摘要：超級大盤項目的打造，不是單純住宅項目的打造，本質(zhì)來說，應該是城市運營的縮略圖，項目中應滿足人民生活、生產(chǎn)、休閑、養(yǎng)老、教育等多方面需求，這需要前期的精心規(guī)劃和后期的持續(xù)運營，所以超級大盤的打造必將經(jīng)歷較長的一段時間。

關鍵詞：因地制宜;區(qū)域標志;有機融合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0071-73 收稿日期：2019-11-17

1 超級大盤開發(fā)進入2.0時代

超級大盤開發(fā)至今已有很長一段時間的歷史，如今已經(jīng)演變成城市運營的有效載體。眾多房企也試水大盤項目，從北辰實業(yè)的三角洲項目到碧桂園的森林城市，2019年，恒大、中海、世茂也均有超級大盤項目入市，如恒大金碧天下、中海國際公園城、世茂銀河·世茂璀璨天宸。大盤的開發(fā)不僅僅提供一個居住的場所，更創(chuàng)造全新的生活方式和生活品質(zhì)。在超級大盤的開發(fā)中會面臨許多問題，這也對房企的能力提出了更高的要求，只有將生活、生產(chǎn)、生態(tài)相互融合的項目，才是符合時代發(fā)展需求的項目（見圖1）。

需要明白的是，超級大盤項目的打造，不是單純住宅項目的打造，本質(zhì)來說，應該是城市運營的縮略圖，項目中應滿足人民生活、生產(chǎn)、休閑、養(yǎng)老、教育等多方面需求，這需要前期的精心規(guī)劃和后期的持續(xù)運營，所以超級大盤的打造必將經(jīng)歷較長的一段時間。本文將通過解析已經(jīng)過較長時間運營的長沙北辰三角洲項目，分析其項目特色，為企業(yè)打造超級大盤提供借鑒。

2 超級大盤典型項目解析——北辰三角洲

北辰三角洲項目位踞湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江，北依瀏陽河，東靠芙蓉北路，南抵319國道城區(qū)段，毗鄰長沙“三館一廳”城市文化地標。項目總用地面積78.5萬平方米，總建筑面積520萬平方米，目前是代表長沙城市經(jīng)濟與文化發(fā)展水平的超大型城市建筑綜合體（見圖2）。

長沙三角洲項目包括住宅、商業(yè)、酒店、會展等多種業(yè)態(tài)，涵蓋了商務、商業(yè)、文化、教育、休閑、居住等多種需求。總體來看，三角洲項目有如下特點。

2.1 因地制宜創(chuàng)新開發(fā)模式，創(chuàng)造安全便利的生活環(huán)境

立體開發(fā)、人車分流、節(jié)地模式。三角洲地塊處于河谷階地、周圍地勢較高，北辰通過“立體開發(fā)、人車分流”的模式，巧妙利用了湘江39米的防洪堤實現(xiàn)了平臺層以下架空大道6米的落差，搭建了一個架空層“蓋板”，在不同標高層分別安排人、車交通系統(tǒng)，保證了防洪安全的同時也兼顧了居住的濱水品質(zhì)。

多組團同期建設策略，加快資金回款平衡經(jīng)濟效益。項目采取了有效合理的開發(fā)節(jié)奏，保證整個項目的如期滾動開發(fā)運轉。通過采用多組團同期建設的策略，使商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和住宅相互協(xié)調(diào)，盡早樹立項目高品質(zhì)形象，使未來產(chǎn)品的價值預期甚至提前兌現(xiàn)。這種滾動開發(fā)節(jié)奏，既能有效促進項目銷售和招商工作，也能保證項目在長短期內(nèi)達到平衡的經(jīng)濟效益，更能加快資金的快速回籠。

2.2 打造區(qū)域標志性建筑，提升區(qū)域影響力

長沙市最大綜合體，總建筑面積520萬平方米。北辰三角洲項目作為長沙市最大的綜合體，總用地面積78.5萬平方米，總建筑面積520萬平方米，居住人口容納多達20萬。

中南地區(qū)標志性建筑，268米“北辰時代廣場”。項目目前已經(jīng)建成一幢高達268米的地標甲級寫字樓——“北辰時代廣場”，未來北辰在三角洲還將有另一幢305米的5A寫字樓屹立于湘江邊上，將成為中南地區(qū)的標志性建筑。

規(guī)劃設計的時尚性。項目邀請全球著名的建筑設計團隊，聯(lián)袂打造三角洲項目，所有的建設標準均采用了具有時尚潮流的國際領先設計技術。如定江洋運用了立體化思維打破了常規(guī)的單元化秩序，將其設計成為艦艇造型，定江洋豪宅則是5棟風帆，洲際酒店是艦橋，中信大廈是桅桿，無一不展現(xiàn)了建筑獨特的設計理念。

