牛金玲

摘 要：“營改增”稅制改革作為我國近幾年來，稅制體系改革的重中之重，受到了多方面的關(guān)注，而房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的大動脈，更是吸引了各方注意。對于房地產(chǎn)來說，無論是企業(yè)的會計核算，還是稅務(wù)籌劃、投融資，甚至是投資決策等，都在一定程度受到了“營改增”的影響。而本文就從“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資而產(chǎn)生的不利影響，分析其原因，并根據(jù)筆者多年從業(yè)經(jīng)驗，就房地產(chǎn)企業(yè)如何避免這些不利影響給出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);營改增;股權(quán)投資

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資決策

“營改增”后，一般納稅人對金融資產(chǎn)進行會計處理時，不能再按照原有的歷史成本計量，其中股權(quán)投資項目收益的確定及增值稅核算變得更為復(fù)雜。同時，“營改增”后，國家對會計科目提出了新的政策要求，這些政策的出臺不可避免地會對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資決策產(chǎn)生重大影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變股權(quán)投資會計核算思維和方式。雖然“營改增”實施已經(jīng)過去三年，但目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資會計核算思維和方式依舊沒有轉(zhuǎn)變。因此，本文就針對長期股權(quán)投資決策或持有至到期股權(quán)投資決策進行問題分析。

二、“營改增”對房地產(chǎn)股權(quán)投資的不利影響

對于房地產(chǎn)來說，我們在進行長期股權(quán)投資時，一般會采取兩種途徑，一是向非上市公司進行原始股權(quán)投資，二是通過證券市場進行強行收購。而房地產(chǎn)企業(yè)購入上市公司股票是屬于金融商品交易范圍，所以需要按照金融商品的銷售額進行增值稅核算繳納。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本的上升，從而減少對股權(quán)投資的投入，此外，還可能造成以下幾個問題：

（一）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本上升

“營改增”后，所有的股權(quán)類投資都屬于金融商品，在轉(zhuǎn)讓時都需要對其進行增值稅的核算。在過去，房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)投資時，一般只需要支付一定的印花稅和中介費，便可進入市場。而“營改增”后，傳統(tǒng)的股權(quán)投資模式發(fā)生了很大的變化，原有的投資方式不能適應(yīng)現(xiàn)有的模式。特別是會計核算方面的變化直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)閑置資金的投資狀況，極大加重了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本。就目前而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行股權(quán)投資時，會進行更精準(zhǔn)的分析、調(diào)研，而不是憑借雄厚的資本進行大肆投資。

（二）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資會計核算方式不完善

每一次稅制改革都會對會計核算產(chǎn)生很大的影響，且每個行業(yè)都有自己行業(yè)特色，就會計核算方式而言，也有一些差別。因此，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算部門對會計核算方式改革推進不積極，也沒有具體的股權(quán)投資會計核算方式。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因是多方面的，既有企業(yè)內(nèi)部控制制度的不完善，也有企業(yè)員工自身能力素質(zhì)有待提高等。而“營改增”后，股權(quán)投資會計核算方式尚未有效完善，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進行股權(quán)投資時沒有相應(yīng)的科學(xué)的會計數(shù)據(jù)依據(jù)，企業(yè)管理者沒有正確的參考資料，從而不能進行有效科學(xué)的股權(quán)投資決策。

（三）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方案不清晰

盡管我國“營改增”已經(jīng)全面實施，但由于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，導(dǎo)致制度落實速度極為緩慢。根據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資決策方面還沒有建立完善的投資方案分析，大量的企業(yè)閑置資金進行不合理不科學(xué)的投資行為。不僅不能提高企業(yè)閑置資金的利用率，還可能造成企業(yè)資金的損失，極大影響企業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)劃。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)股權(quán)投資的措施

（一）加速推進“營改增”后股權(quán)投資會計核算改革

眾所周知，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資的銷售額核算更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)想要更為迅速更加精準(zhǔn)地對金融商品的銷售額，必須對股權(quán)投資會計核算進行改革，使企業(yè)對投資收益即增值稅進行詳細準(zhǔn)確的計算。如將會計科目進行細化，把“長期股權(quán)投資——成本”科目分解為“長期股權(quán)投資——成本（交易費用）”以及“長期股權(quán)投資——成本”兩個更為具體的明細科目，并在稅費科目中增設(shè)“應(yīng)交稅費——代轉(zhuǎn)銷項稅額”科目。而在進行后續(xù)計量時，我們可以采用成本法或權(quán)益法。使用成本法時，房地產(chǎn)企業(yè)需要利用將獲得的股利確定投資收益及代轉(zhuǎn)銷項稅額;而使用權(quán)益法進行會計核算則需要通過被投資公司的盈虧來確定投資收益及代轉(zhuǎn)銷項稅額。因此，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用哪種核算方式，都需要明確銷項稅額和股權(quán)投資損益。只有明確這些數(shù)據(jù)資料才能使股權(quán)投資會計核算更為精準(zhǔn)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資決策提供科學(xué)的、有意義的參考依據(jù)。也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)閑置資金的利用效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生更大的價值。

（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資決策新指標(biāo)

開始進行“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)以前所使用的股權(quán)投資決策指標(biāo)就失去了其原有的工作職能，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要盡快的把“營改增”后的股權(quán)投資中的增值稅指標(biāo)作為參考內(nèi)容，將股權(quán)投資增值稅作為基礎(chǔ)，根據(jù)實際將增值稅指標(biāo)修改，并且提高對增值稅指標(biāo)的重視程度，如此一來才能夠在開展股權(quán)投資的時候能夠完全的考慮到增值稅所產(chǎn)生的影響。然后房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立和完善相應(yīng)的股權(quán)投資風(fēng)險指標(biāo)，而增值稅指標(biāo)應(yīng)該屬于指標(biāo)中的關(guān)鍵以及重要的指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在開展股權(quán)投資活動時，所計算出來增值稅超出了指標(biāo)就表示該企業(yè)會面臨高額的增值稅，同時也就面臨著無法承擔(dān)的風(fēng)險。由此可以得知，建立“營改增”之后的股權(quán)投資決策指標(biāo)對于房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營發(fā)揮著十分重要的作用。

參考文獻：

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