胡佳

摘要：房地產企業(yè)是我國的重要經濟支柱，現在的國際經濟環(huán)境競爭也日益激烈，國內市場環(huán)境參差不齊，需要強化房地產企業(yè)的風險管理，建立健全完善的風險導向下房地產企業(yè)的財務內部控制，具有重要的實際意義。

關鍵詞：風險導向;房地產企業(yè);財務內部控制

現階段房地產已經進入調整期，房地產企業(yè)在各方面經濟原因和社會原因的影響下，出現了經濟危機，好多房地產企業(yè)都面臨著資金鏈危機，房地產企業(yè)的資金問題成為一個很大的壓力。市場發(fā)展也加劇了房地產之間的競爭，再加上在運行中的各種不確定因素，對房地產行業(yè)增加了風險因素，尤其是房地產企業(yè)內部財務控制體系的風險系數最大，需要管理者加強控制，降低風險，加強管理。

一、分析房地產企業(yè)財務風險

房地產的財務風險主要指房地產公司的財務結構不合理，融資不當讓房地產公司在運行過程中沒有了償債能力，讓投資者在原有的預期收益下降，達不到原有的收益效果，給房地產公司的運行帶來資金風險。

（一）資本結構不合理，融資渠道單一

當前形勢下的房地產公司，大部分企業(yè)資本結構不合理?！耙还瑟毚蟆钡默F象占有多數，原有的民主沒有作用。持有大股的房地產商自己說了算，不能聆聽大家正確意見。在大股東的堅持下會利用自己親信作為公司內部主要負責人，出現“內部人控制”財務管理問題越來越多，矛盾也會越來越突出。企業(yè)的高層管理人員對于內部財務控制存在僥幸心理，加之任意越權管理財務，導致房地產財務風險的控制效率低下。

在融資渠道方面，房地產企業(yè)對于銀行的依賴程度較高，有45%的房地產開發(fā)投資來自于銀行貸款，另外的30%來自于開發(fā)商的自身資金積累，25%來自于民間融資。由于負債經營的數額巨大，公司的負債率一直處于較高，這也相應的降低了對于債權人的保證程度。這也會增加企業(yè)在融資渠道上籌措資金的難度。銀行貸款的要求也越來越高，由于沒有其他的融資渠道和融資來源，一旦有風險發(fā)生就沒有防范能力，所以融資渠道單一成為房地產行業(yè)的風險較高的主要原因。

（二）財務管理意識弱

房地產行業(yè)一直處于平穩(wěn)的增長狀態(tài)，是我國近10年逐漸崛起的新型產業(yè)，歷史較短。企業(yè)內部的財務控制制度不夠完善，導致企業(yè)的決策層忽視了財務內部管理。在房地產的運行中，一直大幅度追求房地產的開發(fā)與銷售，不重視財務內部控制的細節(jié)管理，決策層的財務管理意識淡薄，沒有詳細的預算，造成財務內控體系的混亂，給企業(yè)的發(fā)展帶來較大的風險隱患。

（三）內部財務體制與管理不完善

房地產內部財務組織管理混亂，各項管理制度不夠完善。各部門之間的職能交叉進行，尤其是企業(yè)異地擴張階段，原有的工作人員一人多崗，職能部門互相交錯，出現多頭管理，出現問題互相推諉。管理者和財務人員都想辦法逃避責任，出現消極怠工的現象，還有的財務人員頻繁出現失誤，績效考核流于形式，業(yè)績激勵無法做到公平公正，導致有能力的員工不斷流失，對企業(yè)的發(fā)展造成很大的損失。

（四）宏觀經濟與政治環(huán)境影響

近年來我國的房價漲幅比較穩(wěn)定，70個大中城市的新建商品房漲幅在5.5%，和2012--2015年快速上漲相比，逐漸趨于平穩(wěn)狀態(tài)。國家為了給廣大民眾營造較好的生活居住環(huán)境也在出臺一些宏觀政策。土地價格、建筑材料和人工費的上漲讓房地產商的投資也越來越大，使一直抱有幻想房價大幅度上漲從中掙錢的房地產開發(fā)商盲目投資成為一種風險投資。

目前我國的調控政策主要倡導：房子是用來住的，不是用來買賣的。這種定位加快了多主體供應，多渠道保障的方式，對于真正有需求的家庭提供公租房、廉租房和經濟適用房的政府保障房，房地產市場的“投資市場”逐漸轉型為“消費市場”，這種不同的市場定位需要認真分析，充分解讀國家政策。

二、風險導向下房地產企業(yè)內部控制方案

（一）完善風險管理結構，健全風險預警

在房地產企業(yè)發(fā)展中，由于這個行業(yè)特殊的企業(yè)特點，存在一定的投資風險。在這個項目上的投資資金大，施工周期長，回籠資金慢，還有許多不確定因素，在投資和施工中每個環(huán)節(jié)中存在一定的風險，需要建立風險預警系統。

