王璐

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目? 成本預(yù)算? 成本管理? 應(yīng)用對(duì)策

近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)和頒布，使得我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)和壓力。對(duì)此，應(yīng)該積極地開展成本預(yù)算管理工作。由于受到傳統(tǒng)思維模式的深入影響，自改革開放四十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展與進(jìn)步，大量的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般誕生，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力變得越來(lái)越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算水平偏低，從而引發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文為了能夠有效推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平地顯著提升，將成本預(yù)算用于其中，防止相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中加強(qiáng)成本預(yù)算的重要作用分析

（一）成本預(yù)算屬于成本控制十分重要的方法

成本控制作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效率及質(zhì)量地顯著提升等方面均具有十分重要的價(jià)值及其作用。而成本管理卻貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)程之中。所以，如果要提高房地產(chǎn)成本管理成效，那么就務(wù)必要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理，高度重視成本預(yù)算在其中所發(fā)揮的重要作用。

（二）成本預(yù)算可作為編制成本管理計(jì)劃的基礎(chǔ)內(nèi)容

一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，管理人員應(yīng)該將項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需求作為根本性的內(nèi)容，結(jié)合既往的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)成本控制，編制計(jì)劃。成本預(yù)算作為成本計(jì)劃的一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容，對(duì)成本管理方案編制具有非常重要的參考價(jià)值。對(duì)此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)該將成本管理計(jì)劃作為基礎(chǔ)內(nèi)容。

（三）促使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理變得更加合理、規(guī)范

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，項(xiàng)目管理貫穿全過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理往往會(huì)受到很多方面因素的影響，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資等方面的管理工作。成本預(yù)算能夠有效地推斷和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)管理當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，然后對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入地分析，最終做出具體的問(wèn)題解決對(duì)策，從而促使泛地產(chǎn)項(xiàng)目管理變得更為規(guī)范和合理。

二、影響成本預(yù)算應(yīng)有的主要因素分析

具體包括如下幾個(gè)方面的因素：（1）成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的實(shí)際應(yīng)用效果常常與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于成本預(yù)算的應(yīng)用意識(shí)水平低下存在著緊密的關(guān)聯(lián)性。這就是說(shuō)：成本預(yù)算的應(yīng)用意識(shí)對(duì)成本預(yù)算的應(yīng)用程度以及項(xiàng)目管理的綜合效益產(chǎn)生決定性作用;（2）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)以及專業(yè)水平也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算的應(yīng)用產(chǎn)生影響。特別是管理人員的執(zhí)行、管理水平等，對(duì)成本預(yù)算管理方案可嚴(yán)格、高效地加以落實(shí)，且對(duì)成本預(yù)算管理水平產(chǎn)生嚴(yán)重的制約作用;（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更常常會(huì)造成工作量出現(xiàn)較大變化，如果建設(shè)方不能同業(yè)主之間進(jìn)行洽談，那么則會(huì)導(dǎo)致成本預(yù)算執(zhí)行分析表與實(shí)際成本之間存在著非常大的差異性，從而對(duì)成本預(yù)算實(shí)際應(yīng)用效果造成較大的影響。此外，市場(chǎng)材料單價(jià)變動(dòng)也會(huì)對(duì)成本預(yù)算的實(shí)際應(yīng)用效果產(chǎn)生影響;（4）項(xiàng)目決算時(shí)間比較滯后。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，存在著各種不確定的因素，如變更編制方案、甲方與乙方協(xié)商相關(guān)事宜等，均會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目決算嚴(yán)重滯后，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本預(yù)算造成較大的影響。由上述可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算受到多種因素的深入影響，因此應(yīng)該切實(shí)將這些方面的因素加以有效預(yù)防，提出具體的解決措施，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算工作順利實(shí)施與推進(jìn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本預(yù)算存在的問(wèn)題分析

（一）成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算之間不相符

為了有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在一定的條件下，同時(shí)將若干房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，如別墅、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用房等項(xiàng)目，但是上述各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)周期、使用用途、土地出讓價(jià)格等方面的要求均存在一定的差異性。雖然這些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著一地成本預(yù)算差異，然而某些房地產(chǎn)企業(yè)為了將預(yù)算環(huán)節(jié)加以縮減，使得成本預(yù)算難度降低，將傳統(tǒng)的成本預(yù)算思維與體系加以摒棄，將成本分配比率盲目進(jìn)行調(diào)整，使得若干開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算會(huì)交織于一體，從而導(dǎo)致成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決策之間不相符等方面的問(wèn)題產(chǎn)生。

