姚雅麗 廖中虎

【摘 要】隨著人們生活水平的提升，對于物業(yè)管理的需求不斷提升。然而，當(dāng)前物業(yè)管理成本控制的工作中還存在很多問題，難以有效進(jìn)行成本的協(xié)調(diào)管控，在無法合理控制成本的情況下，會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益無法提升，對其長遠(yuǎn)發(fā)展造成不利影響。因此，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中，應(yīng)該嚴(yán)格控制成本，篩選最佳的措施開展相關(guān)成本控制工作，為其后續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;成本控制;有效途徑

引言

物業(yè)公司的工作開展質(zhì)量回直接影響到居民的日常生活質(zhì)量，由于物業(yè)公司涉及工作項(xiàng)目內(nèi)容在細(xì)節(jié)性和復(fù)雜性上都是相對較高的。因此，管理工作的成本也會同步提升，為了提升物業(yè)公司管理的質(zhì)量，以成本控制為出發(fā)點(diǎn)開展好管理工作是針對物業(yè)公司的運(yùn)行和發(fā)展實(shí)施管理的要點(diǎn)。

1物業(yè)管理公司加強(qiáng)成本控制的重要性

實(shí)現(xiàn)利潤的最大化是物業(yè)管理公司經(jīng)營的最終目標(biāo)，而從利潤等于收入減去成本的會計(jì)公式可以看出，物業(yè)管理公司想要實(shí)現(xiàn)這一最終目標(biāo)，則必然要從提高收入和降低成本兩個(gè)角度思考，但在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)體制改革深化、世界經(jīng)濟(jì)走勢低迷的大經(jīng)濟(jì)背景下，物業(yè)管理公司的收入空間被壓縮，尤其是隨房產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)化，物業(yè)管理公司難以像過去那樣通過拓展?fàn)I業(yè)范圍來獲得高額收入。于物業(yè)管理公司而言，對成本進(jìn)行全面、有效地管理是企業(yè)減少資源浪費(fèi)、提高資金投入產(chǎn)出比的重要途徑。

2物業(yè)管理成本控制問題

2.1經(jīng)營管理模式單一

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)經(jīng)營方式單一的現(xiàn)象，只重視基礎(chǔ)性服務(wù)，未能結(jié)合自身內(nèi)部的優(yōu)勢與實(shí)際情況提供增值服務(wù)，這樣難以有效通過增值服務(wù)獲取到經(jīng)濟(jì)效益，難以從根本上控制自身的成本，對其長遠(yuǎn)發(fā)展會產(chǎn)生不利影響。

2.2組織成本難以控制

物業(yè)管理企業(yè)中組織成本屬于非常重要的部分，一般情況下，組織成本主要是靜態(tài)與動態(tài)兩種，靜態(tài)成本受到物業(yè)管理企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)所影響，動態(tài)成本則是在運(yùn)作過程中所消耗的成本。目前物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，尚未制定完善的靜態(tài)成本控制計(jì)劃，經(jīng)常會出現(xiàn)多頭領(lǐng)導(dǎo)的問題，管理的層次很多，不能有效進(jìn)行成本的管理。在動態(tài)成本控制方面，相關(guān)成本管理人員之間的專業(yè)素質(zhì)較差，沒有制定完善的決策方案，也難以將成本控制決策落實(shí)，這樣很容易導(dǎo)致相關(guān)的成本控制工作效果降低，難以滿足當(dāng)前的組織成本管理要求。

2.3重視程度不足

現(xiàn)階段很多物業(yè)管理企業(yè)更多關(guān)注的是服務(wù)質(zhì)量，而忽略了對控制人工成本的重視。對優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，這類企業(yè)的管理層大多重視人工成本問題，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)素質(zhì)較高的專職成本規(guī)劃人員也能夠在人工成本管理中充分發(fā)揮作用。但值得注意的是，現(xiàn)階段在我國多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員中，缺少專門負(fù)責(zé)成本管理的人員，人工成本核算大多由財(cái)務(wù)其他崗位的人員兼職，如往來賬核算會計(jì)。這類財(cái)務(wù)人員缺乏人工成本核算的專業(yè)知識，且無法保證財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的嚴(yán)格落實(shí)。

3物業(yè)管理成本控制的有效措施

3.1創(chuàng)建多元化經(jīng)營模式

首先，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，除了為社區(qū)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)之外，還需要充分利用自身現(xiàn)有條件，在社區(qū)內(nèi)合理進(jìn)行多元化的經(jīng)營，這樣不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的效益增長點(diǎn)，還能滿足客戶的不同需求，與此同時(shí)，還可以通過多元化的經(jīng)營管理方式，有效控制服務(wù)成本，全面提升自身經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在創(chuàng)建多元化經(jīng)營管理模式的過程中，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，創(chuàng)建出符合客戶需求的經(jīng)營機(jī)制，在滿足客戶多元化需求的情況下，有效進(jìn)行成本的管理，從根本上降低企業(yè)的成本，全面增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到預(yù)期的工作目標(biāo)。其次，應(yīng)該節(jié)約各類費(fèi)用，制定完善的水電統(tǒng)計(jì)月報(bào)表的相關(guān)工作制度，針對各級水電分表還有總表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對比分析，如果存在差異性，就應(yīng)該明確問題的發(fā)生原因，注意進(jìn)行合理的分析，一旦出現(xiàn)誤差問題，就必須要嚴(yán)格管理和控制，以免出現(xiàn)偷電的問題，從而預(yù)防因?yàn)橥惦妴栴}所帶來的高成本。最后，在多元化經(jīng)營的過程中，應(yīng)該采用日光燈，安裝節(jié)電器設(shè)備，合理利用LED燈，在節(jié)約電力能源的情況下，全面控制成本并提升經(jīng)濟(jì)效益。