在投資決策階段，也是房地產開發(fā)的前期，首先要完善風險管理結構，進行一系列的風險評估，制定風險管理機制。首先要充分了解國家政策和導向，調查國內外市場，明確客戶的需求，和未來國家對于房地產市場的調控，從大的國家政策上對于房地產市場進行明智的預測，再通過企業(yè)領導層的討論投資項目和具體位置，了解該項目的市場競爭力，能不能給企業(yè)帶來利益。

當遇到意外發(fā)生，企業(yè)無法應對，這便會給企業(yè)帶來風險，所以，應在財務預算中預留充足的備用金，來預防意外風險的發(fā)生。在投資項目之前，要對項目的投資成本有個大概的預算，應該融資的金額，成本的管理，這些風險管理機構需要做出詳細的計劃，只有把風險降到最低，才能給企業(yè)創(chuàng)造較大的利潤。在施工階段要注意材料的成本控制，工人安全的風險控制，想要降低這些風險，就需要健全重大風險管理機制，做好風險預警，設立風險底線，成立專門負責機構，以便于風險管理的監(jiān)測和識別，并且能夠及時矯正。

（二）針對風險，增強內部控制

房地產企業(yè)的長期發(fā)展離不開完善的內部機構，需要增強內部機構的控制，針對風險，將企業(yè)內部管理劃分為一個完整的體系進行管理。一個企業(yè)的多個部門需要協調合作，各部門之間有獨立的工作內容，又有需要合作配合的項目，對待不是一個部門的客戶來訪需要拿出積極的心態(tài)。企業(yè)各員工都要承擔起各自的責任，不推諉，不拖拉。在進行大型經濟財務處理時要有監(jiān)護人和擔保人在場，有書面協議和正規(guī)票據，以此來監(jiān)管企業(yè)的財務安全。對待工作認真負責，不能有絲毫疏忽，確保企業(yè)財務的安全性，把風險降到最低程度。

（三）加強內部監(jiān)督機制

一個企業(yè)的風險除了一些不可抗因素，還有一些人為的因素，比如內部人員的監(jiān)守自盜行為，這也是企業(yè)管理者需要重視的問題。針對這種情況要加強內部監(jiān)督機制，獎罰嚴明，機制明確。對于內部財務中出現的各種虛假賬目，失真票據一定嚴厲查處。制定相關的處罰制度來約束。設立監(jiān)督機構和員工之間的互相監(jiān)督，舉報有獎。在房地產企業(yè)中各個部門需要互相監(jiān)督，互相配合，為本企業(yè)的發(fā)展做出自己的貢獻。

在內部監(jiān)督機制上還可以建立企業(yè)業(yè)績考核制度，通過業(yè)績考核來完善員工的各項指標的完成，在內部審計部門專門設立監(jiān)管部門，利用健全的機制積極引導員工的積極性，從而加快房地產開發(fā)的進度。還要完善各種制度，設立崗位責任制。責權劃分和崗位責任的原則進行每個崗位的設置，避免員工之間的越權行為導致的責任人模糊，有關負責人就會想法逃避責任給企業(yè)發(fā)展設置了障礙。應該建立統一標準的財務制度，員工之間互相制約互相監(jiān)督，讓內部監(jiān)督機制達到平衡。

（四）完善信息溝通機制，確保信息傳遞暢通

現在的社會發(fā)展需要的就是快捷的信息暢通，房地產的發(fā)展同樣需要信息及時傳遞。從國家政策導向的改變，需要及時了解信息，從中捕捉利于自己企業(yè)發(fā)展的有理信息。比如哪里市區(qū)的規(guī)劃需要大面積的拆遷和重建，哪里有大型的建筑群正要修建等等，需要及時了解一手的準確信息，才能在信息時代跟上快速發(fā)展的步伐。

終端銷售也需要及時了解信息，更新數據，才能把握時機。比如在銷售樓盤的時候各種造勢，都是為了烘托氛圍，傳遞各種信息，需要周圍人群和網絡人群的關注，信息的傳遞非常重要。房地產的開發(fā)的最終目的是把房產賣給消費者，只有快速成交，才能回籠資金。這就需要多方面的策劃，信息的發(fā)布和傳遞需要多方面的渠道，為房地產的最終銷售做好信息服務。

三、結束語

房地產開發(fā)企業(yè)具有資金投資大，密集度高，經營風險高的特點，需要有效防范資金風險，采取有效措施，建立科學的防范機制。房地產企業(yè)應提高管理層風險內控意識，作為管理者需帶頭遵守各項制度，對企業(yè)進行科學管理。建立完善的財務內部控制機制，降低風險，加強財務風險控制，完善財務風險制度，才能實現房地產企業(yè)利潤最大化。

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