風險同未來經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)走勢緊密相關，帶著極大的不確定性，在宏觀經(jīng)濟走勢和國家政策的影響下，隨時可能出現(xiàn)不可預測的波動，而商業(yè)機構一旦簽約“以房養(yǎng)老”業(yè)務，在較長時期內(nèi)將承擔房價下跌的風險，因此大部分商業(yè)機構仍然對“以房養(yǎng)老”持謹慎態(tài)度。利率風險則主要受市場利率的波動影響，如果實際利率大大高于約定利率，貸款方則面臨著貸款額和應計利息高于抵押房產(chǎn)價值的風險;如果實際利率大大低于約定利率，借款人可能提前還款并終止合同。長壽風險則是由于參保者壽命超過預期約定壽命，抵押房產(chǎn)不足以清償資產(chǎn)本金和利息時，商業(yè)機構不能向融資人或繼承人追索，而應由商業(yè)機構承擔參保人的長壽風險。這一系列的風險都是需要商業(yè)機構通過科學、可靠的技術精算手段加以化解的，但由于房價的估算、老人預期壽命和利率變動都帶有諸多的不確定性因素，從而導致機構面臨著很大的技術風險，導致商業(yè)機構參與“以房養(yǎng)老”的動力不足。

第二，成本風險難以有效化解，增加了機構“以房養(yǎng)老”的供給壓力。由于“以房養(yǎng)老”的經(jīng)營和運作過程十分復雜，從國際經(jīng)驗來看，通常需要銀行、保險、投資以及相關中介機構等多方主體參與，通過多方的優(yōu)勢互補，降低成本。然而，中國《證券法》《銀行法》等規(guī)定中國金融機構實施“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管”的模式，在很大程度上限制了各主體之間合作的實現(xiàn)，大大增加了“以房養(yǎng)老”的實施成本[3]。除此之外，被抵押的房屋還面臨著自然風險，如果被抵押的房屋遭受自然災害，商業(yè)機構也會遭受損失，而如果商業(yè)機構單獨為房屋購買房屋保險，也會產(chǎn)生額外的成本。

第三，商業(yè)機構參與“以房養(yǎng)老”還面臨著一系列的道德風險。一方面，房價估值高、老人壽命短對于參與“以房養(yǎng)老”的商業(yè)機構更為有利，但事實上房價估值高通?？梢暂^好的判斷，而老年人壽命則是自身有更好判斷，事實上預計自己會長壽的老年人較身體狀況稍差的老年人參與“以房養(yǎng)老”的可能性更大;另一方面，雙方簽訂合約后，如果繼續(xù)入住原有住房，由于住房最終所有權通常歸商業(yè)機構所有，老年人通常會基于自身效用最大化的導向，減少對住房的維護和保養(yǎng)支出，從而可能影響未來房屋估價。

（三）政策配套建設滯后，制度交易環(huán)境不成熟

由于“以房養(yǎng)老”本身的復雜性和特殊性，對于供給方也就是貸款人和需求方（即借款人）都會面臨著一系列的風險，這些風險都需要一系列的法律和政策支持加以化解，從而形成一個穩(wěn)定、成熟的制度交易環(huán)境。然而從目前中國“以房養(yǎng)老”的法律和政策配套建設來看，還遠遠不足以化解當前“以房養(yǎng)老”市場中的系列風險。

第一，“以房養(yǎng)老”相關的政策法律不規(guī)范甚至存在障礙，限制了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展進程。一方面，中國“以房養(yǎng)老”缺乏明確的法律支持。近年來中國不同部門通過指導意見、通知的方式提出發(fā)展“以房養(yǎng)老”的建議，但缺乏具體的操作規(guī)程，供需雙方的利益都難以得到保障，而發(fā)達國家如美國，通過《住宅法》《銀行法》等法律對“以房養(yǎng)老”有詳細的法律規(guī)定，保障供需雙方的合法權益。另一方面，中國目前的一些政策和法律規(guī)定，如房屋70年的產(chǎn)權限制，嚴重制約了“以房養(yǎng)老”中房產(chǎn)價值的評估，盡管物權法規(guī)定房屋到期后自動續(xù)期，但卻沒有明確續(xù)期和繳費的標準和條件，成為商業(yè)機構參與“以房養(yǎng)老”的最大障礙[4]。

