崔敦飛 張文博

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是我國(guó)最危險(xiǎn)的行業(yè)之一?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和國(guó)家新的監(jiān)管政策的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素正在不斷變化，房地產(chǎn)公司的未來(lái)發(fā)展是非常不確定的，風(fēng)險(xiǎn)極大。因此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，充分考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，以便減少和避免不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù);投資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.59 ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2020）02-0142-02

一、公司簡(jiǎn)介

泰禾集團(tuán)是一家大型上市公司（股票代碼000732），公司位于福建，公司在地產(chǎn)、健康、教育、文化、金融等領(lǐng)域發(fā)展，于1996年成立，并于2010年成功上市。公司在2017年的營(yíng)業(yè)收入為5.89億美元，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第10位，公司凈利潤(rùn)為2.38億，排名第34位，截止到2018年3月31日，公司股東人數(shù)5.47萬(wàn)，發(fā)展?fàn)顩r良好。公司主要從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

二、投資活動(dòng)財(cái)務(wù)分析

許多房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)都是因?yàn)橘Y金鏈的斷裂，本文結(jié)合泰禾集團(tuán)2017年公布的現(xiàn)金流量表以及利潤(rùn)表，對(duì)企業(yè)投資情況的進(jìn)行分析。

投資活動(dòng)流入流出比=投資活動(dòng)現(xiàn)金流入總量/投資活動(dòng)現(xiàn)金流出總量。

其投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入量?jī)H占企業(yè)現(xiàn)金總流入量的2.1%，而投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出量卻占企業(yè)現(xiàn)金總流出量的38.4%，投資活動(dòng)流入流出比為0.1，投入產(chǎn)出不成正比。

企業(yè)投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~對(duì)泰禾集團(tuán)的全部現(xiàn)金凈流量影響巨大，投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出額巨大，表明企業(yè)的市場(chǎng)份額正在增長(zhǎng)，而企業(yè)的凈現(xiàn)金流是負(fù)面的，這表明企業(yè)無(wú)法通過(guò)自己的活動(dòng)來(lái)支持?jǐn)U張。目前企業(yè)投資所用的資金主要是通過(guò)籌集資金得來(lái)的，這樣會(huì)增大企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并且，該公司投資活動(dòng)的流入流出比太低，說(shuō)明投資活動(dòng)未能給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期的收益，達(dá)到預(yù)定的效果，這種冒進(jìn)的做法，雖然會(huì)增加企業(yè)的投資業(yè)務(wù)，但是投資業(yè)務(wù)的收益率卻無(wú)法保證，可能會(huì)增加企業(yè)投資失敗的概率。

三、公司投資業(yè)務(wù)虧損原因分析

（一）未能對(duì)市場(chǎng)變化進(jìn)行迅速感應(yīng)

泰禾集團(tuán)致力于開(kāi)發(fā)高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其公司的經(jīng)營(yíng)主要在福建，但是其投資的主要地區(qū)圍繞在一二線熱點(diǎn)城市。在這些城市中，對(duì)于高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)供求已經(jīng)發(fā)生變化。同時(shí)，由于高端住宅昂貴的費(fèi)用，使得人們對(duì)于高端住宅的偏好下降。泰禾集團(tuán)在進(jìn)行投資業(yè)務(wù)選擇時(shí)，仍堅(jiān)持公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)高端住宅，或許在福建本土市場(chǎng)會(huì)有好的發(fā)展，但是對(duì)于北京、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市卻未必會(huì)有同樣的效果。公司缺乏專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員對(duì)國(guó)家政策變動(dòng)、市場(chǎng)需求變動(dòng)、消費(fèi)者偏好變動(dòng)等進(jìn)行充分研究，及早做好應(yīng)對(duì)措施。

（二）投資決策不夠合理

1.泰禾集團(tuán)的投資方向是房地產(chǎn)行業(yè)，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)共存的企業(yè)，公司投資時(shí)如果只投資房地產(chǎn)行業(yè)，那么投資方向過(guò)于單一，極易受政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多重風(fēng)險(xiǎn)的影響而導(dǎo)致投資失敗。而且該公司投資區(qū)域集中于熱門(mén)的一二線城市，雖然這符合公司的戰(zhàn)略政策，但是一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈且針對(duì)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，熱點(diǎn)城市成交規(guī)模明顯縮減，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制。所以該公司的投資不符合“不把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里”的分散投資理念。

