韓韋

摘要：我國推出投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式已十余年，然而卻較少被上市公司選用。這十余年中我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)成本計量模式已無法真實、客觀地反映公司的價值，因此公允價值計量模式在我國上市公司中落地執(zhí)行并發(fā)揮作用是一個現(xiàn)實問題。文章以上市公司為例，探討了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用，希望能為其他企業(yè)選擇該計量模式提供經(jīng)驗的借鑒，并有助于該計量模式的發(fā)展與推廣。文章首先梳理了上市公司采用投資性房地產(chǎn)公允價值計量的制度依據(jù)，從決策有用觀及其信息視角論證了公允價值計量滿足決策有用性目標，它比成本計量模式更符合資本市場對會計信息的要求。其次根據(jù)投資性房地產(chǎn)的不同階段或特殊時點，包括公允價值計量模式的首次采用、采用后期、自行建造階段、持有改變時以及資產(chǎn)處置時，全過程地分析了相關(guān)會計處理及對損益和稅收的影響。最后對上市公司如何提高信息的可靠性給出了四點建議：選擇權(quán)威的評估機構(gòu)和審計機構(gòu);避免使用第三層次公允價值計量;加強對投資性房地產(chǎn)的信息披露;完善公司治理機制。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價值計量;決策有用性;會計處理

一、緒論

近十年來我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，特別是一線城市，房地產(chǎn)的市值已大幅上升，使得以成本計量的投資性房地產(chǎn)賬面價值與市場價值嚴重不符，會計信息質(zhì)量得不到保證。因此，引入公允價值模式是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。

以房地產(chǎn)上市公司金融街控股股份有限公司（以下簡稱“金融街”）為例，該公司于2008年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，同年持有3個投資性房地產(chǎn)項目，均位于北京市二環(huán)以內(nèi)的金融街區(qū)域，建筑面積18萬平方米，賬面公允價值31.22億元。其中金融街購物中心項目，建筑面積9.34萬平方米，投資成本16.3億元，截至2018年年末的賬面公允價值為35.6億元，公允價值變動增值19.3億元。如果公司選用成本計量模式，按使用年限45年估算2007年至2018年的折舊額為4.2億元，2018年年末的賬面價值為12.1億元，平均每平方米的單位價值僅為12848元。作為北京市二環(huán)以內(nèi)的購物中心，其賬面價值明顯低于市場價值。

截至2018年年末，金融街已持有14個在租的投資性房地產(chǎn)項目，這些寫字樓和商業(yè)項目均位于北京、上海、天津等中心城市，建筑面積90萬平方米，投資成本248億元，賬面公允價值為320億元，其中公允價值變動增值72億元。假如公司采用成本計量模式并計提折舊，則兩種計量模式下的賬面價值相差100億元左右，由此可見，成本計量模式下公司的價值被嚴重低估。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的制度依據(jù)

為了與國際會計準則趨同，2006年財政部頒布了新會計準則體系，公允價值出現(xiàn)在金融工具、企業(yè)合并、非貨幣性資產(chǎn)交換、投資性房地產(chǎn)等17個具體準則中。其中第3號——投資性房地產(chǎn)（CAS 3）首次把投資性房地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)在會計報表中單獨列示，而之前此類房地產(chǎn)是作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)核算且采用歷史成本計量模式。CAS 3對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量給出了兩種方式供企業(yè)選擇，一是成本模式，二是在一定條件下才能采用的公允價值模式。

2006年美國財務(wù)會計準則委員會（FASB）發(fā)布了《財務(wù)會計準則第157號——公允價值計量》，以此為藍本，2011年國際會計準則理事會（IASB）制定了《國際財務(wù)報告準則第13號——公允價值計量》。2014年我國發(fā)布了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》（CAS 39），重新定義了公允價值的概念，對公允價值究竟該如何計量集中給出了方法并提出了要求。CAS 39體現(xiàn)了我國與國際會計準則的緊密趨同及對公允價值這一計量模式的認同。

為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)上市公司的信息披露行為，提高信息披露質(zhì)量，深圳證券交易所結(jié)合監(jiān)管實踐和市場需求，2015年制定并發(fā)布了《深圳證券交易所行業(yè)信息披露指引第3號——上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》，并于2017年最新修訂，其中對采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)需披露的內(nèi)容做了詳細的規(guī)定。

三、公允價值計量的理論基礎(chǔ)

會計目標是會計理論研究的基石，不同的會計目標影響著不同會計計量的選擇。早在70年代美國會計界就已經(jīng)形成受托責任觀和決策有用觀兩個流派。受托責任觀下的會計目標是向委托方客觀、公正地反映其受托管理的情況，強調(diào)會計信息的可靠性，會計計量選擇歷史成本計量模式。決策有用觀下的會計目標是向信息使用者提供有利于決策的會計信息。在當今資本市場，受托責任觀下特定的委托方已擴展為現(xiàn)有或潛在的投資者、債權(quán)人及其他利益相關(guān)者，要向他們提供對決策有用的信息，即反映企業(yè)價值的信息，因此公允價值被引入會計計量就成為必然，它比成本計量模式更符合資本市場對會計信息的要求。