第二，政府監(jiān)管不足，降低了公眾對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的信任度。目前中國“以房養(yǎng)老”僅處于試點階段，相關部門提出了支持意見，但并未明確具體的監(jiān)管細則，導致當前不同機構在探索“以房養(yǎng)老”模式過程中千差萬別，處于“摸著石頭過河”的階段。對于準入機制、操作環(huán)節(jié)的運作機制、評估機制和合約兌現(xiàn)機制都缺乏明確、客觀、公正的監(jiān)管規(guī)定，導致“以房養(yǎng)老”的進程受阻。

第三，“以房養(yǎng)老”的制度交易環(huán)境不成熟，破壞了供需雙方的交易基礎。一方面，房產(chǎn)評估是“以房養(yǎng)老”推行的重要環(huán)節(jié)，目前中國房地產(chǎn)評估機構不夠規(guī)范，缺乏具有公信力的資產(chǎn)評估機構，導致“以房養(yǎng)老”的交易基礎受到限制;另一方面，“以房養(yǎng)老”必然涉及房產(chǎn)抵押和轉賣業(yè)務，這就需要靈活且發(fā)達的房地產(chǎn)二級市場，近年來中國房地產(chǎn)二級市場有所發(fā)展，但仍存在諸多不規(guī)范的現(xiàn)象，如資質參差不齊、信息不對稱、信用低下等，導致中國房地產(chǎn)二級市場尚不健全。這些制度交易環(huán)境方面存在的障礙，大大影響了“以房養(yǎng)老”的推行。

三、國外“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀與啟示

“以房養(yǎng)老”理念最早起源于荷蘭，真正意義上“以房養(yǎng)老”的推出則應屬20世紀80年代的美國，隨后英國、新加坡和日本等發(fā)達國家也紛紛進行了“以房養(yǎng)老”的探索。發(fā)達國家通過“以房養(yǎng)老”的理論和實踐探索積累了許多較為成熟的經(jīng)驗，也產(chǎn)生了一些教訓。分析國外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的經(jīng)驗教訓，對于中國“以房養(yǎng)老”試點的落地和進一步探索具有重要意義。

（一）美國“以房養(yǎng)老”探索及發(fā)展經(jīng)驗

作為世界上 “以房養(yǎng)老”制度運作最為成熟的國家，美國 “以房養(yǎng)老”模式產(chǎn)生于20世紀80年代，當時美國社會存在一大批“房子富人、現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象，美國政府意識到如果將這些體量龐大的不動產(chǎn)和養(yǎng)老有效結合，將可以大幅度分散社會養(yǎng)老壓力。美國政府在推出 “以房養(yǎng)老”業(yè)務之前，已經(jīng)完成了大量的前期工作。首先，成立了國家房屋價值轉換中心（NCHEC），專門負責對“以房養(yǎng)老”的宣傳，提供了廣泛的群體基礎。其次，美國政府頒布《國家住房法案》，以法律條文的形式對“以房養(yǎng)老”的運作做了具體而詳細的規(guī)定，提供了法律保障。

美國的“以房養(yǎng)老”業(yè)務探索主要是住房反向抵押貸款。具體而言，美國住房反向抵押貸款的對象主要是62歲及以上的老年人，由美國住房和城市開發(fā)部（HUD，Department of Housing and Urban Development）負責監(jiān)管。在這種貸款方式下，貸方分期放貸，房主負債隨著分期時間的遞延而上升，在此期間，房產(chǎn)所有權仍屬老人自己并擁有對房產(chǎn)處置的權利，但前提是還清所有的貸款本息。目前美國住房反向抵押貸款主要有三種模式（見表1）：

