崔敦飛 張文博

摘要：房地產行業(yè)被認為是我國最危險的行業(yè)之一。考慮到房地產市場的快速發(fā)展和國家新的監(jiān)管政策的發(fā)展，房地產企業(yè)面臨的風險因素正在不斷變化，房地產公司的未來發(fā)展是非常不確定的，風險極大。因此，房地產投資者必須認識到這一點，充分考慮到各種風險因素對房地產投資的影響，以便減少和避免不必要的投資風險所造成的損失。

關鍵詞：房地產投資業(yè)務;投資業(yè)務風險;風險管理

中圖分類號：F830.59 ? ?文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）02-0142-02

一、公司簡介

泰禾集團是一家大型上市公司（股票代碼000732），公司位于福建，公司在地產、健康、教育、文化、金融等領域發(fā)展，于1996年成立，并于2010年成功上市。公司在2017年的營業(yè)收入為5.89億美元，在房地產行業(yè)排名第10位，公司凈利潤為2.38億，排名第34位，截止到2018年3月31日，公司股東人數5.47萬，發(fā)展狀況良好。公司主要從事住宅地產和商業(yè)地產的開發(fā)。

二、投資活動財務分析

許多房地產企業(yè)倒閉破產都是因為資金鏈的斷裂，本文結合泰禾集團2017年公布的現金流量表以及利潤表，對企業(yè)投資情況的進行分析。

投資活動流入流出比=投資活動現金流入總量/投資活動現金流出總量。

其投資活動的現金流入量僅占企業(yè)現金總流入量的2.1%，而投資活動的現金流出量卻占企業(yè)現金總流出量的38.4%，投資活動流入流出比為0.1，投入產出不成正比。

企業(yè)投資產生的現金流量凈額對泰禾集團的全部現金凈流量影響巨大，投資活動所產生的現金流出額巨大，表明企業(yè)的市場份額正在增長，而企業(yè)的凈現金流是負面的，這表明企業(yè)無法通過自己的活動來支持擴張。目前企業(yè)投資所用的資金主要是通過籌集資金得來的，這樣會增大企業(yè)自身的財務風險。并且，該公司投資活動的流入流出比太低，說明投資活動未能給企業(yè)帶來預期的收益，達到預定的效果，這種冒進的做法，雖然會增加企業(yè)的投資業(yè)務，但是投資業(yè)務的收益率卻無法保證，可能會增加企業(yè)投資失敗的概率。

三、公司投資業(yè)務虧損原因分析

（一）未能對市場變化進行迅速感應

泰禾集團致力于開發(fā)高端住宅地產產品和商業(yè)地產產品，其公司的經營主要在福建，但是其投資的主要地區(qū)圍繞在一二線熱點城市。在這些城市中，對于高端住宅地產產品和商業(yè)地產產品的市場供求已經發(fā)生變化。同時，由于高端住宅昂貴的費用，使得人們對于高端住宅的偏好下降。泰禾集團在進行投資業(yè)務選擇時，仍堅持公司的開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)高端住宅，或許在福建本土市場會有好的發(fā)展，但是對于北京、杭州、武漢等熱點城市卻未必會有同樣的效果。公司缺乏專門的風險管理機構和專業(yè)人員對國家政策變動、市場需求變動、消費者偏好變動等進行充分研究，及早做好應對措施。

（二）投資決策不夠合理

1.泰禾集團的投資方向是房地產行業(yè)，眾所周知，房地產行業(yè)是一個利潤與風險共存的企業(yè)，公司投資時如果只投資房地產行業(yè)，那么投資方向過于單一，極易受政策風險和市場風險等多重風險的影響而導致投資失敗。而且該公司投資區(qū)域集中于熱門的一二線城市，雖然這符合公司的戰(zhàn)略政策，但是一二線城市的競爭過于激烈且針對熱點城市調控政策持續(xù)升級，熱點城市成交規(guī)模明顯縮減，房價漲勢得到控制。所以該公司的投資不符合“不把所有的雞蛋放在一個籃子里”的分散投資理念。