公允價值信息的有用性可從信息視角進行論證，信息視角的基本前提是有效市場假說，即在有效的市場中，市場價值始終與企業(yè)價值同步發(fā)生變動。如果公司發(fā)布的信息引致其股價發(fā)生變動，就證明該信息改變了投資行為，它就是有用的。按照這一邏輯，美國及其他一些國家研究人員對公允價值信息的有用性進行了實證研究，從金融工具到非金融工具，研究結(jié)果證明公允價值信息對信息使用者的決策是有用的，其中Dietrich et al.研究了英國投資性房地產(chǎn)公允價值的有用性，由此表明公允價值計量符合決策有用性目標。

四、不同時期的會計處理及對損益和稅金的影響

（一）首次采用

CAS 3規(guī)定，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并同時滿足兩個條件的情況下，企業(yè)可選用公允價值計量模式，而且一旦采用就不得再轉(zhuǎn)為成本模式。上市公司宣告并實際開始采用公允價值進行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量為首次采用。首次采用屬于會計政策變更，會計處理應(yīng)當采用追溯調(diào)整法，將政策變更以前的估值影響數(shù)調(diào)整報表的期初數(shù)，包括投資性房地產(chǎn)賬面價值、留存收益及遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債，不影響變更當年的利潤。變更當年發(fā)生的公允價值變動計入當年損益。準則的這項規(guī)定一定程度上對上市公司可能借會計政策變更來進行盈余管理的行為起到了遏制作用。

金融街于2008年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，2008年追溯調(diào)增了投資性房地產(chǎn)期初賬面價值17.57億元，增加遞延所得稅負債4.39億元（17.5725%），并增加了期初的留存收益。2008年由于金融危機，當年發(fā)生的公允價值變動損失3884萬元計入當年損益，年末投資性房地產(chǎn)賬面價值較期初減少了3884萬元。因此，首次采用對資產(chǎn)和所有者權(quán)益的期初數(shù)影響較大，但對當年的利潤沒有影響。

（二）采用后期

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，因此必然會增加利潤。在每個資產(chǎn)負債日需對投資性房地產(chǎn)進行評估并確認期末公允價值，高于其賬面余額的差額計入“公允價值變動損益”，扣除所得稅費用后的余額影響當期凈利潤。由于企業(yè)所得稅法不認可會計準則的公允價值模式，因此該變動額應(yīng)作為稅會暫時性差異，確認遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。同時，由于企業(yè)不計提折舊或攤銷，實務(wù)中稅務(wù)一般也不允許在所得稅前列支，因此公允價值模式比成本模式增加了企業(yè)所得稅的實際支出，而成本模式則是在資產(chǎn)處置時才一次性承擔該稅負。另外，持有期間如果發(fā)生與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，比如改擴建，如果滿足資本化條件，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。

（三）自行建造階段

對于企業(yè)自建的房地產(chǎn)，如果在建造階段公司董事會作出書面決議，確認該項資產(chǎn)將用于經(jīng)營賺取租金且短期內(nèi)不會發(fā)生變化，則可作為自建投資性房地產(chǎn)進行會計核算。投資性房地產(chǎn)在達到預(yù)定可使用狀態(tài)前，實際發(fā)生的成本通過“投資性房地產(chǎn)——在建”科目進行歸集;達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，公允價值與竣工時賬面實際成本的差額計入公允價值變動損益。在實務(wù)中，達到預(yù)定可使用狀態(tài)可認定為完成竣工驗收手續(xù)。

（四）持有目的改變時

房地產(chǎn)的持有目的一般有三種：出租、自用和出售。當持有目的由自用或者出售改為出租時，需對房地產(chǎn)進行評估，按轉(zhuǎn)換日的公允價值確認投資性房地產(chǎn)的賬面價值，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原固定資產(chǎn)或存貨的賬面價值的差額計入當期損益，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的差額計入其他綜合收益，不影響當期損益，只有當未來處置時才可以結(jié)轉(zhuǎn)到損益，這也體現(xiàn)了會計準則的謹慎性原則。

當持有目的由出租改為自用或者出售時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為固定資產(chǎn)或存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。當轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，如果前期公允價值變動為正值，那么以后的折舊和攤銷金額將相應(yīng)增大，從而減少公司利潤。

（五）資產(chǎn)處置時

投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或者毀損，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當期損益，同時結(jié)轉(zhuǎn)以前年度累計的公允價值變動至其他業(yè)務(wù)收入或者支出，若該資產(chǎn)以前存在轉(zhuǎn)換時公允價值大于賬面價值部分計入其他綜合收益的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)到當期損益。

五、提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量可靠性的建議

（一）選擇權(quán)威的評估機構(gòu)和審計機構(gòu)