1. 房產(chǎn)價值轉換抵押貸款計劃（HECM，Home Equity Conversion Mortgage）

HECM是美國住房與城市發(fā)展部發(fā)起設立的，并在發(fā)展過程中提供各種不同改進方案，此項計劃由美國聯(lián)邦政府提供擔保。該計劃針對的對象是年滿62周歲以上、擁有獨立產(chǎn)權住房并居住在擬抵押房屋內(nèi)的老年人。金融機構根據(jù)申請人年齡、房產(chǎn)價值和利率計算出貸款總額并發(fā)放給借款人，借款人可選擇一次性領取、固定期或生命期內(nèi)按月領取、信用額度內(nèi)按需領取等不同的方式。貸款期間，金融機構有義務按時支付養(yǎng)老金，借款人可繼續(xù)居住在抵押房屋內(nèi)，并需繳納一定財產(chǎn)稅和及時維修房屋。當貸款到期后，借款人的繼承人有不同選擇：一是還清貸款本息，取得抵押房屋的所有產(chǎn)權;二是出售抵押房屋，用所得款項還清貸款本息后擁有剩余額度，如房屋所得款低于貸款額，必須償還貸款額的95%以上;三是放棄抵押房產(chǎn)的贖回權，如果此時房屋價值不足以支付貸款額，金融機構不能向借款人的繼承人行使追索權。HECM對最高貸款額度有一定的限制，目前是62 250美元，房產(chǎn)價值較高的老人通常不會選擇這一計劃。正是因為這一計劃針對的是房產(chǎn)價值較低的老年人，貸款除設定無追索權的保護措施外，還給予了較大的稅收優(yōu)惠。在政府公信力的保證以及一系列優(yōu)惠政策的推動下，近年來HECM發(fā)展迅速，約占美國“以房養(yǎng)老”業(yè)務的95%以上[5]。

2. 住房持有者計劃（Home Keeper）

為滿足擁有中等價值房產(chǎn)老人的“以房養(yǎng)老”需求，1995年美國聯(lián)邦抵押協(xié)會（即房利美）推出Home Keeper計劃。該計劃在運作方式上跟HECM類似，但Home Keeper突破了貸款額度的限制，且限制條件更少，如與他人共有的房產(chǎn)也可以申請該計劃，從而拓寬了“以房養(yǎng)老”的客戶群。在Home Keeper計劃中，聯(lián)邦政府并不提供擔保，但提供政策優(yōu)惠并負責監(jiān)管，因此，公信力較HECM稍低，參與的人數(shù)也比HECM大大降低。

3. 財務自由計劃（Financial Freedom）

財務自由計劃是有純私人機構運營的，以營利為目的，其目標對象是擁有高價值獨立房屋（房屋資產(chǎn)凈值超過40萬美元）的老年人，最高貸款額度可達70萬美元。該計劃由私人機構設計運作，政府實施監(jiān)管但不分擔風險。其運作流程是：擁有高價值獨立房產(chǎn)的老年人將房產(chǎn)抵押，雙方簽約后，貸款機構將貸款一次性支付給受險公司，該受險公司作為承保方按約定向借款人發(fā)放終身年金。財務自由計劃中，借款人可只抵押部分房產(chǎn)（下限為20%），未抵押部分可由后代繼承。在風險管理方面，借貸雙方可以通過“權益分享”的制度安排共同承擔房屋價格波動風險，同時，該計劃可以通過證券化實現(xiàn)資產(chǎn)流動，避免了支付風險。但由于該計劃的對象是擁有高價值房產(chǎn)的老年人，這部分群體通常有較好的養(yǎng)老規(guī)劃，不需要抵押房產(chǎn)來養(yǎng)老，同時該計劃也沒有政府擔保，公信力不足，該計劃在美國 “以房養(yǎng)老”市場中份額很小并已陸續(xù)停辦。

