【摘要】房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購與項目成本控制有著直接關(guān)系，也是房地產(chǎn)項目順利實施的重要保證。深刻理解房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理的重要性，建立規(guī)范的房地企業(yè)招標(biāo)采購管理體系，制定招標(biāo)采購管理流程和方法，提高房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購管理水平，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)經(jīng)濟效益。本文主要探討房地產(chǎn)招標(biāo)及供應(yīng)商管理辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);招標(biāo)采購;供應(yīng)商管理

改革開放以來，中國的市場環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境均產(chǎn)生明顯變化，人民生活水平不斷提高，百姓對美好生活的追求與向往，均為中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要機遇。近年來，房地產(chǎn)市場逐漸飽和，部分城市已呈現(xiàn)出供大與求的狀況，企業(yè)競爭變得越來越激烈。中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入深度調(diào)整期，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場環(huán)境中立足就需要采取切實可行的管理措施，合理控制投資成本，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。成本控制的關(guān)鍵，是要優(yōu)化各項目招標(biāo)采購環(huán)節(jié)，其中包括工程、服務(wù)、貨物，涉及種類多，范圍廣。企業(yè)必須加強對各類供應(yīng)商的管理，保障供應(yīng)商提供貨物或服務(wù)的優(yōu)質(zhì)。

1、房地產(chǎn)項目供應(yīng)商管理的必要性分析

我國城市房地產(chǎn)建設(shè)項目迅速發(fā)展，已逐步形成規(guī)模效應(yīng)，對供應(yīng)商市場供求也產(chǎn)生很大影響。我國從計劃經(jīng)濟時代走到社會主義市場經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)項目中，無論是工程建筑材料采購或是技術(shù)服務(wù)采購均已形成完全競爭市場。市場中存在大量的生產(chǎn)者、供應(yīng)商以及消費者，任何生產(chǎn)者、供應(yīng)商或者消費者的單獨市場行為均不會引起市場價格和的產(chǎn)量變化。美國經(jīng)濟學(xué)家喬治·斯蒂格勒認(rèn)為在這種競爭環(huán)境下，任何單獨的購買者和銷售者都不能依憑其購買和銷售來影響價格。換句話說就是：任何購買者面對的供給彈性是無窮大，而銷售者面臨的需求彈性也是無窮大的。

完全競爭市場環(huán)境下，產(chǎn)品同質(zhì)性強，資源流動性大，信息完整性高，供應(yīng)商管理難度增加。房地產(chǎn)項目不同于其他單純的開發(fā)或銷售項目，其價值影響因素包括多個級別，土地招拍掛，勘察設(shè)計招標(biāo)，施工招標(biāo)，材料設(shè)備采購，技術(shù)服務(wù)采購，后期營銷等，需要多單位、多部門、多崗位人員積極配合、協(xié)調(diào)發(fā)展方可實現(xiàn)預(yù)期收益。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)已趨于成熟，但管理水平仍需加強。

2、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理的具體內(nèi)容

2.1質(zhì)量管理

高質(zhì)量保證是項目招標(biāo)采購的基本要求，也是最根本要求。招標(biāo)活動的根本目的是采購到符合質(zhì)量要求的工程、貨物、服務(wù)。首先，企業(yè)須成立房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購專業(yè)管理團隊，強調(diào)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，落實質(zhì)量管理的崗位責(zé)任體系。房地產(chǎn)項目涉及采購種類多，范圍廣，可專門設(shè)置不同類別的SQE（即供應(yīng)商管理工程師）。其次，建立招標(biāo)采購質(zhì)量保證體系，編制質(zhì)量計劃、技術(shù)文件、驗收程序及標(biāo)準(zhǔn)等，確保招標(biāo)采購活動程序的規(guī)范化。SQE負(fù)責(zé)保障供應(yīng)商所供貨物的質(zhì)量，制定檢驗計劃并負(fù)責(zé)過程中抽檢，負(fù)責(zé)對供應(yīng)商進(jìn)行周期性的評價、管理。再次，要注重招標(biāo)采購全過程質(zhì)量的動態(tài)控制。無論是工程質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，還是貨物質(zhì)量，均可根據(jù)招標(biāo)采購質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行具體目標(biāo)分解，在重要的工作節(jié)點設(shè)立主要控制點。此外，SQE應(yīng)及時與企業(yè)研發(fā)部門溝通，了解行業(yè)最新信息，參與對新供應(yīng)商的開發(fā)與審核，保障供應(yīng)商的選擇達(dá)到最佳狀態(tài)，增強企業(yè)活力。