采用公允價值后續(xù)計量模式，需持續(xù)評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。公司可自行評估，也可聘請專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估。雖然會計準則并未強制要求必須聘請評估機構(gòu)，但在目前我國房地產(chǎn)交易市場還不夠完善、交易信息還不夠透明的情況下，建議公司還是選擇權(quán)威的評估機構(gòu)進行估值。評估機構(gòu)在從事各類評估業(yè)務(wù)中積累了豐富的評估經(jīng)驗，其專業(yè)能力更強，保持獨立性的可能性更大，評估結(jié)果也更容易被信息使用者接受。相反，公司自行評估時，管理層操縱盈余的主觀可能性更大，難免讓人有所疑慮。

投資性房地產(chǎn)公允價值評估涉及很多的估計和假設(shè)，增加了會計師事務(wù)所的工作難度和風(fēng)險。專業(yè)能力強的事務(wù)所會對公司進行公允價值計量的內(nèi)部控制設(shè)計和執(zhí)行有效性進行評估，對評估機構(gòu)的勝任能力、專業(yè)素質(zhì)和客觀性進行判斷，對上市公司管理層進行監(jiān)督，他們通過額外的審計程序來分析估值報告所采用的方法是否符合公允價值準則的規(guī)定，評估的數(shù)據(jù)是否真實可靠。因此，權(quán)威的第三方評估機構(gòu)和審計機構(gòu)可以更加公允地反映資產(chǎn)的價值，增強信息使用者對公司信息的可信度。

（二）避免采用第三層次公允價值計量

為提高公允價值計量和披露的一致性和可比性，CAS 39將公允價值計量所使用的輸入值劃分為三個層次，最優(yōu)是第一層次，即活躍市場上未經(jīng)調(diào)整的報價;第二層次是除第一層次輸入值外直接或間接可觀察的輸入值;第三層次是不可觀察的輸入值。第三層次輸入值是在幾乎很少存在市場交易活動的情況下進行的財務(wù)預(yù)測，其結(jié)果基于諸多假設(shè)，給公司管理層留下了進行盈余管理的空間。因此，從提高公允價值計量的可靠性角度來說，應(yīng)避免采用第三層次的估值而直接選用成本計量模式。

（三）加強對投資性房地產(chǎn)信息的披露

投資性房地產(chǎn)公允價值計量在我國應(yīng)用的時間還不長，其估值技術(shù)也比較復(fù)雜，因此加強對相關(guān)信息的披露，能夠幫助投資者獲得和正確理解相關(guān)信息，從而進行科學(xué)的決策。對上市公司而言，積極主動地向市場傳遞公司的信息，能夠提高公司在資本市場的形象，贏得信息使用者的信任。

隨著投資性房地產(chǎn)公允價值計量的運用，國家相關(guān)制度也在不斷完善中。目前上市公司信息披露主要依據(jù)的是CAS 3、CAS 39及深交所行業(yè)信息披露指引第3號文件。公司除了按照以上規(guī)定進行披露外，還可進一步細化披露的內(nèi)容，比如列示單個房地產(chǎn)項目的原始投資成本和公允價值、估值使用的市場交易價格及其來源、投資性房地產(chǎn)抵押貸款情況、公司有關(guān)的制度體系和董事會決議、評估機構(gòu)的資質(zhì)等級、審計機構(gòu)的應(yīng)對措施等，讓信息使用者能夠更加清楚、直觀地獲得公司的相關(guān)信息。

（四）完善公司治理機制

公司治理機制決定著上市公司會計政策的選擇，從而影響著會計信息質(zhì)量。完善的公司治理機制能夠降低管理層的機會主義，保證會計信息的真實、可靠性，從而保護投資者的利益。建議從監(jiān)督機制上，明確和完善股東大會、董事會、經(jīng)理層以及監(jiān)事會的相關(guān)職權(quán)，通過增加外部獨立董事、擴大監(jiān)事會權(quán)力等方式對投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)事項進行監(jiān)督;從激勵機制上，將投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益帶來的利潤影響因素剔除，減少公司管理層操縱利潤的動機;通過完善公司制度來規(guī)范整個估值過程中的各方行為，制度中可明確估值方法，規(guī)定由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)出具評估報告，并以此作為公允價值的入賬基礎(chǔ)，避免公司管理層操縱估值進而影響會計利潤的行為發(fā)生;明確由公司總部財務(wù)部牽頭負責公司所有投資性房地產(chǎn)的公允價值評估工作，統(tǒng)一與公司管理層、外部評估機構(gòu)和審計機構(gòu)進行對接，不斷建立和完善相關(guān)制度并監(jiān)督執(zhí)行;公司應(yīng)加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)判斷能力，以滿足處理日益復(fù)雜的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和掌握新會計準則運用的要求。

六、結(jié)語

盡管投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實際運用中仍有盈余操縱的嫌疑，在大眾眼中還有一些疑慮，但我們不能以回避的態(tài)度對待這一問題。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度不斷提高，公允價值評估技術(shù)不斷提升，國家監(jiān)管體系逐步完善，通過各方經(jīng)驗的積累，公允價值計量的可靠性會不斷加強，信息使用者對公允價值信息的理解會不斷深入，采用公允價值計量模式的上市公司也會越來越多。

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（作者單位：北京金融街資產(chǎn)管理有限公司）