張 鑫/文

一、引言

2019年，我國65歲以上老年人已超過1.7億，約占總?cè)丝诘?2%。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤^7%，為一個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，中國的老齡化問題發(fā)展到了刻不容緩的地步。針對這種現(xiàn)象，國務(wù)院早在2013年就出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出鼓勵老年人反向抵押養(yǎng)老保險試點。推動養(yǎng)老體系的供給側(cè)改革，使“以房養(yǎng)老”等一系列金融產(chǎn)品得以推行，可惜的是其實行的效果并不是很理想。截至2019年4月，幸福人壽推出的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品累計承保194單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重要的民生工程，它的發(fā)展與創(chuàng)新對于整個社會或國家而言，具有戰(zhàn)略性的意義。面對國際復(fù)雜的政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)下行壓力，要迅速構(gòu)建以基本養(yǎng)老保險、企業(yè)年金保險和個人商業(yè)保險為體系的三支柱養(yǎng)老模式。推進(jìn)養(yǎng)老金模式多元化、多層次發(fā)展。在研究“以房養(yǎng)老”的模式下，隨著試點工作的結(jié)束，2018年8月，銀保監(jiān)會下發(fā)通知，向全國推行這一金融養(yǎng)老模式，對其寄予極大希望。

二、“以房養(yǎng)老”保險推廣現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”保險，即住房反向抵押養(yǎng)老保險，是指擁有獨立房產(chǎn)的老年人通過把房屋抵押給保險等金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)或獲取一定的養(yǎng)老服務(wù)，在一定程度上解決“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的問題。其主旨是通過綜合評估老人的預(yù)期壽命、房屋的未來價值和損失以及可能產(chǎn)生的利息成本后，按月或按年向老年人支付房屋的現(xiàn)金價值。老人去世后，保險公司有權(quán)處分抵押房屋，以補償預(yù)付的保險費用。

早在2003年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長孟曉蘇就向溫家寶總理提出了“建立反向抵押貸款服務(wù)”。但由于當(dāng)時條件不成熟，這一方案沒有得到執(zhí)行。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，我國的人口壽命大大延長。其次，20世紀(jì)70年代國家開始實行計劃生育，使現(xiàn)有人口年齡結(jié)構(gòu)呈倒金字塔形。這意味著我們現(xiàn)有的居家養(yǎng)老壓力增大，形成了一種4+2+1的模式。而人口老齡化的加劇，促使“以房養(yǎng)老”模式在銀色浪潮的推動下在全國得到推廣。

根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告》，預(yù)計到2050年，中國老年人口將達(dá)到4.8億，約占亞洲老年人口的五分之二，約占世界老年人口的四分之一。在養(yǎng)老保險制度尚不完善的情況下，我國已迅速步入老齡化社會，迫使我國形成“未富先老”的尷尬局面。

三、“以房養(yǎng)老”保險推廣的困境及風(fēng)險

（一）固化的傳統(tǒng)思維，民眾接受程度低

在國人傳統(tǒng)的思維中，房產(chǎn)繼承是溝通家庭情感的紐帶。首先，在以“養(yǎng)兒防老”情形下，進(jìn)行“以房養(yǎng)老”反向抵押保險的推廣，其影響更多的是家庭和諧與穩(wěn)定，對于當(dāng)代國人來說，進(jìn)行房屋抵押是對其從小生長環(huán)境的出售或情感紐帶的割裂。其次，子女贍養(yǎng)老人，為老人提供生活照料和養(yǎng)老服務(wù)，歷來被視為中華民族的美德。而不顧當(dāng)下的社會傳統(tǒng)觀念認(rèn)知，強行推廣這一模式，是別人譴責(zé)兒女不盡孝道的一種理由，是中國傳統(tǒng)的孝道文化難以接受的現(xiàn)象。最后，我國傳統(tǒng)的遺贈觀念較強，老人去世后一般會把自己拼搏大半輩子的房產(chǎn)留給自己的子女，作為父母留下的一筆財富，從而讓其生活更好。而這種代際財富的傳遞與以房養(yǎng)老模式的沖突，挑戰(zhàn)了我國傳統(tǒng)的遺贈觀念，因此在推行過程中必然受到阻力。

（二）房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，走向不成熟

1.地域房價不同，可執(zhí)行力減弱

由于我國國土面積廣闊，地域房價不同，在執(zhí)行“以房養(yǎng)老”反向抵押保險過程中，其房屋的估值存在一定的差異，使保險公司在展業(yè)過程中面臨著程序復(fù)雜的情況，并且我國受70年產(chǎn)權(quán)的影響，70年產(chǎn)權(quán)過后，保險公司如何處理老人的房屋，我國在這方面還沒有成型的法律法規(guī)。

2.房地產(chǎn)市場存在變數(shù)，運營困難加大

由于樓市價格變化莫測，進(jìn)行“以房養(yǎng)老”反向抵押保險的推廣，保險公司承擔(dān)著諸多風(fēng)險。例如保險公司對于房價的波動起伏面臨著利率風(fēng)險和道德風(fēng)險。而對于投保人來說，其未來壽命的長短也對保險公司推廣這項模式提出了挑戰(zhàn)。

3.房地產(chǎn)估價制度不完善，缺乏權(quán)威性指導(dǎo)