2.泰禾集團對于上述企業(yè)的收購，均未達到公司的預期收益，這充分說明企業(yè)在進行投資時沒有對投入資金的成本、運作、回報率等方面做出細致的財務預算，所以導致企業(yè)雖然有明確的預期收益額，但是卻與實際收益額相差甚遠。細挖根源，企業(yè)財務人員未能對投資業(yè)務的預期收益進行精確的計算，投資失誤的可能性也會增大。

四、公司投資業(yè)務面臨的風險

（一）政策風險

2018年“兩會”期間，政府工作報告重申了堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定義，實施地方責任，繼續(xù)管理條例區(qū)別對待、建立有效機制和長期和建立穩(wěn)定和房地產市場健康狀況良好。

中國人民銀行對規(guī)范房地產企業(yè)貸款管理做出了相關安排：房地產開發(fā)貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發(fā)企業(yè)。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。公司主要是投資房地產行業(yè)，而且其投資的主要業(yè)務是開發(fā)高檔住宅小區(qū)和商品房。其投資的主要范圍與中國人民銀行貸款扶持項目相悖，所以很可能給被投資企業(yè)帶來籌資方面的風險，而被投資企業(yè)的資金鏈一旦出現問題，很可能導致企業(yè)破產，此次投資也會以失敗告終。

（二）市場風險

公司一直堅持“扎根福建本土，深耕一線城市”的房地產戰(zhàn)略布局，投資區(qū)域都是一二線熱門城市，投資項目是高端住宅地產產品和商業(yè)地產產品，但是一二線熱門城市的競爭過于激烈，房地產市場飽和。對于高檔項目，超過了居民的購買能力，容易造成供過于求的情況。公司在一二線熱門城市的投資強度過大，可能會導致房地產市場的延遲，這樣的做法可能并不能達到預期效果。

五、加強公司投資業(yè)務風險管理的對策

（一）注重培育企業(yè)內部環(huán)境

1.加強風險意識。加強風險管理的想法是在日?；顒又薪⒖蚣?。風險管理的概念必須從每個員工的角度來看待。各公司應制訂識別系統風險和風險管理——對雇員來說，提高工人識別所有風險的能力并考慮如何有效地預防和應對風險，作為防范各種危險發(fā)出警告。

2.完善良好的風險管理組織。公司還應健全風險管理組織，比如成立投資風險管理機構，根據公司投資業(yè)務的主要特點，對國家政策變動、市場需求變動、消費者偏好變動等進行充分研究，及早做好相應的措施。企業(yè)還應引進和發(fā)展風險管理機構的高級投資管理人員，并提高投資風險管理能力。與此同時，企業(yè)風險管理公司必須定期與其他部門溝通，以考慮不同行業(yè)的潛在風險。投資部門還必須加強項目評估能力，以反映項目不同階段可能產生的風險，避免或及時緩解這些風險。

（二）把控和應對市場的發(fā)展

每當國家政策調整時，往往會出現早期跡象。為了實現減少投資風險的目標，在國家政策指導方面，泰禾集團需要格外注意。對有可能進行的需求分析和需求把控，根據不斷變化的需求的性質和需求發(fā)生之前房地產行業(yè)可能發(fā)生的國家政策的調整，投資時格外注意，這樣才能夠采取相應的措施。國家政策和經濟形勢、經濟周期、市場條件等與房地產的發(fā)展都是密切相關的，只有認清國家的經濟狀況才能更好地減少與房地產投資有關的風險。

（三）對投資決策進行嚴格管理

第一，泰禾要格外重視對投資項目的可行性分析。對于擬投資的項目，一定要對擬投資地區(qū)的人口數、經濟狀況消費者偏好等指標進行實地考察，對該地區(qū)的房地產行業(yè)的發(fā)展狀況進行充分了解。第二，在使用投資組合理論和投資分散化理論方面，泰禾集團需要靈活性。企業(yè)的目標應該是通過多樣化投資來減少風險。泰禾集團也可以通過增加投資方向的選擇來達到分散風險的目的。風險組合遵循的指導原則是“不把所有的雞蛋放在一個籃子里”，需要找到一種多樣化的投資組合，以便減少風險，增加收益。

參考文獻：

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[4] 騰劍敏.我國建筑工程風險管理的現狀與對策[J].管理探索，2006（3）.

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