2.2成本管理

房地產(chǎn)項目中，招標(biāo)采購服務(wù)過程中所發(fā)生的費用均應(yīng)納入成本管理范疇。傳統(tǒng)意義上的采購成本，主要可分為前期、中期、后期三個階段。前期成本管理，主要是靜態(tài)投資預(yù)算管理，主要應(yīng)注意提高招標(biāo)文件編制的準(zhǔn)確性，重點關(guān)注投標(biāo)人資格條件的設(shè)置、招標(biāo)采購技術(shù)需求的合理性以及招標(biāo)控制價編制的科學(xué)性，減少無效招標(biāo)發(fā)生的概率。改進(jìn)招標(biāo)采購工作流程，合理安排招采時間，避免緊急采購或“反季”采購引起的費用增加。中期成本管理，主要包括采購費用控制、招標(biāo)采購活動本身產(chǎn)生的成本控制以及伴隨服務(wù)成本的控制。中期成本管理強調(diào)的是動態(tài)成本控制的意識及手段。此外，還應(yīng)注意零星采購與批量采購的合理把控。后期成本管理，主要包括維修保養(yǎng)費用、培訓(xùn)費用等。因此，對于工程施工總承包，必須按照國家規(guī)定嚴(yán)格約定缺陷責(zé)任期與質(zhì)保期，明確雙方責(zé)任;對于技術(shù)復(fù)雜的工程設(shè)備，招標(biāo)方應(yīng)在招標(biāo)文件中明確要求中標(biāo)人提供相關(guān)的培訓(xùn)與技術(shù)指導(dǎo)，嚴(yán)格按照使用說明書進(jìn)行操作，以減少維修成本。

除傳統(tǒng)意義上的成本分析外，前期的招標(biāo)采購需求分析也非常重要。通過對房地產(chǎn)項目采購對象的外部環(huán)境、市場供求關(guān)系、技術(shù)需求條件以及采購方自身資源的分析，判斷采購的方式（自制或外購）與途徑，對采購成本均能產(chǎn)生一定影響。

2.3 風(fēng)險管理

招標(biāo)采購風(fēng)險，是在招標(biāo)采購過程中由于內(nèi)部或外部環(huán)境導(dǎo)致出現(xiàn)的各種不確定性事件，使招標(biāo)采購的最終結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生偏離。在房地產(chǎn)企業(yè)，招標(biāo)采購涉及項目種類多，各種信息日新月異，風(fēng)險種類眾多。從內(nèi)部風(fēng)險來看，主要包括管理風(fēng)險、決策風(fēng)險、人員道德風(fēng)險、合同風(fēng)險;從外部風(fēng)險來看，主要包括市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、結(jié)算風(fēng)險等;此外還有因惡劣天氣因素、社會動蕩因素、健康疾病因素等不可抗力產(chǎn)生的各類風(fēng)險問題。

房地產(chǎn)項目全生命周期的招標(biāo)采購行為，均應(yīng)加強招標(biāo)采購風(fēng)險管理。具體管理措施包括：對項目中的外部風(fēng)險及內(nèi)部風(fēng)險進(jìn)行識別并列出風(fēng)險清單，對清單各項內(nèi)容做出定性分析以及定量的風(fēng)險衡量與評估，制定風(fēng)險防控措施，能規(guī)避的主動規(guī)避，能控制的加強控制，從而達(dá)到控制或減少各種意外損失，實現(xiàn)招標(biāo)采購預(yù)期目標(biāo)。無法規(guī)避控制的，比如屬于履行社會責(zé)任類的采購行為，該承受的風(fēng)險也需要企業(yè)自行承受。依法必須招標(biāo)的項目，尤其要做好項目開標(biāo)前的事前風(fēng)險監(jiān)控，避免管理層投資項目的決策失誤以及招標(biāo)工作相關(guān)人員非法干預(yù)招標(biāo)活動的道德風(fēng)險。項目開標(biāo)后，在合同簽訂、履行過程中也要注重事后風(fēng)險控制。

3、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理的具體方法

3.1科學(xué)建立房地產(chǎn)項目供應(yīng)商管理團隊

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，科學(xué)規(guī)范建立房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購專業(yè)管理團隊。項目經(jīng)理必須熟悉國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)規(guī)范，科學(xué)制定招標(biāo)采購管理制度與工作流程，全面負(fù)責(zé)招標(biāo)采購的計劃編制、監(jiān)督執(zhí)行、結(jié)果評價及反饋。團隊按照專業(yè)不同區(qū)別劃分工作崗位，各崗人員負(fù)責(zé)其管轄范圍和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)的各項信息資料收集、供應(yīng)商資格審查、投標(biāo)評估、合同審查等工作。同時，加強企業(yè)間各部門的溝通交流，尤其是與采購需求部門，建立項目組織結(jié)構(gòu)，明確劃分施工區(qū)域及施工計劃，明確采購時間節(jié)點，有效地管理各個環(huán)節(jié)，使相應(yīng)的各個職能部門規(guī)范行使職責(zé)和權(quán)力，守土有責(zé)，守土擔(dān)責(zé)，守土盡責(zé)。