由于養(yǎng)老金的發(fā)放額度以該房屋價值來確定，受利率因素和經(jīng)濟(jì)周期的影響，房價走勢呈現(xiàn)出撲朔迷離的狀態(tài)，導(dǎo)致我國缺乏一套完整的評估方法與評估業(yè)務(wù)平臺。而評估資質(zhì)的混亂，也使雙方難以彼此信任。評估過程中，保險公司考慮房屋的折舊或損壞等方面因素，盡量做低房屋的價值，以保證未來的收益不會產(chǎn)生負(fù)值。而投保人會根據(jù)當(dāng)下的房價走勢，盡量提高房屋的價值，以保證收到的養(yǎng)老金會更多。這就導(dǎo)致了雙方在房屋估值態(tài)度上的矛盾，一定程度上影響了保險公司展業(yè)。

（三）騙局頻發(fā)，參與信心受打擊

由于市場信息的不對稱性且老人作為弱勢的一方，在對“以房養(yǎng)老”政策不太熟悉的情況下，可能會遭受某些不法分子的圈套，導(dǎo)致自己辛辛苦苦打拼一輩子的房屋喪失產(chǎn)權(quán)。并且在輿論宣傳上的不到位，曲解了“以房養(yǎng)老”的初衷，增強了人們對這種養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品的厭惡程度。此外，隨著“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的推進(jìn)，不時發(fā)生的養(yǎng)老騙局，使參與者不僅落得房財兩空，甚至背上了巨額債務(wù)。這種披著養(yǎng)老外衣的騙局打擊了人們的參與信心，也增加了國家推廣這項金融政策的阻力。

（四）現(xiàn)金流逆轉(zhuǎn)，償付能力降低

在“以房養(yǎng)老”反向抵押保險推廣過程中，其特殊的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是保險公司開展業(yè)務(wù)的一大難題。由于房屋的所有權(quán)是在老人百年之后才歸保險公司處置，在此期間，保險公司承擔(dān)著巨大的現(xiàn)金流逆轉(zhuǎn)壓力，使保險公司把更多的資產(chǎn)抵押在未來并不確定的房產(chǎn)上面，加大了其資金周轉(zhuǎn)的壓力，對于保險公司的償付能力提出了一定的要求。隨著“以房養(yǎng)老”反向抵押保險的逐步推廣，保險公司如何彌補和轉(zhuǎn)移這種保險產(chǎn)品的風(fēng)險值得探究。

四、推進(jìn)“以房養(yǎng)老”保險全面深化的思考

（一）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變思維模式

在社會上營造新型養(yǎng)老環(huán)境，轉(zhuǎn)變老人固有傳統(tǒng)思維。引導(dǎo)樹立新型養(yǎng)老觀念，提高對年輕一輩的教育和宣傳，圍繞“以房養(yǎng)老”提供更多免費咨詢，使老年人明白“以房養(yǎng)老”是我國養(yǎng)老體系中的一種個人商業(yè)保險，并不是強迫所有人都參加。

（二）推進(jìn)樓價穩(wěn)定，契合市場價值

當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場的上漲趨勢雖然在一定程度上得以遏制，但由于炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，部分老人仍然認(rèn)為未來自己的房屋價值會呈現(xiàn)上漲趨勢，從而導(dǎo)致其不愿參加“以房養(yǎng)老”。鑒于此，政府應(yīng)該聯(lián)合各部門長線調(diào)控樓市價格，嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為，穩(wěn)定樓市價值。對70年產(chǎn)權(quán)期滿后的房屋如何處理，出臺相關(guān)政策，保障保險公司由于產(chǎn)權(quán)到期后無法彌補預(yù)期支付的養(yǎng)老金。建立健全風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，對于二三十年后房產(chǎn)抵押與最終給付養(yǎng)老金存在的差額，由政府設(shè)立專項基金進(jìn)行救濟(jì)，對保險公司給予一定的政策支持。并且建立完整的房屋評估中介平臺，實事求是地對房屋進(jìn)行評估，打造該平臺既不偏向于投保人也不偏向于保險公司，維持其中立性和公正性，以便對房屋價值做出合理預(yù)測。

（三）加強法制建設(shè)，強化風(fēng)險意識

強化監(jiān)管責(zé)任，推進(jìn)跨部門聯(lián)動監(jiān)管，填補監(jiān)管空白，避免誤導(dǎo)和欺詐行為。由于“以房養(yǎng)老”跨越多個領(lǐng)域、涉及多個部門，監(jiān)管層應(yīng)要求相關(guān)部門各司其職、加強合作，建立監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，制定監(jiān)管法規(guī)，實現(xiàn)監(jiān)管數(shù)據(jù)和信息共享，嚴(yán)厲打擊欺詐行為，加強老年人權(quán)益保護(hù)。

（四）拆分養(yǎng)老業(yè)務(wù)，提高償付能力

保險公司通過把“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)拆分給銀行和金融機(jī)構(gòu)，通過強強聯(lián)盟的方式，降低現(xiàn)金流逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象，提高償付能力。實施多元化經(jīng)營，避免產(chǎn)品過于單一，無法分散其內(nèi)部風(fēng)險。既要發(fā)揮保險公司在承保方面的專業(yè)化優(yōu)勢，又要兼顧金融機(jī)構(gòu)資金實力雄厚的底子，從而使“以房養(yǎng)老”保險業(yè)務(wù)這種小眾產(chǎn)品更好地向全國推廣。

五、結(jié)語

任何新事物的發(fā)展都不會一帆風(fēng)順。要結(jié)合我國國情和社會文化的基本情況，推出具有我國地方特色的“以房養(yǎng)老”保險。通過政府或非盈利組織的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)其有序、健康發(fā)展。