（二）新加坡“以房養(yǎng)老”探索及發(fā)展經(jīng)驗

新加坡“以房養(yǎng)老”探索起源于新加坡保險合作社（即職總英康保險公司，為一家私營公司）1997年經(jīng)營的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。該款產(chǎn)品對于借款人有著嚴格的限制，只針對60歲以上、擁有70年以上私有產(chǎn)權住房的新加坡公民或新加坡常住居民，同時借款人還必須是該公司的壽險客戶，必須購買抵押保障險和房屋保險。該產(chǎn)品規(guī)定，每月貸款額度根據(jù)申請人的年齡、房屋價值、貸款期限以及現(xiàn)行利率等因素，最高可申請不超過房屋估價的70%的額度，期限最高20年或屋主年滿90歲或屋主死亡中較早者為準。除此之外，該產(chǎn)品沒有“無追索權”保證，即如果貸款超過房產(chǎn)價值，借款人或其繼承人必須償還該差額。由于該產(chǎn)品限制條件過多，尤其是新加坡90%以上都是公有住房，該產(chǎn)品在很長時期內(nèi)都少有進展[6]。盡管2006年職總英康保險公司開始將貸款對象擴大到公有住房，但由于私營機構缺乏公信力，民眾擔心權益無法保障，參與人數(shù)仍然沒有大的改觀，該公司于2008年正式停止發(fā)放住房反向抵押貸款。

為緩解養(yǎng)老壓力，推進“以房養(yǎng)老”等多元化養(yǎng)老方式的發(fā)展，2009年新加坡建屋局（HDB，Housing and Development Board）開始推出房屋契約回購計劃，以政府名義開展住房反向抵押貸款。該計劃規(guī)定，62歲以上、擁有三房或更小組屋、家庭收入低于3 000新元、房產(chǎn)沒有被減值釋放且申請時只購買了一套組屋的老年人可以將剩余租期出售給建屋局，申請人可繼續(xù)居住原有房屋并定期領取一定的養(yǎng)老金補貼。建屋局支付的資金可以分為3部分：一是加入計劃后可以一次性領取1萬新元的津貼[7]，一半為現(xiàn)金，另一半用來向中央公積金購買年金;二是每月為申請者支付固定的資金;三是購買長壽保險，當申請者壽命超出預期，可從保險公司繼續(xù)領取養(yǎng)老金。該計劃的房屋契約年限不超過30年，剩余契約由建屋局回購，30年后建屋局擁有該組屋，此時若申請者仍健在，建屋局將繼續(xù)提供住所。由于政府的參與大大提高了該項計劃的公信力，引起了不少老年人的關注。

（三）英國“以房養(yǎng)老”探索及發(fā)展經(jīng)驗

英國最早的“以房養(yǎng)老”模式探索是20世紀60年代的“房產(chǎn)價值釋放機制”（ERM， Equity Release Mechanism），其本質是一種住房證券化的方式，具體做法是有需求的老年人將房產(chǎn)抵押向貸款機構以浮動利率的方式進行貸款，并將貸款投資于股票或債券市場，然而到20世紀80年代由于英國經(jīng)濟低迷，金融市場蕭條，參與該項業(yè)務的老年人不僅沒有獲得收益，還遭受了利率上升造成的損失，最后英國政府以缺乏“無追索權”保護的理由終止該項業(yè)務，并對遭受損失的老人進行補償，但仍存在一系列糾紛，導致 “以房養(yǎng)老”的公信力受到極大影響。