3.2合理規(guī)劃項目招標(biāo)采購方案及流程

房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購工作，應(yīng)合理規(guī)劃招標(biāo)采購方案及流程，保障企業(yè)合法權(quán)益，降低采購成本。第一，企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合自身情況設(shè)置不同的招標(biāo)采購方式及適用范圍。除法律規(guī)定必須公開招標(biāo)的項目外，企業(yè)可選擇非招標(biāo)采購方式。非招標(biāo)采購方式具體包括談判采購、詢比采購、競價采購、直接采購、框架協(xié)議等，企業(yè)自主性強，方式靈活，可有效減少投標(biāo)產(chǎn)生的經(jīng)濟費用，同時節(jié)約時間成本。尤其是直接采購及框架協(xié)議采購方式，能更好的維護企業(yè)與供應(yīng)商的長期合作關(guān)系。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家、省市、行業(yè)提出的各項優(yōu)化招標(biāo)采購流程，提高采購效率要求。加強對前期招標(biāo)采購文件的技術(shù)審核，完善招標(biāo)文件質(zhì)量，減少投標(biāo)人提出問詢、質(zhì)疑、投訴的概率，降低流標(biāo)率，節(jié)約招標(biāo)采購時間;簡化招標(biāo)前置審核程序，創(chuàng)造公平的營商環(huán)境，將更多的精力放在開標(biāo)評標(biāo)過程中以及評標(biāo)工作結(jié)束后合同簽訂、履行過程中的監(jiān)管;提倡電子招標(biāo)、計算機輔助評標(biāo)，節(jié)約紙張經(jīng)濟成本，加強環(huán)保觀念，同時也防止腐敗，提高工作效率。

3.3優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)商管理模式

傳統(tǒng)的供應(yīng)商管理模式結(jié)構(gòu)簡單，技術(shù)含量低，現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)商管理模式。新型的管理模式可采用三線結(jié)構(gòu)，將集中采購與分散采購結(jié)合起來。三線結(jié)構(gòu)應(yīng)用在一般規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)中，主要包括最高戰(zhàn)略集團采購、子公司采購以及項目現(xiàn)場采購。三種不同類型的采購采用不同的管理措施，有利于降低采購管理成本。

從房地產(chǎn)項目的全生命周期來看，企業(yè)管理者建立標(biāo)準(zhǔn)化的采購流程，實現(xiàn)準(zhǔn)時化采購，既已成為管理趨勢，也使制造商、供應(yīng)商、采購方均能實現(xiàn)三贏。企業(yè)逐步形成準(zhǔn)時化采購思維，將制造商去庫存、按訂單及時安排計劃生產(chǎn)的JIT思想擴展到供應(yīng)商。供應(yīng)商作為聯(lián)系制造商與采購方的中間環(huán)節(jié)，掌握大量的信息與數(shù)據(jù)資源，能合理預(yù)判市場需求并根據(jù)需求變化積極做出快速反應(yīng)，減少庫存擠壓，節(jié)約時間成本，使得采購方與供應(yīng)商建立良好的供需合作關(guān)系。對制造商來說，制造的敏捷性與柔性增加了，大幅降低管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)作為采購方，也能通過對供應(yīng)商的有效控制管理提高各項工程、服務(wù)、貨物的品質(zhì)。

3.4建立采購信息管理系統(tǒng)。

采購信息管理系統(tǒng)可將收集到的各類采購數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行鑒別、選擇、核對、合并、排序、更新、計算、匯總，生成不同形式的數(shù)據(jù)和信息匯總表，最終形成采購信息系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程圖、數(shù)據(jù)流程圖。通過建立科學(xué)的數(shù)據(jù)庫、信息管理系統(tǒng)，對各類供應(yīng)商形成統(tǒng)一管理。采購信息管理系統(tǒng)主要包括：計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及其應(yīng)用、電子招投標(biāo)交易系統(tǒng)、企業(yè)資源計劃信息系統(tǒng)（ERP系統(tǒng)）、項目管理輔助工具等。其中，計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及其應(yīng)用主要包括計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng);電子招投標(biāo)交易系統(tǒng)適用于組織大型項目招標(biāo)、開標(biāo)，特別是對于大宗的進(jìn)口設(shè)備采購的項目，可在全球范圍內(nèi)選擇最優(yōu)供應(yīng)商;ERP系統(tǒng)是企業(yè)自行開發(fā)應(yīng)用于企業(yè)內(nèi)部管理的企業(yè)資源計劃信息系統(tǒng)，ERP系統(tǒng)的功能模塊能覆蓋企業(yè)的主要業(yè)務(wù)活動和內(nèi)部資源管理;項目管理輔助工具，是指項目管理需要借助于相應(yīng)的計算機輔助工具，在招標(biāo)工作中所涉及的許多項目管理方法和工具，可以使用功能模塊齊全的項目管理軟件來輔助實現(xiàn)企業(yè)對項目招標(biāo)采購的全過程管理。信息管理系統(tǒng)的建立，可有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)選擇、管理、評價供應(yīng)商。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹旭升.關(guān)于房地產(chǎn)項目中招標(biāo)采購的重點要素探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（13）：22.

[2]李艷紅.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程新型招標(biāo)采購體系研究[D].北京建筑大學(xué)，2016.

[3]楊海艷.房地產(chǎn)項目物資采購管理的研究[D].天津大學(xué)，2010.

作者簡歷：

束方圓，女，1988年12月生，山西太原人，經(jīng)濟師，碩士研究生：2017年07月畢業(yè)于山西財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院MBA。