2.3 采用綠色節(jié)能系統(tǒng)，促進可持續(xù)發(fā)展

運用綠色節(jié)能環(huán)保理念，降低能源負荷。其中北辰時代廣場采用了高性能圍護結構保溫隔熱系統(tǒng)、全封閉式單元體玻璃幕墻、高效的離心機組和鍋爐作為項目冷熱源，同時滿足國內(nèi)節(jié)能和美國ASHRAE節(jié)能標準要求，最大限度地減少空調(diào)及采暖負荷。

采取可持續(xù)生態(tài)系統(tǒng)，提高資源利用效率。項目在內(nèi)配置上采取了國際最先進的系統(tǒng)，有效地提升了資源利用效率，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。其中系統(tǒng)主要包括T-5節(jié)能燈具及智能照明控制系統(tǒng)，照明功率密度相比傳統(tǒng)照明方式降低30%以上;國際最先進的VAV變風量全空氣系統(tǒng)，可以獨立線性微調(diào)每個房間溫濕度，去除95%以上的0.5微米顆粒物以及90%以上的甲醛。

利用自然饋贈資源，提升能源再利用。一方面，長沙國際會議中心的綠色科技系統(tǒng)通過光伏發(fā)電、雨水回收、排風熱回收等綠色環(huán)保功能，極大地提升了自然資源的再利用，大幅降低了資源能耗。另一方面，建筑群架空層平臺下的空間被靈活地設計成為陽光車庫，通過自然采光功能有效降低能耗。

2.4 業(yè)態(tài)有機融合，全面覆蓋客戶需求

有機融合多元復合商圈，使居民職有所住、住有所享。目前北辰三角洲的商業(yè)產(chǎn)業(yè)包括已經(jīng)孵化達10家文創(chuàng)類上市企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、68萬平方米中央商務商業(yè)區(qū)、17萬平方米濱江體驗式商業(yè)公園、5萬平方米集合高檔零售商業(yè)及休閑餐飲娛樂業(yè)融為一體的商務商業(yè)區(qū)、12萬平方米長沙最大的社區(qū)商業(yè)街區(qū)、8萬平方米“現(xiàn)代鳳凰”風情式地鐵主題商業(yè)區(qū)等。多重商業(yè)街區(qū)、居住、工作與生活互為引擎、融為一體，逐步形成了城市副中心級的復合商圈。

持續(xù)完善社區(qū)配套和人文環(huán)境，全方位滿足人民對品質(zhì)生活的需求。項目內(nèi)部設置了從幼兒園到初中12年全方位的精英教育體系，滿足了區(qū)域內(nèi)全方位素質(zhì)文化教育需求。此外，三角洲的“三館一廳”——長沙市規(guī)劃館、長沙市博物館、圖書館、音樂廳，也為三角洲高品質(zhì)都市生活添加了許多新的符合新時代和社會發(fā)展要求的元素，滿足了人們對居住需求的同時也滿足了精神需求。

培育和發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，借助國際經(jīng)驗打造頂尖的養(yǎng)老服務水平。項目聯(lián)合打造的北辰歐葆庭國際頤養(yǎng)中心立足長沙北辰三角洲，覆蓋長沙市，輻射湖南省，總面積2.5萬平方米，地上19層，底下2層，房間數(shù)224間，床位418床，是集合全新理念和模式的健康養(yǎng)老城市綜合體，面向自理、失能及認知癥老人家庭提供個性化、專業(yè)化、國際化的養(yǎng)老康護服務。北辰三角洲融入的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做到了真正以人為中心，為造福人類貢獻智慧。

完善城市綠色公共交通體系配套，促進區(qū)域經(jīng)濟繁榮發(fā)展。北辰三角洲擁有長沙市內(nèi)唯一的社區(qū)內(nèi)地鐵站（1號線北辰三角洲站），在地面及地下空間，社區(qū)內(nèi)部11條道路形成4縱7橫的“井”字形路網(wǎng)，保證小區(qū)各個方位的居民快速進出;穿越社區(qū)的長沙地鐵1號線還可直接接駁“長株潭”城際輕軌，輻射整個中南部地區(qū)。便捷的交通出行真正開啟了北辰三角洲地鐵人居新時代，凸顯了北辰三角洲作為長沙市城市副中心的區(qū)位優(yōu)勢。

發(fā)展“地產(chǎn)+會展”的運營模式，促進區(qū)域硬實力發(fā)展。北辰三角洲配備的長沙國際會議中心，總建筑面積3.6萬平方米。除了滿足大型會議、展覽、新品發(fā)布、典禮演藝、輕型展館等活動之外，同時為政府、企業(yè)及民間資本搭建一個信息聚集中心，聚集信息流、技術流、人才流、物質(zhì)流等各種要素。

3 總結

超大盤開發(fā)的要點在于，不僅要為居民提供更優(yōu)質(zhì)的生活方式，滿足區(qū)域內(nèi)多元化的綜合需求，同時應承擔起城市價值提升的重要作用，通過生活、生產(chǎn)、生態(tài)的綜合打造，為區(qū)域發(fā)展注入強勁動力。

文章來源：本文由中指研究院供稿。