21世紀以來，隨著人口老齡化的加深以及英國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，英國政府越來越認識到固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)財富的重要性，于是英國政府開始著力推動“以房養(yǎng)老”的發(fā)展。2001年英國政府正式推出新的房產(chǎn)價值釋放計劃，地方政府可以根據(jù)被抵押房屋價值發(fā)放貸款，在老人死亡或住房出售時貸款到期。同時為了防止資金鏈斷裂，英國政府還提供了8 500萬英鎊的資金支持。2004年英國金融服務局（FSA， Financial Service Authority）正式接管住房抵押貸款業(yè)務，進一步加強對該項業(yè)務的監(jiān)管。2013年英國金融服務局分為審慎監(jiān)管局（PRA）和金融行為監(jiān)管局（FCA）兩個機構，對住房反向抵押貸款等業(yè)務的微觀監(jiān)管職能由FCA負責。目前英國“以房養(yǎng)老”主要包括兩類：第一類是終身抵押貸款（Lifetime Mortgage），該業(yè)務的申請人必須年滿55周歲（夫妻雙方共同申請的必須都滿足該條件），申請人可以將房產(chǎn)的全部或者一部分作為抵押，并繼續(xù)對抵押房屋保留居住權，貸款金額可以選擇一次性領取或按月領取，借款人去世或進入長期護理階段后貸款到期，須將房產(chǎn)變現(xiàn)還本付息;第二類是住房轉換計劃（Home Reversion Plan），該業(yè)務要求申請人年滿60周歲，該計劃下，老人先將自己房屋的全部或部分產(chǎn)權出售給貸款機構，機構依據(jù)申請者年齡、健康情況等進行評估，約定一次性或定期給老人一筆免稅養(yǎng)老金，同時提供一份終身租房契約，即老人可終身居住在原有房屋內(nèi)，不需繳納租金。這兩類產(chǎn)品都提供“無追索權”保證，即如果出售的抵押房產(chǎn)金額不足以還本付息，貸款機構不得向借款人或其繼承人追償，而如果所售抵押房產(chǎn)金額還本付息后仍有盈余，盈余部分應歸借款人或其繼承人所有。

（四）國外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的啟示

在人口老齡化產(chǎn)生的一系列養(yǎng)老危機的情況下，不少發(fā)達國家逐漸將目光轉向固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)財富，紛紛開展了“以房養(yǎng)老”的探索。不同國家因公眾觀念、制度發(fā)展環(huán)境、政府支持力度等方面存在的差異，進行了諸多不同模式“以房養(yǎng)老”的探索，對中國“以房養(yǎng)老”的發(fā)展具有很好的借鑒作用。

1.公眾的支持和認同是“以房養(yǎng)老”業(yè)務開展的前提

作為“以房養(yǎng)老”的直接服務對象，公眾的支持和認同決定著 “以房養(yǎng)老”業(yè)務的成敗[7]。公眾的支持和認同通常包括兩個方面：一是公眾對“以房養(yǎng)老”觀念或者對住房資產(chǎn)的處置態(tài)度，在這方面，崇尚自由和獨立自主的歐美國家，老年人對房產(chǎn)有著較大的自主權，而對于傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老觀念的國家，老年人遺產(chǎn)動機比較強，這在很大程度上對 “以房養(yǎng)老”業(yè)務的開展產(chǎn)生阻力，如何獲得公眾對 “以房養(yǎng)老”的觀念認同是這一業(yè)務開展的前提;二是對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的認同，即便老年人擁有了處置“以房養(yǎng)老”的自由并愿意選擇 “以房養(yǎng)老”，但由于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品大都是具有復雜的設計，往往讓公眾產(chǎn)生誤解而難以推廣，因此通過良好的產(chǎn)品設計和適當?shù)男麄鳎拍苡行Т龠M公眾對“以房養(yǎng)老”業(yè)務的支持和認同，如美國在正式推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務之前，成立了國家房屋價值轉換中心（NCHEC），專門負責對“以房養(yǎng)老”的宣傳。

2.政府的參與和法律保障是規(guī)范“以房養(yǎng)老”市場的關鍵

從各國“以房養(yǎng)老”的具體實踐和探索的經(jīng)驗來看，政府在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品開發(fā)和運轉過程中起到了非常重要的作用。這些國家都通過積極倡導甚至參與 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品開發(fā)、采取稅收優(yōu)惠等政策支持并重視其監(jiān)管，在維護 “以房養(yǎng)老”正常運轉中發(fā)揮了重大作用。美國20世紀60年代剛開始由私人公司推出的 “以房養(yǎng)老”發(fā)展極其艱難，直到政府介入推出HECM才真正發(fā)展起來，新加坡、英國“以房養(yǎng)老”最初的探索也是如此，都因缺乏政府支持而失敗。同時，“以房養(yǎng)老”周期長，且涉及了金融、房地產(chǎn)、養(yǎng)老服務等諸多行業(yè)，制度安排復雜，所以老年人非常謹慎，而系統(tǒng)、完備的法律監(jiān)管和保障是提高公信力的保障，美國在“以房養(yǎng)老”方面取得的巨大成功離不開其完善的法律保障體系。