2.泰禾集團(tuán)對(duì)于上述企業(yè)的收購(gòu)，均未達(dá)到公司的預(yù)期收益，這充分說(shuō)明企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)沒(méi)有對(duì)投入資金的成本、運(yùn)作、回報(bào)率等方面做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，所以導(dǎo)致企業(yè)雖然有明確的預(yù)期收益額，但是卻與實(shí)際收益額相差甚遠(yuǎn)。細(xì)挖根源，企業(yè)財(cái)務(wù)人員未能對(duì)投資業(yè)務(wù)的預(yù)期收益進(jìn)行精確的計(jì)算，投資失誤的可能性也會(huì)增大。

四、公司投資業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

2018年“兩會(huì)”期間，政府工作報(bào)告重申了堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定義，實(shí)施地方責(zé)任，繼續(xù)管理?xiàng)l例區(qū)別對(duì)待、建立有效機(jī)制和長(zhǎng)期和建立穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況良好。

中國(guó)人民銀行對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理做出了相關(guān)安排：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。公司主要是投資房地產(chǎn)行業(yè)，而且其投資的主要業(yè)務(wù)是開(kāi)發(fā)高檔住宅小區(qū)和商品房。其投資的主要范圍與中國(guó)人民銀行貸款扶持項(xiàng)目相悖，所以很可能給被投資企業(yè)帶來(lái)籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)，而被投資企業(yè)的資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，很可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，此次投資也會(huì)以失敗告終。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

公司一直堅(jiān)持“扎根福建本土，深耕一線城市”的房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，投資區(qū)域都是一二線熱門(mén)城市，投資項(xiàng)目是高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，但是一二線熱門(mén)城市的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和。對(duì)于高檔項(xiàng)目，超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，容易造成供過(guò)于求的情況。公司在一二線熱門(mén)城市的投資強(qiáng)度過(guò)大，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的延遲，這樣的做法可能并不能達(dá)到預(yù)期效果。

五、加強(qiáng)公司投資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）注重培育企業(yè)內(nèi)部環(huán)境

1.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的想法是在日常活動(dòng)中建立框架。風(fēng)險(xiǎn)管理的概念必須從每個(gè)員工的角度來(lái)看待。各公司應(yīng)制訂識(shí)別系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理——對(duì)雇員來(lái)說(shuō)，提高工人識(shí)別所有風(fēng)險(xiǎn)的能力并考慮如何有效地預(yù)防和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，作為防范各種危險(xiǎn)發(fā)出警告。

2.完善良好的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。公司還應(yīng)健全風(fēng)險(xiǎn)管理組織，比如成立投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)公司投資業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn)，對(duì)國(guó)家政策變動(dòng)、市場(chǎng)需求變動(dòng)、消費(fèi)者偏好變動(dòng)等進(jìn)行充分研究，及早做好相應(yīng)的措施。企業(yè)還應(yīng)引進(jìn)和發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的高級(jí)投資管理人員，并提高投資風(fēng)險(xiǎn)管理能力。與此同時(shí)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理公司必須定期與其他部門(mén)溝通，以考慮不同行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。投資部門(mén)還必須加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估能力，以反映項(xiàng)目不同階段可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，避免或及時(shí)緩解這些風(fēng)險(xiǎn)。

（二）把控和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展

每當(dāng)國(guó)家政策調(diào)整時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)早期跡象。為了實(shí)現(xiàn)減少投資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，在國(guó)家政策指導(dǎo)方面，泰禾集團(tuán)需要格外注意。對(duì)有可能進(jìn)行的需求分析和需求把控，根據(jù)不斷變化的需求的性質(zhì)和需求發(fā)生之前房地產(chǎn)行業(yè)可能發(fā)生的國(guó)家政策的調(diào)整，投資時(shí)格外注意，這樣才能夠采取相應(yīng)的措施。國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)條件等與房地產(chǎn)的發(fā)展都是密切相關(guān)的，只有認(rèn)清國(guó)家的經(jīng)濟(jì)狀況才能更好地減少與房地產(chǎn)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)投資決策進(jìn)行嚴(yán)格管理

第一，泰禾要格外重視對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析。對(duì)于擬投資的項(xiàng)目，一定要對(duì)擬投資地區(qū)的人口數(shù)、經(jīng)濟(jì)狀況消費(fèi)者偏好等指標(biāo)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行充分了解。第二，在使用投資組合理論和投資分散化理論方面，泰禾集團(tuán)需要靈活性。企業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是通過(guò)多樣化投資來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。泰禾集團(tuán)也可以通過(guò)增加投資方向的選擇來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。風(fēng)險(xiǎn)組合遵循的指導(dǎo)原則是“不把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里”，需要找到一種多樣化的投資組合，以便減少風(fēng)險(xiǎn)，增加收益。

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