（二）將成本預(yù)算類目存在虛列的現(xiàn)象

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，加上其資金運(yùn)營(yíng)體系比較繁雜，嚴(yán)重阻礙了成本預(yù)算工作地順利推動(dòng)與實(shí)施。與其他類別的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要比較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)成本預(yù)算的目標(biāo)。在這個(gè)過(guò)程中，往往會(huì)存在很多潛在的因素對(duì)企業(yè)成本預(yù)算產(chǎn)生影響。如：國(guó)家政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及材料費(fèi)用等方面的因素，從而對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算精度產(chǎn)生一定的影響，不能系統(tǒng)地將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實(shí)際狀況加以反映。

（三）成本預(yù)算周期不夠確切

房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)算的最終目的就是將項(xiàng)目的總成本以及單位可銷售面積的開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算，從而為房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)以及應(yīng)繳納稅額進(jìn)行結(jié)算，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)加以評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本預(yù)算周期較為明確，工程竣工驗(yàn)收之后，則可以開展竣工結(jié)算方面的工作。然而對(duì)于小區(qū)而言，其配套設(shè)施常常拖得很久，從而對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算工作產(chǎn)生較大影響。

四、成本預(yù)算如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中進(jìn)行有效應(yīng)用

（一）不斷將成本預(yù)算體系加以完善

成本預(yù)算體系應(yīng)該同項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)及財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行密切結(jié)合，工程前預(yù)測(cè)、工程中控制以及工程后評(píng)價(jià)的模式對(duì)其加以管理。在編制相關(guān)報(bào)表的過(guò)程中，應(yīng)以企業(yè)實(shí)際收支狀況作為基本依據(jù)，且應(yīng)該與實(shí)際項(xiàng)目施工情況相結(jié)合，并作出及時(shí)調(diào)整的措施，以確保報(bào)表與實(shí)際不出現(xiàn)偏差。

（二）強(qiáng)化完善成本預(yù)算管理制度

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算管理制度而言，應(yīng)該強(qiáng)化完善措施，工程項(xiàng)目實(shí)施情況應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，以提高相關(guān)人員對(duì)成本控制的基本理念，構(gòu)建一套完善的環(huán)境，從而促使成本預(yù)算在項(xiàng)目管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）強(qiáng)化各機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系

成本預(yù)算管理在項(xiàng)目管理方面具有承上啟下的作用，應(yīng)該同其他機(jī)構(gòu)以及部門強(qiáng)化聯(lián)系與溝通，確保順暢地溝通，唯有確保信息的暢通性，才可以對(duì)于存在的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行上報(bào)，提高成本預(yù)算管理水平。

（四）強(qiáng)化成本預(yù)算制度建設(shè)

對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該構(gòu)建一套完善的成本預(yù)算制度，以規(guī)范企業(yè)的成本預(yù)算，從而確保成本預(yù)算的資料更加真實(shí)可靠，使得成本預(yù)算水平以及會(huì)計(jì)信息質(zhì)量水平顯著提升。應(yīng)按照企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特征，科學(xué)合理地對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)置，配備合適的會(huì)計(jì)工作人員。在成本預(yù)算過(guò)程中，對(duì)成本預(yù)算對(duì)象加以明確，設(shè)置合理的賬簿，使用合適的方法將成本費(fèi)用進(jìn)行歸集以及分配等，將工程項(xiàng)目決算及時(shí)加以辦理，從而確保最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本以及單位建筑面積成本的準(zhǔn)確度，而且也可以為土增稅以及房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計(jì)算提供一定的參考依據(jù)。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本預(yù)算存在著諸多方面的問(wèn)題，比如：成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算之間不相符、將成本預(yù)算類目存在虛列的現(xiàn)象、成本預(yù)算周期不夠確切等方面的突出性問(wèn)題，亟待解決。對(duì)此，應(yīng)該強(qiáng)化問(wèn)題解決，以強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本預(yù)算的應(yīng)用。

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