3.成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品提供有力支撐

“以房養(yǎng)老”業(yè)務的開展涉及到金融、房地產(chǎn)和養(yǎng)老服務等諸多行業(yè)。一方面， “以房養(yǎng)老”面臨著一系列風險，如長壽風險、利率風險等，需要通過發(fā)達的金融市場，借助有效的金融工具有效規(guī)避和分散風險，還可以通過資產(chǎn)證券化等金融技術手段為“以房養(yǎng)老”市場提供流動性資金等，這在美國3種 “以房養(yǎng)老”模式、新加坡LBS和英國新的房產(chǎn)價值釋放計劃中都有較為明顯的體現(xiàn)。另一方面，“以房養(yǎng)老”嚴重依賴于發(fā)達的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如美國在發(fā)達的房地產(chǎn)的基礎上，還通過完善的房地產(chǎn)二級市場提供擔保，給“以房養(yǎng)老”提供了有利條件。此外，“以房養(yǎng)老”離不開多方主體的協(xié)同合作，政府的政策支持、金融機構的資金和技術保障、房地產(chǎn)一級市場和二級市場的繁榮以及成熟的養(yǎng)老服務業(yè)等都是“以房養(yǎng)老”順利開展的必備條件。

4.多樣化的產(chǎn)品設計有利于激發(fā) “以房養(yǎng)老”的潛在需求

不同群體的老人在資產(chǎn)和財富狀況、風險承受能力、年齡和健康等方面都存在較大差異，從而對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的具體需求也就不盡相同，所以各國都根據(jù)不同的消費需求，開發(fā)出多元化的 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品[8]，如美國針對不同價值的房產(chǎn)開發(fā)出了3種分別針對低價值房屋、中等價值房屋和高價值房屋的住房反向抵押貸款。同時，各國針對貸款的發(fā)放也都設置了一次性、按月發(fā)放等不同方式。此外，有無“追索權”也是反向抵押參與者關注的重要問題。因此，進行多樣化的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設計，有利于激發(fā)“以房養(yǎng)老”的潛在需求，拓展市場規(guī)模。

四、中國“以房養(yǎng)老”發(fā)展的思考與建議

（一）明確政府職能，完善“以房養(yǎng)老”制度環(huán)境

“以房養(yǎng)老”作為多元化養(yǎng)老方式的一種，具有很強的公共屬性，涉及到多方利益，且運行機制極其復雜，因此政府職能在“以房養(yǎng)老”有序發(fā)展過程中的作用至關重要。一是，“以房養(yǎng)老”的規(guī)范有序發(fā)展必須有明確的法律支持。土地70年產(chǎn)權到期如何續(xù)期不明確，房屋價值評估就沒有公認算法，“以房養(yǎng)老”供需雙方就難以達成共識，這是“以房養(yǎng)老”最大障礙，亟需盡快通過立法加以明確。二是，要加強“以房養(yǎng)老”的頂層設計，明確不同機構在“以房養(yǎng)老”運行過程中的職責，制定具體的政策和細節(jié)，提供相應的政策優(yōu)惠措施，并加強政府對各參與主體的有效監(jiān)管。三是，政府還應積極培育評估、擔保、法律、房產(chǎn)經(jīng)濟和金融服務等圍繞房屋價值實現(xiàn)的中介體系，通過信息陽光化、“褒揚誠信、承接失信”，攻克“黑中介”頑疾，實現(xiàn)中介服務高效率、透明化、低成本，老人可以放心地將自己的房子交予中介手中，提高“以房養(yǎng)老”的公信力[9]。四是，對于評估機構， 政府不能僅僅依靠企業(yè)自我管理與行業(yè)準則的約束， 同時應嚴格市場監(jiān)管， 健全對評估機構的管理制度， 對其資質進行定期審核， 促成其運作的合法與公平， 通過保障這一中間環(huán)節(jié)的運作規(guī)范， 增加客戶群體對參與住房反向抵押養(yǎng)老保險的信心， 帶動市場的擴大。此外，政府相關部門可以通過向老年人提供咨詢服務， 建立住房反向抵押貸款保險消費者保護機制的方法， 降低市場的信息不對稱， 減輕老年人面臨的道德風險， 從而促進市場走出困局。只有在政府的大力參與下，培育良好的市場秩序，才能讓固化在房產(chǎn)上的價值高效流動起來，成為老年群體養(yǎng)老的重要選擇之一。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)和第三方市場， 分擔參與方潛在風險