3.2組織成本難以控制

物業(yè)管理企業(yè)中組織成本屬于非常重要的部分，一般情況下，組織成本主要是靜態(tài)與動態(tài)兩種，靜態(tài)成本受到物業(yè)管理企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)所影響，動態(tài)成本則是在運(yùn)作過程中所消耗的成本。目前物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，尚未制定完善的靜態(tài)成本控制計(jì)劃，經(jīng)常會出現(xiàn)多頭領(lǐng)導(dǎo)的問題，管理的層次很多，不能有效進(jìn)行成本的管理。在動態(tài)成本控制方面，相關(guān)成本管理人員之間的專業(yè)素質(zhì)較差，沒有制定完善的決策方案，也難以將成本控制決策落實(shí)，這樣很容易導(dǎo)致相關(guān)的成本控制工作效果降低，難以滿足當(dāng)前的組織成本管理要求。

3.3強(qiáng)化對人工成本的重視

為降低人工成本，物業(yè)管理企業(yè)必須提高對人工成本的重視，這種重視可從兩方面入手。其一，培養(yǎng)節(jié)約意識。需結(jié)合以人為本的管理理念，強(qiáng)化對員工的業(yè)務(wù)和道德培訓(xùn)，保證其能夠做出更大的業(yè)績貢獻(xiàn)。其二，加大重視程度。為解決物業(yè)管理企業(yè)對人工成本控制重視不足問題，企業(yè)在管理工作中必須意識到人工成本控制的重要性，明確人工成本對企業(yè)發(fā)展帶來的深遠(yuǎn)影響。具體可結(jié)合作業(yè)成本法進(jìn)行相關(guān)工作的規(guī)劃和安排，以此推進(jìn)管理理念更新、完善考核機(jī)制，保證人工成本控制工作的有效性。同時(shí)，還需要關(guān)注精簡高效用工觀念的貫徹，從源頭實(shí)現(xiàn)人工成本的控制與降低。企業(yè)可基于精簡高效用工觀念，優(yōu)化現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、提升員工工作水平，既可以讓員工在工作實(shí)踐中不斷提高技能、發(fā)展自我，又能夠?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的人工成本控制提供支持。

3.4人工成本的管理

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，必須強(qiáng)調(diào)人工成本的管理與控制，因?yàn)樵谖飿I(yè)管理企業(yè)中，人工成本占有60%左右，屬于重要組成部分，要想對整體的成本進(jìn)行全面控制，就必須要保證人工成本在合理范圍之內(nèi)。①建議企業(yè)精簡相關(guān)的部門組織機(jī)構(gòu)，完善組織形式，從而有效控制人工成本支出量。企業(yè)在設(shè)置職能部門的過程中，應(yīng)遵循精干原則與高效性的原則，中小學(xué)企業(yè)的機(jī)關(guān)部門數(shù)量控制為四個(gè)以內(nèi)，人員數(shù)量控制在十個(gè)以內(nèi)，無須設(shè)施主管職責(zé)代理的相關(guān)職位，只需要按照社區(qū)之內(nèi)的實(shí)際情況，設(shè)置值班點(diǎn)，這樣在一定程度上有助于降低人力資源成本。②建議在工作中制定完善的定崗管理工作方案，對人力資源進(jìn)行整合，按照社區(qū)狀況明確編制數(shù)量與崗位數(shù)量，確定具體的崗位工作范圍、工作數(shù)量和能力標(biāo)準(zhǔn)，選擇高素質(zhì)人員上崗，可以勝任相關(guān)的崗位工作，在此過程中還需強(qiáng)化勞動力的考核力度與管理效果，全面提升整體的勞動效率，并有效控制運(yùn)營成本。③實(shí)際工作中必須要強(qiáng)化技防方面的管理力度，合理配置機(jī)械設(shè)備，降低人工的工作量。在此期間必須要樹立正確觀念意識，采用有效措施進(jìn)行處理，全面提升整體的人員成本控制效果，優(yōu)化各方面的工作模式。

結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的核心理念是以服務(wù)為宗旨，利用企業(yè)經(jīng)營與管理降低物業(yè)管理成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過具體分析企業(yè)管理成本問題，能夠降低管理成本的消耗，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營過程中的利潤最大化，增強(qiáng)自身競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。

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（作者單位：成都銀杏酒店管理學(xué)院）