首先，房地產(chǎn)價格風險是“以房養(yǎng)老”業(yè)務發(fā)展的重大阻力之一，其重要原因在于相當長一段時間以來我國房地產(chǎn)市場投資過熱，由此導致了我國房地產(chǎn)價格極不穩(wěn)定。金融機構等“以房養(yǎng)老”供方擔心價格下跌而不敢大力推廣業(yè)務，老年人作為需求則會預期房價繼續(xù)上漲要求過高的權益導致雙方談判很難進行。因此，未來我國應進一步加強房地產(chǎn)市場調控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，規(guī)范房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，作為固定資產(chǎn)，房產(chǎn)的資金流動性相對較差，會影響金融機構的現(xiàn)金流，也成為“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的重要約束條件，可以探索房屋的資產(chǎn)證券化，即金融機構在發(fā)售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時，可以將房屋在二級市場上進行證券化操作，緩解流動性壓力，從而在一定程度上成為規(guī)避違約、吸引金融機構參與和分散風險的重要途徑。此外，還可以針對“以房養(yǎng)老”發(fā)展建立再保險機制， 釋放部分風險， 減少承擔此業(yè)務的金融機構的后顧之憂。

（三）鼓勵多方機構通力合作，優(yōu)化“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設計同房產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格走勢、客戶預期壽命以及市場利率等諸多變量的預測有關，克服這一技術難題，需要統(tǒng)籌發(fā)揮政府、保險公司、銀行等多方主體的優(yōu)勢，以降低“以房養(yǎng)老”的運行成本?！耙苑筐B(yǎng)老”最典型的形式是住房反向抵押貸款，這種模式的典型特征就是通過風險分散的機制對固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)進行抵押貸款產(chǎn)品設計，其中涉及到的兩個最重要的環(huán)節(jié)，一是風險控制，二是金融信貸。這就決定了無論銀行還是保險，單一主體進行的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設計都存在著諸多的難題，成本也巨大，銀行雖資金實力強大，具有良好的抵押貸款經(jīng)驗，但對于人壽風險的控制則缺乏相應經(jīng)驗;保險行業(yè)擅長風險管控，但缺少金融信貸業(yè)務經(jīng)驗，因此通過銀行與保險的聯(lián)合，是“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設計的有效思路。同時，政府應在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品運行過程中提供政策支持和監(jiān)管，以保障“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的公信力。此外，市場機構在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設計時應密切關注不同老年群體的需求，創(chuàng)造出多元化、可選擇的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品。發(fā)掘現(xiàn)有住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務中的問題， 積極改進不足， 并面對不同地區(qū)、不同條件的老年人開發(fā)不同的養(yǎng)老產(chǎn)品， 為老年人設計有針對性、個性化的養(yǎng)老計劃。完善養(yǎng)老服務鏈條， 同時推出醫(yī)療保險、健康保險、金融理財?shù)龋?推進醫(yī)養(yǎng)結合。

（四）宣傳多元化養(yǎng)老觀念，強化“以房養(yǎng)老”理性認知

“以房養(yǎng)老”在西方發(fā)達國家流行的主要因素在于遺產(chǎn)稅制度倒逼機制以及不受遺產(chǎn)動機的制約。在中國，儒家思想的影響下，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念在中國根深蒂固，廣大國民具有強烈的遺產(chǎn)動機。然而隨著人口老齡化的逐步加深，中國4-2-1家庭結構模式日益顯著，家庭養(yǎng)老的功能逐步弱化。盡管近年來中國社會保障體系不斷完善，在保障人民生活和促進經(jīng)濟社會發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，但與廣大公眾日益多元化的養(yǎng)老需求仍有很大差距，因此探索多元化的養(yǎng)老方式尤其重要。一方面，要拓展宣傳途徑，通過政府、媒體、社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)絡以及信息平臺等多方宣傳， 增加老年人對“以房養(yǎng)老”的了解與信任，引導其對現(xiàn)代社會多元化養(yǎng)老模式的正確認知，轉變對傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的依賴心理，努力改變國民的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念;另一方面，要擴大宣傳對象范圍， 加強對“以房養(yǎng)老”潛在群體子女的宣傳，由于年輕人對新生事物接受能力相對較強，同時子女的態(tài)度又會對老年人“以房養(yǎng)老”的實際選擇產(chǎn)生根本的影響，因此通過對子女的宣傳引導不僅是推動“以房養(yǎng)老”等現(xiàn)代養(yǎng)老觀念的重要渠道，同時也可以在很大程度上緩解老年人因遺產(chǎn)動機帶來的擔憂。

五、結 語

無論從“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品本身的定位設計還是從國際國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的實踐探索來看，“以房養(yǎng)老”僅僅是一個小眾產(chǎn)品，其適用對象通常是擁有獨立房產(chǎn)的失獨老人、空巢老人等具有“以房養(yǎng)老”需求的老年客戶。在合格的潛在人群中，“以房養(yǎng)老”業(yè)務發(fā)展最為成熟的美國也大約只有 3%左右的參與率，英國大約為0.2%的參與率。盡管“以房養(yǎng)老”業(yè)務小眾，但其潛在的需求不容小覷，尤其是目前我國面臨著嚴峻的4-2-1家庭結構，房產(chǎn)價值的固化和養(yǎng)老照護需求困境之間存在矛盾，“以房養(yǎng)老”是化解這一矛盾的有效手段之一。誠然，“以房養(yǎng)老”的發(fā)展勢必會對“養(yǎng)兒防老” “但存方寸地，留于子孫耕”等傳統(tǒng)觀念帶來沖擊，甚至會讓老人和子女在現(xiàn)實和親情面前左右為難。但隨著人均預期壽命的進一步延長以及家庭結構小型化的趨勢更加嚴重，無論從經(jīng)濟支持還是照護服務方面都可能讓子女難以承受。而“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)可以通過多元化的渠道獲得經(jīng)濟水平的提升和服務需求的滿足，其獨特優(yōu)勢在一定程度上可以彌補家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老的不足，從而提高老年人的生活質量。

因此，從總體來看，“以房養(yǎng)老”在中國具有一定的發(fā)展?jié)摿?。在政府政策支持不斷完善的情況下，先行先試，可以先針對大城市空巢、獨居老人等“以房養(yǎng)老”的潛在需求群體，開發(fā)出多樣化的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，不斷總結經(jīng)驗教訓，改革和完善“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設計，為“以房養(yǎng)老”的長期發(fā)展做好充分準備。

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Abstract： As a supplementary way of providing for the elderly， "house-for-pension scheme" has been receiving extensive attention in China since more than ten years ago. Private institutions， government agencies， banks， insurance departments and industries have carried out a series of practices. But overall， due to the traditional concept and a series of concerns， the social public demand has been greatly limited. At the same time， the financial institutions' supply capacity and willingness are also insufficient under the constraints of a series of risks. In addition， the construction of policy support is lagging behind， and the institutional trading environment is still immature， which has led to a slow development of house-for-pension scheme in China. From the experience of foreign countries， public support and recognition， government participation and legal support， mature industrial forms， and diversified product design are all important guarantees for the development of house-for-pension scheme. From the future development trend of China's housing pension， despite its positioning， the potential market cannot be ignored. The government's functions should be clarified， the house-for-pension scheme environment should be improved， and multi-sector cooperation should be encouraged to optimize the housing-based products. Besides， China should reinforce the concept of old-age care， strengthen the rational understanding of house-for-pension scheme in order to fully prepare for the long-term development of the house-for-pension scheme.

Key words： "house-for-pension scheme"; housing reverse mortgage; traditional concept; system risk; institutional trading environment

（責任編輯：張麗陽）